ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების დამტკიცების შესახებ

1¹. განაშენიანების რეგულირების წესების მე-8, 16¹, მე-18, მე-19, 21-ე, 23-ე, 24-ე, 25-ე, 39-ე მუხლების, აგრეთვე V¹, V² და V³ თავების მოქმედება არ ვრცელდება კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლებზე და ძეგლების ტერიტორიაზე.

2. განაშენიანების რეგულირების წესების მიზანია დედაქალაქის ტერიტორიაზე:

ა)  უძრავი ნივთების განვითარების, გამოყენების და მათში ცვლილებების შეტანის პროცესების რეგულირება; 

ბ) სამშენებლო საქმიანობისათვის ტერიტორიებისა და მიწის ნაკვეთ(ებ)ის გამოყენების სპეციფიკური პირობების დადგენა.

3. განაშენიანების რეგულირების წესები მოიცავს:

ა) სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის პირობებს;

ბ) ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების  პირობებს;

გ) ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების განსაკუთრებულ შემთხვევებს და პირობებს;

დ) მიწის ნაკვეთ(ებ)ზე შენობა-ნაგებობათა განთავსების პირობებს, მათი მაქსიმალური სიმაღლეების განსაზღვრას და მათი ნაწილების საზოგადოებრივ სივრცეში შეჭრის პირობებს.
ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2024 წლის 29 მარტის დადგენილება №38-26 - ვებგვერდი, 02.04.2024 წ.

2. განაშენიანების რეგულირების წესები, როგორც ადგილობრივი თვითმმართველობის სამართლებრივი აქტი, ავსებს და აზუსტებს ქალაქთმშენებლობის სფეროში: საქართველოს კანონმდებლობას, სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის ნორმებსა და წესებს, აგრეთვე ქალაქთმშენებლობითი  დოკუმენტების სისტემას.

3. განაშენიანების რეგულირების წესები ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციით დადგენილი მიწათსარგებლობის ზონებისათვის, სამართლებრივად განსაზღვრავს (უფლებრივი ზონირება) ამ ზონების ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგლამენტებს.

2. გაუნაშენიანებელი ტერიტორიების ათვისება დაიშვება, მხოლოდ განაშენიანებული ტერიტორიების ქალაქგანვითარების პოტენციალის ამოწურვის ან/და საზოგადოებრივი ინტერესებიდან გამომდინარე, საქართველოს კანონმდებლობითა და განაშენიანების რეგულირების წესებით განსაზღვრული პროცედურებით მიღებული ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტებით.

3.  თბილისის ტერიტორიების განაშენიანების რეგულირების წესებით დაშვებული ნებისმიერი ფორმით გამოყენება და განაშენიანება დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევებში, თუ ტერიტორიები უზრუნველყოფილია სათანადო საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით, მათ შორის:

ა) ინდივიდუალური განაშენიანების შემთხვევაში საგზაო მოძრაობის ორგანიზების სქემის შიდა გეგმარებაში (არსებობის შემთხვევაში) და საკადასტრო საზღვრის მიმდებარედ გათვალისწინებული ტროტუარების სიგანე უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 1.5 მეტრს, ამასთან, გზის სიგანე  ორმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში არანაკლებ 5.5 მეტრს,  ცალმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში კი – 3.5 მეტრს.

ბ) მრავალფუნქციური კომპლექსის ან მრავალბინიანი საცხოვრებელი ფუნქციის შემცველი ობიექტის განთავსებისას  საგზაო მოძრაობის ორგანიზების სქემის შიდა გეგმარებაში (არსებობის შემთხვევაში) და საკადასტრო საზღვრის მიმდებარედ გათვალისწინებული ტროტუარების სიგანე უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 2.5 მეტრს, ამასთან, ორმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში გზის სიგანე არანაკლებ 6.0 მეტრს, ცალმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში კი – 3.5 მეტრს, გარდა აღნიშნული ობიექტების ინდივიდუალურ განაშენიანებაში მშენებლობისა.

გ) იმ ობიექტებზე, სადაც უკვე შეთანხმებულია არქიტექტურული პროექტი ან/და გაცემულია მშენებლობის ნებართვა/წერილობითი დასტური ამ მუხლის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული პარამეტრების დაუცველად, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია პროპორციულად განსაზღვროს გზის/ტროტუარის პარამეტრები ამ მუხლის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებით მოცემული გზის/ტროტუარის სიგანის გათვალისწინებით.

3¹. ამ მუხლის მე-3 პუნქტის მოქმედება ტროტუარების და გზის სიგანის პარამეტრების ნაწილში არ ვრცელდება კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებზე, კულტურული მემკვიდრეობის უძრავი ძეგლების ტერიტორიაზე და ასევე იმ ობიექტებზე, სადაც უკვე შეთანხმებულია არქიტექტურული პროექტი ან/და გაცემულია მშენებლობის ნებართვა/წერილობითი დასტური.

4. განაშენიანებული ტერიტორიების ქალაქთმშენებლობითი განვითარება (რაციონალიზაცია, ინტენსივობის-სიმჭიდროვის ზრდა) დასაშვებია, მხოლოდ არსებული საინჟინრო, სატრანსპორტო და მწვანე ინფრასტრუქტურის დოკუმენტურად დადასტურებული შესაბამისობის ან გაუმჯობესების პირობებში.

5. გაუნაშენიანებელი ტერიტორიების განაშენიანება დასაშვებია მხოლოდ სათანადო საინჟინრო, სატრანსპორტო  და მწვანე ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფის პირობით.

6. საერთო საქალაქო საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის პასუხისმგებლობის სფეროს განეკუთვნება.

7. თბილისის საკრებულოს მიერ განსაზღვრული წესით ამ მუხლის მე-6 პუნქტით გათვალისწინებული ინფრასტრუქტურის განვითარების ხარჯები შეიძლება გაიღონ უძრავი ქონების (ობიექტების) განვითარებით დაინტერესებულმა პირმა.

8. თბილისის ტერიტორიებისა და მათი ნაწილების ინფრასტრუქტურისა და კეთილმოწყობის სახეობები, მათი ექსპლუატაციის პირობები განისაზღვრება თბილისის სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის დოკუმენტებით და მათ საფუძველზე შემუშავებული  ინფრასტრუქტურისა და კეთილმოწყობის სქემებით (თემატური ნაწილი).

9. საქართველოში აკრედიტებული დიპლომატიური წარმომადგენლობისა და საერთაშორისო ორგანიზაციების (სახელმწიფოთაშორისი, მთავრობათაშორისი, არასამთავრობო ხასიათის მუდმივი გაერთიანება) მიერ მშენებლობა შესაძლებელია განხორციელდეს ამ წესით დადგენილი მოთხოვნებისაგან განსხვავებული პირობებით, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის წარდგინებით ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს წინასწარი თანხმობის შემთხვევაში.

ა) არასრული სართული – სართული, რომლის საშუალო სიმაღლე იატაკის მზიდი კონსტრუქციის (მათ შორის, სართულშუა გადახურვის) ზედა ნიშნულიდან ჭერის  მზიდი კონსტრუქციის (მათ შორის, სართულშუა გადახურვის) ქვედა ნიშნულამდე 1.8 მეტრიდან 2.3 მეტრამდეა.

ა^​1) მიწისპირა სართული – სართული, რომლის იატაკის ნიშნულის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრამდეა, ხოლო მისი ჭერის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრს აღემატება;

ა^​2) მიწისზედა სართული – სართული, რომლის იატაკის ნიშნულის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრი ან მეტია;

ა^​3) მიწისქვეშა სართული – სართული, რომლის ჭერის მიწის ზედაპირიდან ამოწევის საშუალო სიმაღლე 1,8 მეტრს არ აღემატება;

ბ) ბაღი — გამწვანებული ტერიტორიის ნაირსახეობა, ლანდშაფტური მშენებლობის შედეგი, განკუთვნილი სარეკრეაციო მიზნებით მწვანე ნარგავების გაშენების, დაცვის, გამოფენისა და გამოყენებისათვის;

გ) ბულვარი — გამწვანებული ტერიტორიის ნაირსახეობა, ლანდშაფტური მშენებლობის შედეგად, ქუჩის/გზის/წყლის ზედაპირის გაყოლებაზე მოწყობილი ხეივანი, განკუთვნილი ქვეითთა სასეირნოდ და დასასვენებლად;

დ) გაზონი — ბალახით გამწვანებული, მოვლილი მიწის ფართობები ბაღებში, პარკებში, ბულვარებში, ეზოებში და სხვა;

ე) განაშენიანების ინტენსივობა — განაშენიანების რეგულირების წესებით განსაზღვრული კონკრეტული ფუნქციური ზონებისთვის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის მაჩვენებლით განპირობებული, ტერიტორიების  განაშენიანების დაბალი, საშუალო და მაღალი ინტენსივობა;

ვ) განაშენიანების სიმაღლის რეგულირების ხაზი — მიწის ნაკვეთისათვის განაშენიანების რეგულირების წესებით განსაზღვრული ჰორიზონტალური წარმოსახვითი ხაზი, რომლითაც იზღუდება მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების სიმაღლე;

ვ¹) განაშენიანებული ტერიტორია  – ტერიტორია, რომელზეც უმეტესწილად განლაგებულია შენობა-ნაგებობები, ამასთანავე წარმოადგენს განაშენიანებულ სტრუქტურას (მაგ.: კვარტალი, მიკრორაიონი, საცხოვრებელი უბანი, სოფელი) ან მის ნაწილს და უზრუნველყოფილია სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით.

​ვ²) გაუნაშენიანებელი ტერიტორია – ქალაქის ნაწილი, რომელიც არ მიეკუთვნება განაშენიანებულ ტერიტორიას, უმეტესად მწვანე საფარითაა (ლანდშაფტი, ტყეები, სასოფლო-სამეურნეო მიწები და სხვა) დაფარული და მასზე შესაძლებელია განთავსებული იყოს დროებითი შენობა-ნაგებობები ან/და ხასიათდებოდეს მეჩხერი განაშენიანებით.

ზ) გრუნტის ზედაპირი — მიწის ნაკვეთის გრუნტის არსებული ან საპროექტო ზედაპირი;

თ) დაშენება — შენობა-ნაგებობის ისეთი რეკონსტრუქცია, რომლის დროსაც სახურავის/გადახურვის მთელ პერიმეტრზე ან მის ნაწილზე, ვერტიკალური მიმართულებით ხდება მისი მოცულობით-გეგმარებითი განვითარება (ახალი სამყოფის, სათავსის, სადგომის და სხვ. დამატება);

ი) ექსტერიერის ძირეული რეკონსტრუქცია — შენობა-ნაგებობის ფასადებისა ან/და სახურავის რეკონსტრუქცია, რომლის დროსაც იცვლება შენობა-ნაგებობის ექსტერიერის ელემენტების, მასალების ან/და ფერის ნახევარზე მეტი;

კ) ზამთრის ბაღი — მიწის ნიშნულის დონეზე განთავსებული დეკორატიული ბუნებრივი ლანდშაფტი, ბაღი, გადახურული გამჭირვალე კონსტრუქციით და უზრუნველყოფილი შესაბამისი ტექნიკური ინფრასტრუქტურით;

ლ) გეგმარების შემზღუდავი ზონირება — მიწათსარგებლობის ზონირების ნაწილი, რომელიც შესაბამისი კანონმდებლობის საფუძველზე ახდენს ქალაქის ტერიტორიების ინდენტიფიცირებას განაშენიანების შემზღუდავი პირობების ან/და სხვა რეგლამენტების მიხედვით;

მ) მანსარდა — საცხოვრებლად/სამყოფად გამოყენებული სხვენი, რომლის სახურავის სიბრტყისა და ფასადის გადაკვეთის ხაზი არ შეიძლება იყოს სხვენის იატაკის გეგმარებითი ნიშნულიდან 1,6 მეტრზე მეტ სიმაღლეზე;

ნ) მიშენება — შენობა-ნაგებობის ისეთი რეკონსტრუქცია, რომლის დროსაც საანგარიშო ზედაპირის მხრიდან მთლიანად ან მათ ნაწილზე (მათ შორის, მიწისქვეშა და არასრული სართულის დონეზე), ჰორიზონტალური მიმართულებით ხდება მისი მოცულობით-გეგმარებითი განვითარება (ახალი სამყოფ(ებ)ის, სათავს(ებ)ის, სადგომ(ებ)ის და სხვ. დამატება);

ო) მიწის ნაკვეთის საზღვარი — მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ან საპროექტო გამყოფი ხაზი;

პ) მიწათსარგებლობის ზონირება — მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი ან/და დაგეგმვის საჭიროებიდან გამომდინარე განსაზღვრული დასახლების ტერიტორიების გარკვეული მახასიათებლებით იდენტიფიცირება;

ჟ) მრავალფუნქციური შენობა — ორი ან მეტი ფუნქციის მქონე შენობა, სადაც  რომელიმე ძირითადი ფუნქცია არ აღემატება შენობის საერთო ფართობის 75 %-ს;

რ) მწვანე სახურავი — სახურავი, რომლის ფართობის არანაკლებ 50% წყალგაუმტარი შრის ზემოთ დაფარულია მცენარეული საფარით და კეთილმოწყობილია სამყოფი მიზნებისთვის;

ს) პარკი — დასასვენებელი, გასართობი ან/და ბუნების ბინადართა დაცვის  მიზნებისთვის განკუთვნილი, ბუნებრივად ან/და ხელოვნურად მცენარეული საფარით დაფარული და კეთილმოწყობილი სივრცე, რომელიც შეიძლება აერთიანებდეს სხვადასხვა გამწვანებულ ტერიტორიას;

ტ) პასაჟი — საზოგადოებრივი დანიშნულების გამჭვირვალე კონსტრუქციით გადახურული, გამჭოლი ქუჩა, გალერეა;

უ) რთული რელიეფი (საშუალო ქანობი – 10 გრადუსი და მეტი) — მიწის ზედაპირის ფორმების ისეთი ერთობლიობა, რომელიც მნიშვნელოვნად მოქმედებს ქალაქის სამშენებლო და სამეურნეო ფუნქციურ-საყოფაცხოვრებო, ჰიგიენურ-სანიტარულ, არქიტექტურულ-მოცულობით და ტექნიკურ-ეკონომიკურ მახასიათებლებზე და შესაბამისად განაპირობებს ქალაქის დაგეგმარების, განაშენიანების და კეთილმოწყობის სპეციალური საშუალებების გამოყენებას;

ფ) (ამოღებულია - 22.12.17 №7-12);

ქ) სახურავი — შენობა-ნაგებობის ზედა დამამთავრებელი კონსტრუქციული ელემენტი, რომელიც შენობა-ნაგებობას იცავს გარემოს ზემოქმედებისგან. სახურავი შეიძლება იყოს ქანობიანი ან/და ბრტყელი (3 % ან ნაკლები ქანობით);

ღ) სკვერი — დასასვენებელი/გასართობი მიზნებისთვის განკუთვნილი საერთო სარგებლობის ბაღი;

ყ)  სრული სართული – სართული, რომლის საშუალო სიმაღლე იატაკის მზიდი კონსტრუქციის (მათ შორის, სართულშუა გადახურვის) ზედა ნიშნულიდან ჭერის  მზიდი კონსტრუქციის (მათ შორის, სართულშუა გადახურვის) ქვედა ნიშნულამდე 2.3 მეტრი ან მეტია;

შ) ტერასული შენობა — რთული რელიეფის პირობებისათვის მიზანშეწონილი, რელიეფის ქანობზე საფეხურებად განვითარებადი (სადაც თითო სართული ქმნის თითო საფეხურს), სპეციფიკური სივრცით-მოცულობითი და გეგმარებითი გადაწყვეტის მქონე შენობ;

ჩ) ტერიტორიულ-სტრუქტურული ზონირება — მიწათსარგებლობის ზონირების ნაწილი, რომელიც ახდენს დედაქალაქის ტერიტორიების იდენტიფიცირებას ტერიტორიულ-სტრუქტურული ნიშნით (ქალაქის ცენტრალური ზონა, შუალედური ზონა, პერიფერიული ზონა, გეგმარებითი კარკასი);

ც) ტერიტორიის/ზონის ფუნქციური გამოყენება — ტერიტორიაზე (ფაქტობრივად) ან/და ზონაში/ქვეზონაში (ნორმატიულად) განთავსებული მიწის ნაკვეთებისა ან/და უძრავი ქონების (ობიექტების) გამოყენების სახეობა; ტერიტორიის/ზონის ფუნქციური გამოყენება ერთგვაროვანია, თუკი იქ განთავსებული მიწის ნაკვეთებისა ან/და უძრავი ქონების (ობიექტების) მინიმუმ 75% გამოყენებულია იდენტური ფუნქციით (დომინირებული სახეობა); ტერიტორიის/ზონის ფუნქციური გამოყენება შერეულია, თუკი იქ განთავსებული მიწის ნაკვეთებისა ან/და უძრავი ქონების (ობიექტების) 25%-ზე მეტია გამოყენებულია განსხვავებული ფუნქციით;

ძ) ფასადი — შენობა-ნაგებობის გარე სახის ვერტიკალური პროექცია (წინხედი);

წ) ფრონტონი — შენობის ფასადის დამაგვირგვინებელი, რომელიც ზევიდან შემოსაზღვრულია ორფერდა სახურავით;

ჭ) ფუნქციური ზონირება — მიწათსარგებლობის ზონირების ნაწილი, რომელიც ახდენს დასახლების ტერიტორიების იდენტიფიცირებას მათი გამოყენების ერთგვაროვანი ან შერეული სახეობის მიხედვით;

ხ) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი — მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა და განაშენიანების რეგულირების გეგმა;

ჯ) ღიობი — კედელში არსებული კარის, ფანჯრის, სამტრედის/სამერცხლის ღია ნაწილი ან/და ნებისმიერი ხვრეტი;

ჰ) ჯიხური — საცალო ვაჭრობისა და მომსახურებისათვის განკუთვნილი 2,5 მ-მდე სიმაღლისა და 6 მ²-მდე ფართობის მქონე დროებითი შენობა.

1¹. სასტუმროს ტიპის მრავალერთეულიანი საცხოვრებელი შენობა-ნაგებობის („აპარტოტელი“) მიმართ მოქმედებს მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლისათვის დადგენილი წესები“.

2.  განაშენიანების რეგულირების წესების მიზნებისათვის მასში გამოყენებულ ტერმინებს აქვს „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონში, „მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №57 დადგენილებასა და განაშენიანების ძირითად დებულებებში გამოყენებული ტერმინების მნიშვნელობები, გარდა ამ მუხლის პირველ პუნქტში დაფიქსირებული ტერმინებისა.

ა) მიწათსარგებლობის  გენერალური  გეგმა,  რომლის  ნაწილია  თბილისის მთელი ტერიტორიისათვის  მიწათსარგებლობის ზოგადი უფლებრივი ზონირების  რუკა;

ბ) განაშენიანების რეგულირების გეგმა, რომლის ნაწილია თბილისის ტერიტორიის ნაწილებისათვის მიწათსარგებლობის კონკრეტული უფლებრივი ზონირების რუკა.

2. განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამუშავებამდე შესაძლებელია მისი შემადგენელი ძირითადი ნაწილის – კონკრეტული უფლებრივი ზონირების რუკის დამოუკიდებლად დამუშავება, რომელიც მტკიცდება იმავე წესით, როგორც განაშენიანების რეგულირების გეგმა.

3. მიწათსარგებლობის ზოგადი უფლებრივი ზონირების რუკა მოიცავს მიწათსარგებლობის შემდეგ ზონებს და მათდამი ამ წესებით და მოქმედი კანონმდებლობით წაყენებულ მოთხოვნებს:

ა) ზოგად ფუნქციურ ზონებს;

ბ) ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონებს;

გ) გეგმარების შემზღუდავ ზონებს.

4.მიწათსარგებლობის კონკრეტული უფლებრივი ზონირების რუკა მოიცავს:

ა) ზოგად ან/და კონკრეტულ ფუნქციურ ზონებს;

ბ) ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონებს ან/და ქვეზონებს;

გ) გეგმარების შემზღუდავ ზონებს;

დ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების, განაშენიანების ინტენსივობის და გამწვანების კოეფიციენტებს;

ე)  ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების პირობებს.

2. ამ მუხლით განსაზღვრული საზღვრების დადგენის პრინციპი გამოიყენება ყველა სახის მიწათსარგებლობის ზონისთვის, თუ მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტებით ან/და ნორმატიულ-სამართლებრივი აქტებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

3. ფუნქციური ზონების საზღვრების გამოკვეთა ხდება გეგმარების შემზღუდავი ზონების საზღვრების დადგენის შემდეგ.

4.ზოგადი ფუნქციური ზონების საზღვრების დადგენისას, როგორც წესი, გამოყენებული უნდა იქნეს:

ა) თბილისის ადმინისტრაციული საზღვარი;

ბ) თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრები როგორც საქალაქო, ისე სასოფლო/სააგარაკე განაშენიანების;

გ) ფიზიკური გარემოს ბუნებრივი და ხელოვნური საზღვრები/მიჯნები;

დ) დაცული ტერიტორიების საზღვრები;

ე) კულტურული მემკვიდრეობის კონკრეტული ძეგლის ტერიტორიის ან/და დამცავი ზონების ტერიტორიის საზღვრები/ფარგლები;

ვ) საცხოვრებელი, საზოგადოებრივ-საქმიანი, საწარმოო, სარეკრეაციო ტერიტორიების საზღვრები;

ზ) ქუჩებისა და მაგისტრალების ტერიტორიების საზღვრები;

თ) რკინიგზის, მილსადენებისა და სხვა საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ტერიტორიების ან/და გასხვისების ზოლის საზღვრები.

5. კონკრეტული ფუნქციური ზონების საზღვრების დადგენისას, გარდა წინა პუნქტში აღნიშნულისა, ზონების საზღვრების დაზუსტებისთვის დამატებით შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ტერიტორიების განაპირას მდებარე ცალკეული მიწის ნაკვეთების საზღვრები.

6. ფუნქციური ზონების გამოყოფისას დაცული უნდა იქნეს ტერიტორიის/ზონის ფუნქციური გამოყენების ერთგვაროვნების/შერეულობის ამ წესებით დადგენილი მოთხოვნები, თუ მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტებით ან/და  ნორმატიულ-სამართლებრივი აქტებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

7. უფლებრივი ზონების საზღვრების დადგენისას, როდესაც ხდება ტერიტორიის გადაფარვა სხვადასხვა მიწათსარგებლობის ზონებით, ასეთი ტერიტორიის საზღვრებში არცერთი ზონის მოთხოვნა არ უნდა დაირღვეს, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ ისინი ეწინააღმდეგებიან ერთმანეთს, მაშინ უპირატესად მოქმედებს უფრო მკაცრი ან/და ზემდგომი ნორმატიული აქტით ზონებისათვის განსაზღვრული რეგულირება.

2. დაგეგმარებითი ამოცანებისათვის ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია განსაზღვროს დამატებითი მონაცემები წინასაპროექტო კვლევისადმი და ყველა ცალკეულ შემთხვევაში კვლევის არეალი, რომელიც შესაძლოა აღემატებოდეს საპროექტო არეალს.

3.  გარდა განაშენიანების ძირითადი დებულებებით გათვალისწინებული მონაცემებისა, განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების შემუშავებისათვის წინასაპროექტო კვლევა უნდა მოიცავდეს დაგეგმილი გამწვანების პროექტის შესახებ ზოგად მონაცემებს, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, ასევე მიწის ნაკვეთ(ებ)ზე არსებული მწვანე ნარგავების დეტალურ აღწერას და მათ ხარისხობრივ შეფასებას, ასევე ამ დადგენილებით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, საპროექტო გადაწყვეტის ტრანსპორტზე ზემოქმედების შეფასებას.

3^​1. ამ დადგენილებით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, განაშენიანების რეგულირების გეგმის ეტაპზე წინადადება უნდა მოიცავდეს საგზაო მოძრაობის ორგანიზების სქემას საპროექტო ტერიტორიის სატრანსპორტო/საგზაო ინფრასტრუქტურის დატანით საკვლევ ტერიტორიასთან კავშირის ჩვენებით, მათ შორის, გათვალისწინებულ უნდა იქნას, რომ ინდივიდუალური განაშენიანების შემთხვევაში საგზაო მოძრაობის ორგანიზების სქემაში და გეგმარებაში (არსებობის შემთხვევაში) და საკადასტრო საზღვრის მიმდებარედ გათვალისწინებული ტროტუარების სიგანე უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 1.5 მეტრს, ხოლო მრავალფუნქციური კომპლექსის ან მრავალბინიანი საცხოვრებელი ფუნქციის შემცველი ობიექტის განთავსებისას – 2.5 მეტრს. ამასთან, ინდივიდუალური განაშენიანებისას ორმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში გზის სიგანე უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 5.5 მეტრს, ხოლო ცალმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში – 3.5 მეტრს. მრავალფუნქციური კომპლექსის ან მრავალბინიანი საცხოვრებელი ფუნქციის შემცველი ობიექტის განთავსებისას ორმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში გზის სიგანე უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 6.0 მეტრს, ხოლო ცალმხრივი მოძრაობის შემთხვევაში – 3.5 მეტრს.

3². ამ მუხლის „3¹“  პუნქტის მოქმედება ტროტუარების და გზის სიგანის პარამეტრების ნაწილში არ ვრცელდება კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში.

3^​3. ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული მონაცემების გარდა, განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების შემუშავებისათვის წინასაპროექტო კვლევა უნდა შეიცავდეს, წყალმომარაგების ლიცენზიატის წერილობით პოზიციას, არსებული სასმელი წყლის წყალმომარაგების და წყალარინების სისტემა (შემდგომში – წყალმომარაგების სისტემა) არსებითი განახლების/განვითარების გარეშე უზრუნველყოფს თუ არა ამ საპროექტო ზონაზე გათვალისწინებული სამშენებლო ობიექტ(ებ)ის, სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ტექნიკური პარამეტრებით დაკმაყოფილებას, ასევე:

ა) წყალმომარაგების ლიცენზიატის დადებითი პასუხის შემთხვევაში – წყალმომარაგების ესკიზურ რუკას, წყალმომარაგების სისტემასთან მისაერთებელი ობიექტ(ებ)ისთვის (აბონენტ(ებ)ისთვის) საჭირო ჯამური და ინდივიდუალური წარმადობის შესახებ ინფორმაციის მითითებით;

ბ) წყალმომარაგების ლიცენზიატის უარყოფითი პასუხის შემთხვევაში, როდესაც პროექტით გათვალისწინებულია სამშენებლო ზონაზე წყალმომარაგების სისტემის ქსელის ექსპლუატაცია, მათ შორის წყალმომარაგების სისტემასთან მისაერთებელი ობიექტების (აბონენტების) ინდივიდუალური მომსახურება – წყალმომარაგების ლიცენზიანტის მიერ მომზადებულ წყალმომარაგების სისტემის წინა საპროექტო დოკუმენტაციას, რომელიც უნდა მოიცავდეს სასმელი წყლისა და წყალარინების ესკიზურ რუკას, იზოლირებული ზონების და წყალმომარაგების სისტემასთან  ყველა მისაერთებელი ობიექტ(ებ)ისთვის (აბონენტ(ებ)ისთვის) საჭირო ჯამური და ინდივიდუალური წარმადობის შესახებ ინფორმაციას.

3^​4 ამ მუხლის 3^​3 პუნქტით განსაზღვრული რეგულირება არ ვრცელდება ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებით დავალებებზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც საპროექტო ტერიტორია მდებარეობს წყლის ობიექტების სანიტარიული დაცვის არეალში.

4. დედაქალაქის ქალაქგანვითარების მიზნებისა და ამოცანების გათვალისწინებით, და განაშენიანების რეგულირების წესების მესამე მუხლის მოთხოვნათა დაცვით, განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამუშავება სავალდებულოა, როდესაც არსებობს ქვემოთ ჩამოთვლილი ერთ-ერთი გარემოება მაინც:

ა) მიწის ნაკვეთებისათვის სხვაგვარად შეუძლებელია გამოყენებისა და განაშენიანების რეგლამენტების დადგენა, მათ შორის, თუ საპროექტო არეალი მდებარეობს დაუგეგმარებელი/მოუწესრიგებელი ან/და ჩამოუყალიბებელი ტერიტორიის  ფარგლებში;

ბ)  ხორციელდება გაუნაშენიანებელი ტერიტორიის სამშენებლოდ გამოყენება, გარდა „დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის დამტკიცების შესახებ“ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2019 წლის 15 მარტის №39-18 დადგენილების პირველი მუხლის „ბ“ პუნქტით დამტკიცებული „დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ტექსტური ნაწილის“ 72-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.

გ) ხორციელდება 7000 მ^​​2 (0.7 ჰა) და მეტი ფართობის მქონე ტერიტორიის სამშენებლოდ გამოყენება;

დ) მშენებლობაჩამოყალიბებულ განაშენიანებაში იწვევს არსებით, საერთო ქალაქგეგმარებითი ხასიათის ცვლილებებს (იცვლება ინფრასტრუქტურული მოწყობა, განაშენიანების სივრცით-გეგმარებითი წყობა, ტერიტორიის/ზონის ფუნქციური გამოყენების ჩამოყალიბებული/დაგეგმილი ბალანსი და განაშენიანების სხვა მსგავსი მახასიათებლები).

5. ამ მუხლის მე-4 პუნქტის „ა“, „ბ“ და „დ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრულ შემთხვევებში განაშენიანების რეგულირების გეგმის საპროექტო არეალი არ შეიძლება იყოს 5000მ​^​2-ზე (0.5 ჰა) ნაკლები.

5¹ . ამ მუხლის მე-4 და მე-5 პუნქტებით დადგენილი მოთხოვნები, არ გავრცელდება კოოპერატიული ბინათმშენებლობით დაზარალებულთა დაკმაყოფილების მიზნით მუნიციპალიტეტის მიერ გამოყოფილი/გადაცემული მიწის ნაკვეთების სამშენებლო განვითარებაზე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის წარდგინებით, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს წინასწარი თანხმობის შემთხვევაში.

6. განაშენიანების რეგულირების გეგმის საპროექტო არეალი განისაზღვრება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით ან/და დაგეგმვაზე უფლებამოსილი შესაბამისი სამსახურის გადაწყვეტილებით შემდეგნაირად:

ა) დაგეგმარებითი თვალსაზრისით მოწესრიგებული ტერიტორიის (მაგ.: კვარტალის) ფარგლებში გეგმარებითი ერთეულის გამოყოფით, თუ მიწის ნაკვეთ(ებ)ი წარმოადგენენ ასეთი ტერიტორიის ნაწილს;

ბ) ტერიტორიის დაგეგმარების ტექნიკურ-ეკონომიკური დასაბუთების შესაბამისად, სივრცის ერთიანი გააზრების პრინციპის დაცვით, თუ მიწის ნაკვეთ(ებ)ი წარმოადგენს გაუნაშენიანებელი ტერიტორიის ნაწილს.

გ) იმგვარი გეგმარებითი ერთეულის (მაგ., კვარტალი ბუნებრივი საზღვრებით ან/და ქუჩებით გარშემორტყმული ტერიტორია) გამოყოფით, რომელიც უზრუნველყოფს ტერიტორიის მოწესრიგებას და ერთიან საქალაქო სისტემაში ინტეგრირებას და გამორიცხავს მოუწესრიგებელი ან/და ქალაქგეგმარებითი თვალსაზრისით შეუსაბამო საკადასტრო ერთეულების დამოუკიდებლად წარმოშობას/დარჩენას.

7. ჩამოყალიბებული განაშენიანების პირობებში ამ მუხლის მე-4, მე-5 და მე-6 პუნქტებით გათვალისწინებული წესით, განაშენიანების რეგულირების გეგმის შემუშავებამდე, შესაძლებელია მიწის ნაკვეთების სამშენებლო გამოყენება, ჩამოყალიბებულ განაშენიანებაში არსებითი ცვლილებების შეტანის უფლების გარეშე, განაშენიანების რეგულირების წესების მე-19 მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად.

7^​1. განაშენიანების რეგულირების გეგმის შემუშავების გარეშე, განაშენიანების რეგულირების წესების მე-19 მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად, შესაძლებელია მიწის ნაკვეთების სამშენებლო გამოყენება, თუ ტერიტორიის სამშენებლოდ განვითარება ხორციელდება ერთეული ობიექტის (დამხმარე შენობა-ნაგებობებით ან მის გარეშე) განთავსების მიზნით (გარდა მრავალბინიანი ფუნქციის შემცველი ობიექტებისა), ტერიტორია უზრუნველყოფილია სათანადო სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურით და განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამუშავება არ წარმოადგენს საპროექტო ტერიტორიის დაგეგმარების ერთადერთ შესაძლებლობას.

8. გაუნაშენიანებელი ტერიტორიის სამშენებლოდ გამოყენების შემთხვევაში განაშენიანების რეგულირების გეგმით გათვალისწინებული უნდა იყოს საპროექტო ტერიტორიის მინიმუმ 20%-ის მწვანე ნარგავების გასაშენებელ სივრცედ გამოყენება, ამასთანავე, საპროექტო ტერიტორია უზრუნველყოფილი უნდა იყოს სათანადო სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურით.

9. ამ მუხლის მე-8 პუნქტით გათვალისწინებული რეგულირება ვრცელდება  განაშენიანებულ ტერიტორიაზე განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამუშავებისას – წინასაპროექტო კვლევით წარმოჩენილი საჭიროების შემთხვევაში.

10. განაშენიანების რეგულირების გეგმის თემატური ნაწილი გეგმარებითი დავალებიდან გამომდინარე აუცილებლად უნდა მოიცავდეს სარეკრეაციო ტერიტორიების სისტემას (გამწვანების პროექტის ჩათვლით). მშენებლობის ნებართვის მიღებისას დაინტერესებული მხარე განაშენიანების რეგულირების გეგმის ფარგლებში შეთანხმებულ გამწვანების პროექტს წარუდგენს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს.

11. განაშენიანების რეგულირების გეგმის პროექტი უნდა მოიცავდეს ინფორმაციას ნარჩენების განთავსების მიწისქვეშა და მიწისზედა არეალების შესახებ.

11^​1. გარდა ამ მუხლის მე-11 პუნქტით განსაზღვრული მოთხოვნისა, განაშენიანების რეგულირების გეგმის პროექტი უნდა მოიცავდეს, ამ მუხლის 3^​3 პუნქტის „ბ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში წყალმომარაგების  დეტალური პროექტს, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს წყალმომარაგების ლიცენზიანტის მიერ მომზადებულ წინასაპროექტო დოკუმენტაციას და დადასტურებული უნდა იყოს შესაბამისი აკრედიტირებული პირის/ორგანოს მიერ. დეტალური პროექტი უნდა შეიცავდეს სასმელი წყლისა და წყალარინების დეტალურ რუკას, წყალმომარაგების სისტემასთან მისაერთებელი ობიექტ(ებ)ის (აბონენტ(ებ)ის) მითითებით. ამასთან, თუ ტერიტორიულ გეგმარებით ზონაში წყალმომარაგების ლიცენზიატის მიერ გაცემული წინასაპროექტო დოკუმენტაციით გათვალისწინებულია, ერთმანეთისგან იზოლირებული წყალმომარაგების სისტემის მშენებლობა - წყალმომარაგების სისტემის მოწყობის დეტალური პროექტი შესაძლებელია წარდგენილ იქნეს, მხოლოდ კონკრეტული იზოლირებული წყალმომარაგების სისტემის მონაკვეთზე, გეგმარებით ზონაში წყალმომარაგების სისტემის მოწყობის ესკიზურ რუკასთან ერთად, წყალმომარაგების სისტემასთან მისაერთებელი ობიექტ(ებ)ის (აბონენტ(ებ)ის) მითითებით.

11^​2. ამ მუხლის 11^​1 პუნქტით განსაზღვრული რეგულირება არ ვრცელდება ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების განაშენიანების რეგულირების გეგმებზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც საპროექტო ტერიტორია მდებარეობს წყლის ობიექტების სანიტარიული დაცვის არეალში.

12. იმ შემთხვევაში, თუ დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმა ითვალისწინებს საპროექტო ტერიტორიაზე წყალმომარაგების სისტემის მოწყობას, აღნიშნული წყალმომარაგების სისტემის მშენებლობის ნებართვის გაცემა უნდა განხორციელდეს ამ განაშენიანების რეგულირების გეგმის საფუძველზე.

13. განაშენიანების რეგულირების გეგმის საფუძველზე მშენებლობის ნებართვის გაცემა განხორციელდება დეტალურ პროექტით გათვალისწინებული წყალმომარაგების სისტემის ან იზოლირებული წყალმომარაგების სისტემის  ექსპლუატაციაში მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენის შემდგომ, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა საპროექტო ტერიტორიაზე არსებული სასმელი წყლის წყალმომარაგების და წყალარინების სისტემა არსებითი განახლების/განვითარების გარეშე უზრუნველყოფს, განაშენიანების რეგულირების გეგმით ამ საპროექტო ზონაზე გათვალისწინებული სამშენებლო ობიექტ(ებ)ის, სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ტექნიკური პარამეტრებით დაკმაყოფილებას და წარმოდგენილია წყალმომარაგების ლიცენზიატის წერილობით პოზიცია.

14. ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული მონაცემების გარდა, ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების შემუშავებისათვის წინასაპროექტო კვლევა, წყალარინების სისტემის არარსებობის შემთხვევაში, უნდა მოიცავდეს მწარმოებელს ან/და საქართველოში ავტორიზებულ პირსა და დამკვეთს შორის, საპროექტო ტერიტორიაზე, ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის (OECD) წევრ სახელმწიფოში წარმოებული ბიოლოგიური გამწმენდი სადგურის (ბიოტალების/სეპტიკების) განთავსების შესახებ გაფორმებულ ხელშეკრულებას, რომელიც ბიოტალების საგარანტიო ვადად უნდა ითვალისწინებდეს არანაკლებ 2 (ორ) წელს და არანაკლებ 10 (ათი) წლის ვადით უნდა იყოს დადებული.

15. განაშენიანების რეგულირების გეგმის საფუძველზე მშენებლობის ნებართვის გაცემა განხორციელდება საპროექტო ტერიტორიაზე ბიოლოგიური გამწმენდი სადგურის (ბიოტალების/სეპტიკების) განთავსების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენის შემდგომ.

2. თბილისის სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის დოკუმენტების დამტკიცების პროცედურის განხორციელებისას უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს საჯაროობა, კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

3. განაშენიანების რეგულირების გეგმების დამტკიცების პროცედურა ხორციელდება ორ ეტაპად, რომელთაგან თითოეულზე მიმდინარეობს დამოუკიდებელი ადმინისტრაციული წარმოება. მხოლოდ პირველი ეტაპით გათვალისწინებული  ადმინისტრაციული წარმოების დასრულებისა და დადებითი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის შემდეგ შესაძლებელია შემდგომი ეტაპის  ადმინისტრაციული წარმოების დაწყება. აღნიშნული ეტაპების ადმინისტრაციული წარმოების ვადებია:

ა) I ეტაპი – განაშენიანების რეგულირების გეგმების გეგმარებითი დავალების განსახილველად ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოსთვის დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების ვადა, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესის შესაბამისად – არაუმეტეს 3 (სამი) თვისა;

ბ) II ეტაპი – განაშენიანების რეგულირების გეგმის განსახილველად ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოსთვის დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების ვადა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესის შესაბამისად – არაუმეტეს 3 (სამი) თვისა.

4. განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამტკიცებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების ორივე ეტაპს აწარმოებს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო.

5. ამ მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული უფლებამოსილების განხორციელებისას,  დაგეგმარებითი ამოცანების სრულყოფილად შესრულების მიზნით, ადმინისტრაციულ წარმოებაში მონაწილეობას იღებს გარემოს დაცვის პოლიტიკაზე უფლებამოსილი მერიის სტრუქტურული ერთეული.

5¹. ამ მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული უფლებამოსილების განხორციელებისას, აღნიშნული ადმინისტრაციული წარმოების განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოს სატრანსპორტო პოლიტიკაზე უფლებამოსილი სტრუქტურული ერთეულის ჩართვა სავალდებულოა:

ა) გაუნაშენიანებელ ტერიტორიებზე განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამტკიცებასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციული წარმოების პროცესში;

ბ) თუ წარმოდგენილი საპროექტო წინადადებით/გადაწყვეტით საპროექტო ტერიტორიისათვის გათვალისწინებული განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტით განსაზღვრული მაქსიმალური საანგარიშო ფართობი აღემატება 5000 კვ.მ-ს (გარდა ღამის კლუბის, სასაწყობო, საწარმოო და სამრეწველო ობიექტების, საგამოფენო დარბაზის, მუზეუმის, ბიბლიოთეკის და საკულტო ნაგებობის განაშენიანების რეგულირების გეგმებისა).

6. ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩართული სტრუქტურული ერთეულების/სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების  დასკვნის საფუძველზე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობა გამოსცემს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს.  ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით მოწონებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალებისა და განაშენიანების რეგულირების გეგმის პროექტი  ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს წარედგინება დასამტკიცებლად, კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

6^​1. განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების/განაშენიანების რეგულირების გეგმის კორექტირებისას, თუკი მიწის ნაკვეთები გამიჯნულია, წარმოსადგენია იმ მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეების/თანამესაკუთრეების თანხმობა, რომელზეც უშუალოდ ხორციელდება ცვლილება,  ხოლო  განაშენიანების რეგულირების გეგმის/გეგმარებითი დავალების არეალში შემავალი სხვა საკადასტროების მიმართ ადმინისტრაციული წარმოება მიმდინარეობს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 95-ე მუხლის შესაბამისად.

7. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო, ამ მუხლის მე-6 პუნქტით გათვალისწინებული მთავრობის განკარგულების შესაბამისად, ამზადებს თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების პროექტებს:

ა) I ეტაპი – განაშენიანების რეგულირების გეგმების გეგმარებითი დავალების დამტკიცების შესახებ;

ბ) II ეტაპი – განაშენიანების რეგულირების გეგმების დამტკიცების შესახებ.

8. ამ მუხლის მე-7 პუნქტით განსაზღვრული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის პროექტები თბილისის  მერის მიერ წარედგინება თბილისის საკრებულოს.

9. თუ განაშენიანების რეგულირების გეგმაში ცვლილების შეტანა გულისხმობს დამტკიცებულ საპროექტო გადაწყვეტაში არსებითად განსხვავებული ქალაქმშენებლობითი მახასიათებლების (განაშენიანებისა და განაშენიანების ინტენსივობის ზრდა, შენობა-ნაგებობების ფუნქციისა და განთავსების ცვლილება, სატრანსპორტო მოძრაობის ორგანიზების ცვლილება და სხვა) ცვლილებას, განაშენიანების რეგულირების გეგმაში ცვლილებების შეტანა ხორციელდება თბილისის მერიის გარემოს დაცვის პოლიტიკაზე უფლებამოსილი სტრუქტურული ერთეულის მონაწილეობით.

9^​1. დამტკიცებული გეგმარებითი დავალებით ან/და განაშენიანების რეგულირების გეგმით განსაზღვრული საპროექტო ტერიტორიის ფართობის დაზუსტება დასაშვებია, თუ წარმოდგენილი ფართობი არაუმეტეს 10%-ით აღემატება გეგმარებითი დავალებით/განაშენიანების რეგულირების გეგმით გათვალისწინებულ პირვანდელ ფართობს.

9^​2. დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების მოქმედების ვადაა 3 წელი.

9^​3. დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის მოქმედების ვადაა 5 წელი.

9^​4. განაშენიანების რეგულირების გეგმის ვადის გასვლის შემდეგ საპროექტო ტერიტორია ექვემდებარება განვითარებას განაშენიანების რეგულირების გეგმის საფუძველზე შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტისა ან/და გაცემული მშენებლობის ნებართვის შესაბამისად.

10. ფუნქციური ზონების ცვლილების/დაზუსტების მიზნით მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის თაობაზე ადმინისტრაციულ წარმოებას საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავის შესაბამისად ახორციელებს  ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო.

11. ამ მუხლის მე-10 პუნქტით გათვალისწინებული უფლებამოსილების განხორციელებისას, დაგეგმარებითი ამოცანების სრულყოფილად შესრულების მიზნით ამ დადგენილებით გათვალისწინებულ შემთხვევაში ადმინისტრაციულ წარმოებაში მონაწილეობას იღებს გარემოს დაცვის პოლიტიკაზე უფლებამოსილი სტრუქტურული ერთეული.

11^​1. (ამოღებულია - 01.10.20, №64-109/).

11^​2. ამ მუხლის მე-10 პუნქტით გათვალისწინებული უფლებამოსილების განხორციელებისას, ადმინისტრაციულ წარმოებაში მონაწილეობას იღებს თბილისის მერიის გარემოს დაცვის პოლიტიკაზე უფლებამოსილი სტრუქტურული ერთეული, თუ ფუნქციური ზონის ცვლილების/დაზუსტების მიზნით მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოება გულისხმობს სატყეო ზონის, ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონის, სარეკრეაციო ზონის/ქვეზონის (რზ-1, რზ-2, რზ-3) ან სხვა ზონების/ქვეზონების სატყეო ზონად, ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონად, სარეკრეაციო ზონად/ქვეზონად (რზ-1, რზ-2, რზ-3) ცვლილებას.

12. ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩართული სტრუქტურული ერთეულების/სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების დასკვნის საფუძველზე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობა გამოსცემს ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს.   ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტით მოწონებული მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის შესახებ პროექტი ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს წარედგინება დასამტკიცებლად, კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

13. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო ამ მუხლის მე-12 პუნქტით გათვალისწინებული მთავრობის განკარგულების შესაბამისად ამზადებს თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს ნორმატიული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის პროექტს.

14. ფუნქციური ზონების ცვლილების/დაზუსტების მიზნით მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის თაობაზე დაინტერესებული პირის განცხადებას უნდა დაერთოს განაშენიანების რეგულირების წესების მე-19  მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული წინასაპროექტო კვლევა ამავე მუხლის პირველი პუნქტის ,,ბ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ პერიმეტრზე.

15. დაგეგმარებითი ამოცანებისათვის ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტრანსპორტისა და ურბანული პოლიტიკის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია განსაზღვროს დამატებითი მონაცემები ამ მუხლის მე-14 პუნქტით გათვალისწინებული წინასაპროექტო კვლევისადმი და ყველა ცალკეულ შემთხვევაში კვლევის არეალი, რომელიც შესაძლოა აღემატებოდეს ამავე პუნქტით განსაზღვრულ პერიმეტრს.

15^​1. დაუშვებელია ფუნქციური ზონების ცვლილების მიზნით მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანა, თუ განსახილველი მიწის ნაკვეთის ფართობი და ზომები არ შეესაბამება ზონისათვის დადგენილ პარამეტრებს.

15^​2. ფუნქციური ზონების ცვლილების მიზნით მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანა, მათ შორის, დასაშვებია განსახილველი მიწის ნაკვეთის კონკრეტული მიზნობრიობით განვითარებისთვის. ამ პუნქტით გათვალისწინებული მიზნობრიობის ფარგლებში შესაძლებელია დაზუსტდეს:

ა) ფუნქციური ზონიდან გამომდინარე, ამ წესებით გათვალისწინებული კ-1, კ-2, და კ-3 კოეფიციენტების და შენობა-ნაგებობის მაქსიმალური სიმაღლის მაჩვენებლები (ზღვრული მაჩვენებლების ფარგლებში);

ბ) ფუნქციური ზონიდან გამომდინარე, ამ წესებით გათვალისწინებული ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების დასაშვები სახეობებიდან ერთი ან რამდენიმე სახეობა;

გ) შენობა-ნაგებობის გაბარიტგები (სიგრძე ან/და სიგანე);

16. ფუნქციური ზონების ცვლილების/დაზუსტების შესახებ მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის თაობაზე პროცესის საჯაროობის უზრუნველყოფის მიზნით დაინტერესებული პირი ვალდებულია თვალსაჩინო ადგილზე განათავსოს საინფორმაციო დაფა (მინიმალური გაბარიტი – A2 ზომის ფორმატი), რომელიც უნდა მოიცავდეს:

ა) ინფორმაციას განსახილველი ტერიტორიის არსებული და შემოთავაზებული ფუნქციური ზონის შესახებ;

ბ) ინფორმაციას დაინტერესებული პირის შესახებ, მათ შორის, საკონტაქტო მონაცემებს;

გ) ფუნქციური ზონების ცვლილების/დაზუსტების მიზნით მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანასა და ადმინისტრაციულ წარმოებაზე უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს/ორგანოების დასახელებას, მისამართსა და ვებგვერდის მისამართს, სადაც შესაძლებელია ობიექტის ადმინისტრაციული წარმოების თაობაზე ინფორმაციის გაცნობა.

17. განაშენიანების რეგულირების გეგმის შემუშავებისას იმ შემთხვევაში, როდესაც დასაგეგმარებელი ტერიტორია ხვდება შესაბამისი მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის საზღვრებში, დასაგეგმარებელ ტერიტორიაზე თვალსაჩინო ადგილას განთავსებულ საინფორმაციო დაფაზე განაშენიანების ძირითადი დებულებებით გათვალისწინებული ინფორმაციის გარდა აუცილებლად უნდა იყოს განთავსებული განაშენიანების რეგულირების გეგმით დაგეგმილი გამწვანების სივრცეების შესახებ ინფორმაცია.

2. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტი  კ-1 არის:

ა)  შენობისთვის – მიწისპირა სართულის (ასეთის არარსებობის შემთხვევაში, პირველი მიწისზედა სართულის) იატაკის ზედაპირის (მათ შორის კიბის, ტერასის, აივნის, ერკერის, გარდა სამანქანო პანდუსისა, რომელიც არ არის გადახურული ან/და არ არის შენობაში მოქცეული) გარე პერიმეტრში მოქცეული ფართობის მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობთან შეფარდების მაქსიმალური მაჩვენებელი;

ბ) ნაგებობისთვის – მთლიანი ნაგებობის ორთოგონალური პროექციის ფართობის, თუ ნაგებობის საშუალო სიმაღლე გრუნტის ზედაპირიდან არ აღემატება 1,8 მეტრს (მეათედის სიზუსტით) და მიწის ზედაპირთან შეხებაში მყოფი ნაწილის გარე პერიმეტრის ორთოგონალური პროექციის ფართობის, თუ ნაგებობის საშუალო სიმაღლე გრუნტის ზედაპირიდან 1,8 მეტრი, ან მეტია (მეათედის სიზუსტით), მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობთან შეფარდების მაქსიმალური მაჩვენებელი.

3.  მიწის  ნაკვეთის  განაშენიანების  კოეფიციენტით  განსაზღვრულ  საანგარიშო ფართობში, გარდა განაშენიანების ძირითადი დებულებებით განსაზღვრული შემთხვევებისა, ასევე არ შედის:

ა) სამშენებლო მოედანზე მშენებლობის წარმოებისათვის საჭირო დროებითი შენობა-ნაგებობა;

ბ) შენობათა გამჭვირვალე, წყალგაუმტარი მასალით გადახურული შიდა ეზოები, „ზამთრის ბაღები“ და „პასაჟები“. ამავე დროს, ამ ნაწილებთან ერთად შენობები არ შეიძლება იკავებდნენ შესაბამისი მიწის ნაკვეთების 80%-ზე მეტს;

გ) ცალკე მდგომი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ერთსართულიანი შენობა-ნაგებობ(ებ)ი, მათ შორის სათბურები.

4. რთული რელიეფის მიწის ნაკვეთებზე ტერასული  შენობებისთვის მიწის  ნაკვეთის  განაშენიანების  კოეფიციენტით  განსაზღვრული  საანგარიშო ფართობი გამოითვლება მიწის ზედაპირთან შეხებაში მყოფი ნაწილის გარე პერიმეტრის ორთოგონალური პროექციის ფართობით.

5. კ-1 მაჩვენებელი მრგვალდება მეათედის სიზუსტით.

ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2024 წლის 29 მარტის დადგენილება №38-26 - ვებგვერდი, 02.04.2024 წ.

2. კ-2 არის შენობა-ნაგებობის მიწისპირა და მიწისზედა სართულების იატაკის ზედაპირების  ჯამური  ფართობის   მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობთან  შეფარდების მაქსიმალური მაჩვენებელი.

3. კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობი გამოითვლება ქვემოთ განსაზღვრული ჩამონათვალის შესაბამისად:

ა) მიწისპირა და მიწისზედა სრული სართულის (მათ შორის ერკერის, კიბის უჯრედის და ლიფტის შახტის) იატაკის ზედაპირის გარე პერიმეტრში მოქცეული ზედაპირის ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ბ) არასრული სართულის იატაკის კონსტრუქციის ზედაპირის ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის 1/2-ით;

გ) მანსარდის ის ნაწილი, რომლის სიმაღლეც 1,6 მეტრზე მეტია – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის იატაკის ზედაპირის ფართობის 3/4-ით;

დ) ტერასის იატაკის ზედაპირის საერთო ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში არ შედის;

ე) ვერანდის და  ლოჯიის იატაკის ზედაპირის ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის 1/3-ით;

ე^​1) აივნის ფართობი - კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში არ შედის, გარდა ამ პუნქტის „ე^​2“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა;

ე^​2) თუ აივნის ჯამური ფართობი აღემატება შენობა-ნაგებობის პროექტით გათვალისწინებული განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) საანგარიშო ფართობის 20%-ს, ასეთ შემთხვევაში, აივნის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც ცდება ამ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ 20%-იან ზღვარს – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის 1/3-ით;

ვ) ერთბინიანი  საცხოვრებელი  სახლებისათვის  (ზონებში  სზ-1  და  სზ-2) მანსარდის იატაკის ზედაპირის ფართობი არ შედის კ-2-ის საანგარიშო ფართობში;

ზ) სზ-1-ში კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში არ შედის ცალკე მდგომი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების დამხმარე  შენობა-ნაგებობ(ებ)ის, მათ შორის სათბურების გარე კონტურში მოქცეული ზედაპირის ფართობი;

თ) მიწისზედა ავტოსადგომი, რომლის სართულის სიმაღლე იატაკის ზედაპირიდან მომდევნო სართულის იატაკის ზედაპირამდე აღემატება 3 მეტრს, გარდა ცალკე მდგომი ავტოსადგომისა, კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ი) შენობისა და ქუჩის ზედაპირის გადაკვეთის დონე(ებ)ზე, შენობაში ავტომობილის გასასვლელად მოწყობილი გვირაბის გზის ზედაპირის საერთო ფართობი კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში არ შედის.

4. კ-2 მაჩვენებელი მრგვალდება მეათედის სიზუსტით.

5.  „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესის დამტკიცების თაობაზე” საქართველოს მთავრობის  2010  წლის  25 აგვისტოს  №261  დადგენილების თანახმად, მრავალბინიანი საცხოვრებელი  სახლებისათვის  მისაკუთვნებელი  მიწის  ნაკვეთის ფართობის დადგენისას კ-2 განისაზღვროს:

ა) სამი სართულის ჩათვლით მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლისათვის კ-2=1.3;

ბ) ხუთი სართულის ჩათვლით მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლისათვის კ-2=1.8;

გ)  ხუთი სართულის ზემოთ მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლისათვის კ-2 = 2.2

6. დაინტერესებული პირის თანხმობის შემთხვევაში, შესაბამისი ორგანო უფლებამოსილია „ქალაქ თბილისის ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების დამტკიცების შესახებ ქალაქ თბილისის საკრებულოს 2009 წლის 27 მარტის №4-13 გადაწყვეტილებაში დამატებების შეტანის შესახებ“ ქალაქ თბილისის საკრებულოს 2010 წლის 22 თებერვლის №18 გადაწყვეტილების ძალაში შესვლამდე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლებისათვის დადგენილი მიწის ნაკვეთის საზღვრები შეცვალოს ამ მუხლის მე-5 პუნქტით განსაზღვრული კ-2-ის შესაბამისად. 

ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2022 წლის 6 მაისის დადგენილება №10-50 - ვებგვერდი, 10.05.2022 წ.

2. კ-3 არის მიწის ნაკვეთის თავისუფალი გრუნტის ზედაპირის მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობთან შეფარდების მინიმალური მაჩვენებელი.

3. კ-3 კოეფიციენტით განსაზღვრულ ფართობში:

ა) არ შედის ცალკე გამოყოფილი 2 კვ.მ და ნაკლები ფართობის მქონე გრუნტის ზედაპირები, ხოლო განაშენიანების რეგულირების გეგმის ფარგლებში ცალკე გამოყოფილი 10 კვ.მ და ნაკლები ფართობის მქონე გრუნტის ზედაპირები;

ბ) სრულად შედის გრუნტის ცხაურა მოპირკეთების (გამჭოლი) ზედაპირები, რომლებიც გამწვანებულია გაზონით;

გ) არ შედის ღია ავტოსადგომი.

4. კ-3 მაჩვენებელი მრგვალდება მეათედის სიზუსტით, გარდა ამ მუხლით განსაზღვრული შემთხვევისა.

5. განაშენიანების რეგულირების გეგმის ფარგლებში კ-3 კოეფიციენტი არ მრგვალდება მეათედებამდე სიზუსტით, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მიწის ნაკვეთის განვითარება ხდება ზონისთვის დადგენილ მინიმალურ კ-3 კოეფიციენტზე მეტი მაჩვენებლით.

ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2020 წლის 14 ივლისის დადგენილება №60-86 - ვებგვერდი, 16.07.2020 წ.

2.  ზოგად ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონებად დაყოფა აისახება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის შესაბამის ზოგად უფლებრივი ზონირების რუკაში.

3. ტერიტორიულ-სტრუქტურული ზონების  სახეობებია:

ა) ცენტრალური ზონა (ცზ) – დედაქალაქის ცენტრალური ნაწილი, ტერიტორიების ათვისების მაღალის ხარისხის ნიშნით გამოყოფილი ტერიტორიული ელემენტი;

ბ) შუალედური ზონა (შზ) – დედაქალაქის ტერიტორიების ათვისების საშუალო ხარისხის ნიშნით გამოყოფილი ტერიტორიული ელემენტი;

გ) პერიფერიული ზონა (პზ) – დედაქალაქის ტერიტორიების ათვისების დაბალი ხარისხის ნიშნით გამოყოფილი ტერიტორიული ელემენტი;

დ) გეგმარებითი კარკასი (გკ) – დედაქალაქის ცენტრალურ, შუალედურ და პერიფერიულ ზონებში, ქალაქის მატერიალური გარემოს ათვისების მაღალი ხარისხის, სხვადასხვა დანიშნულების ობიექტების კონცენტრაციის, ტერიტორიების გამოყენების ინტენსივობის, არქიტექტურულ-ქალაქთმშენებლობითი ანსამბლებისა და მოცულობითი აქცენტების,  საზოგადოებრივი ცენტრების - აქტიური საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი გარემოს არსებობის ნიშნით გამოყოფილი სტრუქტურული ელემენტი, რომელიც ყალიბდება საერთო საქალაქო მნიშვნელობის უწყვეტი და რეგულირებადი, აგრეთვე რაიონული მნიშვნელობის სატრანსპორტო - ფეხმავალი მაგისტრალებისა და ქუჩების გასწვრივ და რომელიც, როგორც წესი, მოიცავს ნაკვეთების პირველ რიგს, თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტებით.

4. განაშენიანების რეგულირების გეგმაში, დაგეგმვის საჭიროებიდან გამომდინარე, თითოეული ზონისთვის შესაძლებელია გამოიყოს ქვეზონები: ქვეცენტრი, კარკასი, კარკასთშორისი ტერიტორიები.

5. ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონების რეგლამენტები დგინდება განაშენიანების რეგულირების წესებით და საჭიროების შემთხვევაში დამატებით განაშენიანების რეგულირების გეგმით.

2.  თბილისის ტერიტორიაზე გამოიყოფა შემდეგი ზოგადი ფუნქციური ზონები:

ა) ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა (ლსზ) — მოიცავს როგორც წესი თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ არსებულ ბუნებრივი ლანდშაფტის ან ფასეული ხელოვნური ლანდშაფტის ტერიტორიას;

ბ) სასოფლო-სამეურნეო ზონა (სოფზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიებს;

გ) სარეკრეაციო ზონა (რზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ გამწვანებულ ან/და გასართობ-დასასვენებელ ტერიტორიებს;

დ)  სპეციალური ზონა (სპეცზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ სპეციალური გამოყენების ტერიტორიებს (მაგ.: სასწავლო/სამეცნიერო-კვლევითი; კულტურული; სამედიცინო; სასაფლაო; სამხედრო დანიშნულების ტერიტორიები; სახელმწიფო ან მუნიციპალური დაწესებულებების განთავსება);

ე) საცხოვრებელი ზონა (სზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების ტერიტორიებს;

ვ) სატრანსპორტო ზონა (ტზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ გზებს/ქუჩებს, მიმდებარე ტერიტორიებს ან/და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურისთვის განკუთვნილ ტერიტორიებს;

ზ) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა (სსზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საქმიანი, კომერციული და სხვა საზოგადოებრივი გამოყენების ტერიტორიებს;

თ) სამრეწველო ზონა (ს) —  მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ სამრეწველო გამოყენების ან/და ადამიანის ჯანმრთელობისათვის სახიფათო/მავნე ნივთიერებების მართვისთვის განკუთვნილ ტერიტორიებს;

ი) სანიტარიული ზონა (სანზ) — მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ ათროპოგენური ან/და ბუნებრივი გზით ხე-ნარგავებით გაშენებულ გამწვანებულ ტერიტორიებს, გააჩნია გარემოს გამაჯანსაღებელი ფუნქცია და სხვა ტერიტორიებს იცავს მავნე ზემოქმედებისაგან;

კ) სატყეო ზონა – ქალაქ თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებული ადგილობრივი მნიშვნელობის ტყე, რომელიც მოიცავს საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ტყეებსა და სატყეო ტერიტორიებს“;

ლ) საკულტო ზონა – (საკზ) მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში  ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ საკულტო გამოყენების ტერიტორიებს.

3.   ზოგად ფუნქციურ ზონებად დაყოფა აისახება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის შესაბამის ზოგადი უფლებრივი ზონირების რუკაში.

4. ზოგადი ფუნქციური ზონების რეგლამენტები (ზოგადი მოთხოვნები) გეგმარებითი დავალების საფუძველზე განისაზღვრება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით, რომელთა გათვალისწინება სავალდებულოა განაშენიანების რეგულირების გეგმების შემუშავებისას.

5. თბილისის ტერიტორიაზე გამოიყოფა შემდეგი კონკრეტული ფუნქციური ზონები (ქვეზონები):

ა) ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა' (ლსზ') — ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს, როგორც წესი, თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ არსებულ ბუნებრივი ლანდშაფტის ან ფასეული ხელოვნური ლანდშაფტის ტერიტორიას;

ბ) სასოფლო-სამეურნეო ზონა' (სოფზ') — სასოფლო-სამეურნეო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიებს (სახნავ-სათესი ან/და სოფლის მეურნეობის პროდუქციის წარმოებისთვის განკუთვნილი მიწები);

გ)  სარეკრეაციო ზონა 1 (რზ-1) – სარეკრეაციო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიის საზღვრებში ან მის გარეთ არსებულ/დაგეგმილ გამწვანებულ ტერიტორიებს: ბაღი, ბულვარი, სკვერი, გაზონი და სხვა მსგავსი, გარდა სხვა სარეკრეაციო ზონებში მოქცეულისა.

დ) სარეკრეაციო ზონა 2 (რზ-2) — სარეკრეაციო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ გამწვანებულ ტერიტორიებს: პარკს, ღია სათამაშო მოედნებს და მსგავსი ტიპის სხვა ტერიტორიებს;

ე) სარეკრეაციო ზონა 3 (რზ-3) — სარეკრეაციო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ დასასვენებელი, სამკურნალო, სპორტული და გასართობი გამოყენების ტერიტორიებს;

ვ) სპეციალური ზონა 1 (სპეცზ–1) — სპეციალური ქვეზონა, რომელიც მოიცავს არსებულ/დაგეგმილ საგანმანათლებლო, სამეცნიერო, სამედიცინო, ასევე საქალაქო ინფრასტრუქტურის მომსახურებისა და სასაწყობო გამოყენების ტერიტორიებს;

ზ) სპეციალური ზონა 2 (სპეცზ–2) — სპეციალური ქვეზონა, რომელიც მოიცავს  არსებულ/დაგეგმილ სასაფლაო გამოყენების ტერიტორიებს;

თ) სპეციალური ზონა 3 (სპეცზ–3) — სპეციალური ქვეზონა, რომელიც მოიცავს არსებულ/დაგეგმილ სამხედრო გამოყენების ტერიტორიებს;

ი) საცხოვრებელი ზონა 1 (სზ-1) — დაბალი ინტენსივობის ერთგვაროვანი საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს მხოლოდ არსებულ/დაგეგმილ სასოფლო-სააგარაკო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არასასოფლო-სამეურნეო ან/და საკარმიდამო გამოყენების სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებს;

კ) საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2) — დაბალი ინტენსივობის ერთგვაროვანი საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

ლ) საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3) — დაბალი ინტენსივობის შერეული საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

მ) საცხოვრებელი ზონა 4 (სზ-4) — საშუალო ინტენსივობის ერთგვაროვანი საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში (როგორც წესი პზ-ში) არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

ნ) საცხოვრებელი ზონა 5 (სზ-5) — საშუალო ინტენსივობის შერეული საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

ო) საცხოვრებელი ზონა 6 (სზ-6) — მაღალი ინტენსივობის ერთგვაროვანი საცხოვრებელი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საცხოვრებელი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

პ) სატრანსპორტო ზონა 1 (ტზ-1) — სატრანსპორტო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ ტრანსპორტის/ქვეითის გადაადგილებისთვის განკუთვნილი გზებს/ქუჩებს, მოედნებს, გზატკეცილებს, ხიდებს, გზაგამტარებს, სარკინიგზო ხაზებს (გასხვისების ზოლის ჩათვლით), მეტროპოლიტენის მიწისზედა ხაზებს, ტრამვაის ხაზებს, ტროტუარებს, ტროტუარის მიმდებარე გაზონს, ზღუდარებს, ქუჩის მომიჯნავე გამწვანებულ ზოლებს, უსაფრთხოების კუნძულებს, გამწვანებულ გზაგამყოფებს, მიწისქვეშა ნაგებობებს/შენობა-ნაგებობებს (მათ შორის მიწისქვეშა ავტოსადგომებს), ასევე თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ, სახელმწიფო ან ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის უძრავ ქონებაზე  „საგზაო მოძრაობის შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე განსაზღვრულ  პარკირების ადგილებს; ასევე, შპს „საქართველოს ფოსტის“ (ს/ნ 203836233) ჯიხურებს;

ჟ)  სატრანსპორტო ზონა 2 (ტზ-2) — სატრანსპორტო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ მიწისზედა და მიწისქვეშა ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს ან ავტოგასამართ კომპლექსებს, აირგასამართ ან აირსავსებ საკომპრესორო სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების ზოლებს და სადგურებს (მათ შორის აეროსადგურები, საწყლოსნო სადგურები, ავტოსადგურები, რკინიგზის სადგურები).

ჟ¹) სატრანსპორტო ზონა 3 (ტზ-3) – წარმოადგენს სატრანსპორტო ქვეზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ და მოიცავს არსებულ და საპროექტო (პერსპექტიულ) ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების ზოლებს, სადგურებს (მათ შორის, აეროსადგურები, საზღვაო სადგურები, ავტოსადგურები, რკინიგზის სადგურები) და სატრანსპორტო მომსახურების უზრუნველმყოფ სხვა საზოგადოებრივ სამყოფებს/სათავსებს კანონმდებლობის შესაბამისად;

რ) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1 (სსზ-1) — საშუალო ინტენსივობის შერეული საზოგადოებრივ-საქმიანი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში (მათ შორის გკ-ზე) არსებულ/დაგეგმილ საზოგადოებრივი გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

ს) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2 (სსზ-2) — მაღალი ინტენსივობის შერეული საზოგადოებრივ-საქმიანი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში (როგორც წესი გკ-ზე) არსებულ/დაგეგმილ საზოგადოებრივი  გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

ტ) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 3 (სსზ-3) — დაბალი ინტენსივობის ერთგვაროვანი საზოგადოებრივ-საქმიანი ქვეზონა, რომელიც მოიცავს საქალაქო განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში (როგორც წესი პზ-ში) არსებულ/დაგეგმილ კომერციული  გამოყენების (და მის დამხმარე) ტერიტორიებს;

უ) სამრეწველო ზონა 1 (ს-1) — შერეული სამრეწველო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ საწარმოო და სამრეწველო გამოყენების ტერიტორიებს;

ფ) სამრეწველო ზონა 2 (ს-2) — ერთგვაროვანი სამრეწველო ქვეზონა, რომელიც მოიცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში არსებულ/დაგეგმილ სამრეწველო გამოყენების და ნაგავსაყრელის ტერიტორიებს;

ქ) სანიტარიული ზონა ' (სანზ') — სანიტარიული ქვეზონა, რომელიც სპეცზ-2, ს-1 და ს-2 ზონების მავნე ზემოქმედებისაგან იცავს სხვა ზონას/ებს და გააჩნია გარემოს გამაჯანსაღებელი ფუნქცია;

ღ)  სატყეო ზონა – ქალაქ თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებული ადგილობრივი მნიშვნელობის ტყე, რომელიც მოიცავს საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ტყეებსა და სატყეო ტერიტორიებს“.

ყ) საკულტო ზონა (საკზ) – საკულტო ქვეზონა მოცავს თბილისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში  ან/და საზღვრებს გარეთ არსებულ/დაგეგმილ საკულტო გამოყენების ტერიტორიებს.

6.  კონკრეტულ ფუნქციურ ზონებად დაყოფა აისახება განაშენიანების რეგულირების გეგმის შესაბამის კონკრეტული უფლებრივი ზონირების რუკაში.

7.  კონკრეტული ფუნქციური ზონების რეგლამენტები განისაზღვრება ამ წესებით და აისახება განაშენიანების რეგულირების გეგმებში, რომელთა გათვალისწინება სავალდებულოა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისას.

8.    თუ მიწის ნაკვეთი ხვდება ერთზე მეტი კონკრეტული ფუნქციური ზონის მოქმედების არეალში, მაშინ მისი სამშენებლოდ განვითარების განსაზღვრისას არც ერთი ზონის მოთხოვნა არ უნდა დაირღვეს, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ერთ-ერთი ზონის ფართობი შეადგენს არანაკლებ მიწის ნაკვეთის ¾-ს, ასეთ შემთხვევაში მოქმედებს ამ ზონისთვის განსაზღვრული მოთხოვნები, რზ-1-ის რეგლამენტების მოთხოვნათა დაცვით. აღნიშნული რეგულირება არ ვრცელდება განაშენიანების რეგულირების გეგმის ფარგლებში სამშენებლოდ განვითარებისას.

9. ერთ მიწის ნაკვეთზე ერთზე მეტი სხვადასხვა ფუნქციური ზონის არსებობისას უფრო მაღალი  განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის მქონე ზონის (სსზ-2, სსზ-1, სზ-6 და სზ-5) ნაწილში განსათავსებელი საპროექტო შენობა-ნაგებობის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის საანგარიშო ფართის განსაზღვრისას დასაშვებია დამატებით გამოყენებულ იქნეს უფრო დაბალი განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების მქონე ზონის (სზ-3, სზ-5, სზ-6 და სსზ-1) განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის საანგარიშო ფართი. აღნიშნული წესი არ ვრცელდება კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებზე.

2. პირველი პუნქტით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ბინა ერთეულის/ერთეულების ფართობი განისაზღვროს აღნიშნული ფუნქციური ზონისათვის კანონმდებლობით დადგენილი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) ნამატი საცხოვრებელი ფუნქციის საანგარიშო ფართის 4%-ის ოდენობით.

3. (ამოღებულია - 19.05.2023, №25-26).

3​¹. ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული, გადასაცემი ოდენობის შესაბამისი ფასის ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საბიუჯეტო ანგარიშზე ჩარიცხვა განხორციელდეს მშენებლობის ნებართვის მიღებამდე.

4. (ამოღებულია - 19.05.2023, №25-26).

5. შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდგომ პერიოდში შენობა-ნაგებობაში არსებული საზოგადოებრივი ფუნქციის ცვლილება მისი შემცირების მიზნით დაუშვებელია. შესაბამისად, მშენებლობის ნებართვის გაცემის სტადიაზე, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირდეს ვალდებულება: შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდგომ პერიოდში შენობა-ნაგებობაში არსებული საზოგადოებრივი ფართის დანიშნულების უცვლელად შენარჩუნების პირობით.

6. იმ ობიექტებზე, რომლებზეც განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალების ფარგლებში ფუნქციური გადანაწილება არ დაზუსტებულა, განაშენიანების რეგულირების გეგმის დამტკიცების ეტაპზე გავრცელდეს ამ მუხლით განსაზღვრული პირობები.

7. იმ ობიექტებზე, სადაც გაცემულია სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება, საცხოვრებელი ფუნქციის დასაშვები პროცენტულობის გადამეტებასთან დაკავშირებით და მასში საცხოვრებელი ფუნქციის პროცენტულობის ცვლილებაზე მოთხოვნას წარადგენს განმცხადებელი, გავრცელდეს ამ მუხლით განსაზღვრული პირობები.

8. საცხოვრებელი ფუნქციის დასაშვები პროცენტულობის გადამეტების თაობაზე გაცემულ სპეციალურ (ზონალურ) შეთანხმებაში საცხოვრებელი ფუნქციის პროცენტულობის ცვლილების თაობაზე მოთხოვნის წარდგენისას, ნამატი საცხოვრებელი ფუნქციის ოდენობად განიხილება სპეციალური (ზონალური) შეთანხმებით დადგენილსა და მოთხოვნილ ფუნქციურ პროცენტულობას შორის არსებული სხვაობა.

9. ამ მუხლით დადგენილი რეგულირება არ ვრცელდება კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე.

10. ამ მუხლით დადგენილი რეგულირება არ ვრცელდება კოოპერატიული ბინათმშენებლობით დაზარალებულთა დაკმაყოფილების მიზნით მუნიციპალიტეტის მიერ გამოყოფილ/გადაცემულ მიწის ნაკვეთებსა და იმ ობიექტებზე, რომლებიც კანონმდებლობით დადგენილი წესით მიიჩნევა დაუმთავრებელ მშენებლობად. გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ამ პუნქტის ამოქმედებამდე წარმოშობილი ურთიერთობის ფარგლებში, მოთხოვნილი საცხოვრებელი ფუნქცია აღემატება შენობა-ნაგებობის/საპროექტო გადაწყვეტის საერთო ფართობის 75%-ს.

11. ამ მუხლით დადგენილი რეგულირება არ ვრცელდება იმ ობიექტებზე, სადაც განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) საცხოვრებელი ფუნქციის საანგარიშო ფართობიდან არანაკლებ 50% გამოყენებული იქნება იძულებით გადაადგილებულ პირთა – დევნილთა დაკმაყოფილებისთვის და აღნიშნული დადასტურდება საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს სისტემაში არსებული ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ.

12. საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს მხრიდან იძულებით გადაადგილებულ პირთა – დევნილთა დაკმაყოფილებისთვის არსებული პროექტის გაუქმების შემთხვევაში, სამინისტროს წერილობითი დადასტურების საფუძველზე, ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციული ორგანოს/სტრუქტურულ ერთეულს უფლება აქვს გააუქმოს საპროექტო ობიექტებზე გაცემული სამშენებლო/გემარებითი ნებართვა/ნებართვები.

13. ამ მუხლით დადგენილი რეგულირება არ ვრცელდება იმ ობიექტებზე, რომლებიც ამ წესების 39¹ მუხლის და  „ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე ავარიული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების ჩანაცვლების წესის დამტკიცების შესახებ“ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2022 წლის 6 მაისის №10-48 დადგენილებით დამტკიცებული ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე ავარიული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების ჩანაცვლების წესის შესაბამისად, ექვემდებარებიან ახალი და მდგრადი შენობა-ნაგებობებით ჩანაცვლებას.