საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება N 2/24710-22
📜 საკანონმდებლო ნორმები
📄 სრული ტექსტი
საქმე N2/24710-22
გადაწყვეტილება
საქართველოს სახელით
15 დეკემბერი, 2022 წელი
ქ.თბილისი
შესავალი ნაწილი
თბილისის საქალაქო სასამართლო
სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია
მოსამართლე ქეთევან მამაცაშვილი
სხდომის მდივანი - თამთა მაისურაძე
მოსარჩელე: ----
წარმომადგენლები: ---- და ----
მოპასუხე: შპს,,--------"
წარმომადგენელი: ( დირექტორი ) ----
მოპასუხე: სსიპ - შემოსავლების სამსახური
წარმომადგენელი: ----
მოპასუხე:მ.ქ.
წარმომადგენელი: ----
მოპასუხე: ----
წარმომადგენელი: ----
მოპასუხე: შპს,, ----------"
წარმომადგენელი: ----
მოპასუხე: ----
დავის საგანი: უძრავი ნივთის მესაკუთრედ ცნობა
აღწერილობითი ნაწილი
1. სასარჩელი მოთხოვნა
1.1 მოსარჩელე ბ.ს (პირადი N ----) ცნობილ იქნეს 2016 წლის 17 სექტემბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების N06/01 საფუძველზე უძრავი ქონების, ქ. თბილისი, მის: ----არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში, 1 სადარბაზოში, მე-6 სართულზე, 65.3 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის, საკადასტრო კოდი N ----ის მესაკუთრედ და აღნიშნული უძრავი ნივთი გადაეცეს მას უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში და დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.
1.2 ბათილად იქნას ცნობილი შპს ,, ----" და ზ. მ-ს შორის გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულება N170774056, დამოწმების თარიღი 2017 წლის 10 ივლისი, ნოტარიუსი ე. შ. საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის N ----.
სარჩელი დამყარებულია შემდეგ ფაქტებსა და გარემოებებზე:
მოსარჩელის განმარტებით, 2016 წლის 17 სექტემბერს გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება N06/01, რომლის თანახმადაც ბ.ს-მ შეიძინა ქ. თბილისში, მის: ---- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში 1 სადარბაზოში მე-6 სართულზე 65.3 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი. გამყიდველი იყო შპს ,, ----'', თუმცა შემდგომ კომპანიის სახელი შეიცვალა და ამჟამად არის შპს ,----". ხელშეკრულების თანახმად უძრავი ნივთის საფასური განისაზღვრა 39 180 აშშ დოლარის ექვივალენტით ლარში. ხელშეკრულებით განისაზღვრა რომ თანხის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო უნაღდო ანგარიშსწორებით, ამავე ხელშეკრულებაში მითითებულ შპს ,,----" საბანკო ანგარიშზე.
ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით ასევე განისაზღვრა გადახდის პირობები, რომლის მიხედვით, ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის ბ.ს-მ გადაიხადა 5000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში, ხოლო დანარჩენ 34180 აშშ დოლარს გადაიხდიდა 2016 წლის 15 ოქტომბრიდან 2017 წლის 15 ნოემბრის ჩათვლით ყოველთვიური თანაბარი შენატანით - 939.5 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარის ოდენობით, ხოლო 457 აშშ დოლარს - 2017 წლის 15 დეკემბრიდან 2021 წლის 15 ნოებრის ჩათვლით. ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ ბ.ს დაგვიანების გარეშე იხდიდა სრულად ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ყოველთვიურ გადასახადს, რომლის ყველა ქვითარი თან ერთვის სარჩელს და ბინის ღირებულების ძირითადი ნაწილი არის გადახდილი, კომპანიისათვის გადახდილია 32195 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში, ხოლო დარჩენილი 6985 აშშ დოლარის გადახდა ვეღარ განხორციელდა კომპანიის ვალდებულებების გამო. ამდენად, ბინის აშენებისთანავე აღნიშნული ბინა მოსარჩელეს გადაეცა მფლობელობაში და დაიწყო სარემონტო სამუშაოები, რადგან მოსარჩელეს იგი უკვე ნაყიდი ჰქონდა. ამ ეტაპზე ბინა გარემონტებულია, დარჩენილია მხოლოდ კოსმეტიკური სამუშაოები. სარემონტო სამუშაოები, რომლის ღირებულებამ შეადგინა მინიმუმ 6000 აშშ დოლარი, მათ შორის ხელოსნების თანხები, დასუფთავება, ელ. გაყვანილობა, ტიხრებიც კი თავიდან გაკეთდა, რადგან ბინის განლაგება არ იყო სათანადო. ყველაფერი მოსარჩელემ გააკეთა ბინა იატაკის მოჭიმვის გარდა.
საჯარო რეესტრში დაცული ფართების განაწილების გეგმის (განშლის) მიხედვით, ბ.ს-ს მიერ შეძენილი ფართი 1 სადარბაზო, მე-6 სართული 65.3 კვ.მ. წარმოადგენს ბინა N20-ს, რომლის საკადასტრო კოდია N--- 2020 წლის აპრილის თვის გადასახადის გადახდისას კომპანიის ანგარიშზე თანხის შეტანა ვერ განხორციელდა, რადგან კომპანიის ანგარიშს ედო ინკასო, რასთან დაკავშირებითაც კონსულტაციები იქნა გავლილი კომპანიის წარმომადგენლებთან. მათგან მიღებულ იქნა მხოლოდ ერთი პასუხი, რომ არანაირი პრობლემა არ არსებობდა, მიმდინარეობდა საკითხის გარკვევა და თანხის გადახდას მალევე შეძლებდნენ, ხოლო მესაკუთრეს შეძენილ ბინას გადაუფორმებდნენ საკუთრების უფლებით. თუმცა მოგვიანებით, სრულიად შემთხვევით გახდა ცნობილი, რომ კომპანიის მიერ უკვე გაყიდული ბინა, რომელიც ბ.ს-მ შეიძინა, იპოთეკით დატვირთა შპს ,,---" და ასევე აღნიშნულ ბინას აქვს რამდენიმე ყადაღა, აკრძალვა და საგადასახადო გირავნობა, ასევე ამონაწერში მითითებულია რამდენიმე მოვალე. ამ ეტაპზე ბინას ისევ ადევს იპოთეკა, რომელიც შპს ,,-----" და ზ.მ-ს შორის გაფორმდა. აღნიშნული ბ. ს-სთვის არ შეუტყობინებია კომპანიას. შპს ,,---------" " ბ.ს-სთვის შეტყობინების გარეშე განკარგა ბინა, რომელიც უკვე გაყიდული ჰქონდა. როგორც კომპანიის წარმომადგენელთან საუბრისას გაირკვა კომპანიას აქვს უზარმაზარი დავალიანება, რომლის გამოც დაყადაღებულია კომპანიის სახელზე რიცხული მთელი ქონებები, მათ შორის კომპანიის სახელზე აღრიცხული უკვე გაყიდული ბინა, რომელიც შეძენილი აქვს ბ.ს-ს.
ბ.ს-ს გადახდილი აქვს ღირებულების ძირითადი ნაწილი, ხოლო დარჩენილი თანხის გადახდას ვერ ახერეხებს, რადგან კომპანიის ანგარიშები გაყინულია და ფიზიკურად შეუძლებელია თანხის გადახდა. შპს ,,----" არაერთხელ დაადასტურა მოსარჩელის მიერ ვალდებულების შესრულების ფაქტი, არწმუნებდა, რომ მოხდებოდა უძრავი ქონების გათავისუფლება უფლებრივი ნაკლისაგან, თუმცა იგი ნაკისრ ვალდებულებას არ ასრულებს, უძრავ ქონებაზე გამოყენებულია სხვადასხვა ყადაღა აკრძალვა, რომლის საფუძვლები შპს ,,-----" მიმართ არ წარმოადგენს მოსარჩელის საკუთრებაში გადასაცემ ფართთან დაკავშირებულ მოთხოვნებს, არამედ იგი სხვა დავებიდან გამომდინარეობს. იმის გათვალისწინებით, რომ ბ.ს-ს ნაყიდი აქვს ბინა, გადახდილი აქვს ბინის ღირებულება, ხოლო დარჩენილ ნაწილს ვერ იხდის მისგან დამოუკიდებელი მიზეზებით, ამ ეტაპზე შეუძლებელია თანხის გადახდა, რადგან კომპანიის ანგარიშები გაყინულია. თანაც თანხის გადახდის შემთხვევაშიც კომპანია ვერ შეძლებს ვალდებულების შესრულებას და ბ.ს -სთვის შეძენილი ბინის გადაფორმებას საკუთრების უფლებით. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვს მის მიერ შეძენილი ბინის ვალდებულებებისაგან გათავისუფლებას და ბ.ს-ს მესაკუთრედ ცნობას.
2. მოპასუხეების პოზიცია:
2.1 მოპასუხე სსიპ შემოსავლების სამსახურმა წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მოპასუხე შპს ,,----" მიმართ გამოყენებული საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების უზრუნველსაყოფად განხორციელებული ღონისძიებები კანონთან შესაბამისობაშია, ვინაიდან სსიპ შემოსავლების სამსახური ეყრდნობა საჯარო რეესტრის მონაცემებს. რომლის მიმართაც მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზომცია.
2.2 მოპასუხეშპს ,,----" წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მათ მიერ სადავო საცხოვრებელ სახლზე განხორციელდა 250000 აშშ დოლარის სამუშაო და ერთი თეთრის გადახდა არ მომხდარა მოპასუხის მხრიდან. სასამართლოს გადაწყვეტილებით ყადაღა ადევს აღნიშნულ ქონებას კანონის სრული დაცვით. იმ დროსაც და ახლაც ქონების მესაკუთრე იყო და არის მოპასუხე.
2.3 მოპასუხე შპს ,,----" წარმოდგენილი შესაგებლით, ასევე სასამართლო სხდომაზე სარჩელი ცნო.
2.4 მოპასუხე ლ.გ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ 2017 წლის 25 დეკემბერს ლ.გ-ს და შპს ,,---------" შორის გაფორმდა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრეულება. უძრავი ნივთი მდებარე, თბილისი, მის: -----, რის ღირებულება სრულად დაფარა, თუმცა ბინა რეალურად არ გადმოუცია შპს-ს და ვინაიდან ბინის გადაფორმება მოხდა სასამართლომ შპს ,,----" დააკისრა ლ.გ-ს სასარგებლოდ 27426 აშშ დოლარი და გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი 2589.40 ლარი, რაზეც გამოიწერა სააღსრულებო ფურცელი და ჩაბარებული იქნა სააღსრულებო ბიუროსათვის. დღემდე თანხა ამოღებული არ არის და არსებითი მნიშვნელობა აქვს მოხდეს სასამართლო გადაწყვეტილების რეალიზება. მოსარჩელეს ბინის ღირებულება სრულად არ დაუფარავს და ბინაც აღრიცხულია შპს-ს სახელზე, რაც ადასტურებს, რომ უძრავი ქონება მისი საკუთრებაა, რომელსაც გააჩნია მოპასუხის დავალიანება. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოპასუხე მიიჩნევს, რომ სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
2.5 მოპასუხე ზ.მ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ რადგან ყველა ყადაღა აკრძალვა დადებულია შპს ,,----" ზოგად ქონებაზე, კონკრეტულ ქონებაზე შეიძლება მათი გაუქმება. რეგისტრირებული უნდა დარჩეს მხოლოდ იპოთეკა, რომელიც სანივთო უფლებაა, და კონკრეტულ ქონებაზეა დადებული. ამასთან, ბ.ს შესაძლებელია იყოს ცნობილი აღნიშნული ბინის მესაკუთრედ, თუკი ასევე დარჩება რეგისტრირებული არსებული იპოთეკა, რომელიც სანივთო უფლებაა და კონკრეტულ ქონებაზეა დადებული. ზ.მ ამ შემთხვევაში არის კეთილსინდისიერი კრედიტორი და იპოთეკარი. იპოთეკა დაიდო ნოტარიუს ელისო შიხიაშვილის სანოტარო ბიუროში, სადაც საგულდაგულოდ გადამოწმდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, დადგინდა ყველანაირი შესაძლო ვალდებულების, ყადაღის აკრძალვის ან საგადასახადო გირავნობის არსებობა. წარმოდგენილი საბუთებით შპს ,,-----" ჰქონდა ყველანაირი უფლება ერთპიროვნულად დაეტვირთა იპოთეკით თავისი უძრავი ქონება. აღსანიშნავია, რომ პირვანდელი ამონაწერი ქონებაზე მომზადდა ჯერ კიდევ 2016 წლის 23 აპრილს. შესაბამისად, ბ.ს 2016 წლის 17 სექტემბერს ხელშეკრულების დადებისას ჰქონდა ყველანაირი შესაძლებლობა დაფიქსირებულიყო ამონაწერში, თუნდაც ვალდებულების გრაფაში, მომავალი მესაკუთრის სახით. მაგალითად გაეფორმებინა განვადებით ნასყიდობა, დაედო ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება ან კიდევ რაიმე სახით დაეფიქსირებინა თავისი ვალდებულება, რაც გამორიცხავდა შემდგომში ქონების იპოთეკით დატვირთვას. ასე კი ქონება დაიტვირთა იპოთეკით ჯერ 2016 წლის 18 ნოემბერს ლ.კ-ს მიერ, შემდეგ 2017 წლის 6 თებერვალს ნ.ნ-სს მიერ. 2017 წლის 10 ივლისს ეს ორივე იპოთეკა უკვე გაუქმებული იყო და ზ.მ-მმ დატვირთა იპოთეკით ქონება, რომელსაც არ ჰქონდა არანაირი ვალდებულება ყადაღა, აკრძალვა ან საგადასახადო გირავნობა და თუ შპს ,,-----" მანამდე გააჩნდა რაიმე ვალდებულება ბ.ს-ს მიმართ, უკანასკნელი ვალდებული იყო დაეფიქსირებინა ეს ფაქტი უკვე არსებულ საჯარო რეესტრის ამონაწერში შესაბამის გრაფაში.
2.6 მოპასუხე მ.ქ-მ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ შპს ,,-----" მ.ქ-ის სასარგებლოდ 23200 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ და არსებული ვალდებულების უზრუნველყოფის მიზნით განხორციელდა შპს ,,-----" საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე უზღუნველყოფის ღონისძიება, ზემოაღნიშნულიდან გამომიდინარე მოპასუხე მიიჩნევს, რომ სარჩელი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
3. ფაქტობრივი გარემოებები:
3.1 უდავო ფაქტობრივი გარემოებები:
3.1.1 დადგენილია, რომ 2016 წლის 17 სექტემბერს გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება N06/01, რომლის თანახმადაც ბ.ს-მ შეიძინა ქ. თბილისი, მის: ----- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან სახლში პირველ სადარბაზოში მე-6 სართულზე 65.3 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი.
3.1.2. დადგენილია, რომ უძრავი ქონების გამყიდველი იყო შპს ,,-----", თუმცა შემდგომ კომპანიის სახელი შეიცვალა და ამჟამად არის შპს შპს ,,---------".
3.1.3. დადგენილია, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იყო უძრავი ქონების საფასური 39 180 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში. ასევე ხელშეკრულებით განისაზღვრა, რომ თანხის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო უნაღდო ანგარიშსწორებით, შპს ,,-----" საბანკო ანგარიშზე, რომელიც მითითებულია ხელშეკრულებაში.
3.1.4 დადგენილია, რომ ხელშეკრულებაში განისაზღვრა გადახდის პირობები, რომლის მიხედვით ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის ბ.ს-მ გადაიხადა 5000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში, ხოლო დანარჩენ 34 180 აშშ დოლარს გადაიხდიდა 2016 წლის 15 ოქტომბრიდან 2017 წლის 15 ნოემბრის ჩათვლით ყოველთვიური თანაბარი შენატანით 939.5 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში, ხოლო 457 აშშ დოლარს 2017 წლის 15 დეკემბრიდან 2021 წლის 15 ნოემბრის ჩათვლით.
ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ ბ.ს-მ დაგვიანების გარეშე იხდიდა სრულად ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ყოველთვიურ გადასახადს, რომლის ყველა ქვითარი თან ერთვის სარჩელს, ბინის ღირებულების ძირითადი ნაწილი არის გადახდილი, კომპანიისათვის გადახდილია 32 195 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარში, ხოლო დარჩენილი 6985 აშშ დოლარის გადახდა ვეღატ განხორციელდა კომპანიის ვალდებულებების გამო. როდესაც აშენდა აღნიშნული ბინა, რადგანაც უკვე ნაყიდი ჰქონდა მას გადაეცა მფლობელობაში და დაიწყო სარემონტო სამუშაოები ამ ეტაპზე ბინა გარემონტებულია, დარჩენილია მხოლოდ კოსმეტიკური სამუშაოები.
3.1.5. დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრში დაცული ფართების განაწილების გეგმის (განშლის) მიხედვით ბ.ს-ს მიერ შეძენილი ფართი 1 სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ წარმადგენს ბინა N20-ს რომლის საკადასტრო კოდი არის N----.
3.1.6. დადგენილია, რომ 2020 წლის აპრილის თვის გადასახადის გადახდისას კომპანიის ანგარიშზე თანხის შეტანა ვერ მოხერხდა, ვინაიდან აღნიშნულ ანგარიშს ედო ინკასო, რასთან დაკავშირებითაც კონსულტაციები იქნა გავლილი კომპანიის წარმომადგენლებთან. მათგან მიღებულ იქნა მხოლოდ ერთი პასუხი, რომ არანაირი პრობლემა არ არსებობდა, მიმდინარეობდა საკითხის გარკვევა და თანხის გადახდას მალევე შეძლებდნენ, ხოლო მესაკუთრეს გადაუფორმებდნენ საკუთრების უფლებით შეძენილ ბინას. თუმცა მოგვიანებით გახდა ცნობილი, რომ კომპანიას უკვე გაყიდული ბინა, რომელიც ბ.ს-მ შეიძინა იპოთეკით ჰქონდა დატვირთული.
3.1.7. დადგენილია, რომ შპს ,,-----" და ზ.მ-ს შორის გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება. სესხის თანხა შეადგენდა 16 000 აშშ დოლარს. აღნიშნულის შესახებ ბ.ს-სთვის არ შეუტყობინებია კომპანიას, შპს ,,-----" ბ.ს-სთვის შეტყობინების გარეშე განკარგა ბინა, რომელიც უკვე გაყიდული ჰქონდა. აღნიშნული იპოთეკა ამჟამად ისევ რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე.
3.1.8. დადგენილია, რომ შპს ,შპს ,,-----" აქვს დავალიანება, რის გამოც დაყადაღებულია კომპანიის სახელზე რიცხული ქონებები, მათ შორის კომპანიის სახელზე აღრიცხული უკვე გაყიდული ბინა, რომელიც შეძენილი აქვს ბ.ს-ს. შპს ,,-----" ' ვალდებულებების გამო დაედო ყადაღა და აკრძალვა, კომპანია არის მოვალეთა რეესტრში და ასევე უძრავ ქონებას ადევს საგადასახადო გირავნობა იპოთეკა. ბ.ს-ს გადახდილი აქვს ღირებულების ძირითადი ნაწილი, ხოლო დარჩენილ თანხას გადაიხდის მაშინვე როგორც კი ამის შესაძლებლობა მიეცემა, კომპანიის ანგარიშები დაყადაღებულია, შეუძლებელია თანხის გადახდა.
3.1.9. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: -------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ N--------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 28.04.2020 წლის შპს ,,---------" , საფუძველი 28.04.2020 წლის თბილისის სააღსრულებო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,-----" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად, გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.10. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ N----- დარეგისტრირდა ყადაღა: 06.09.2020 წლის შპს ,,-----" ,საფუძველი 06.08.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად, გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.11. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. ----, მის ----- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ----- დარეგისტრირდა ყადაღა: 08.06.2021 წლის შპს ,,------" საფუძველი 08.06.2021 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,-----" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად, გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს -ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.12. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: -----ში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ------ დარეგისტრირდა ყადაღა: 10.08.2020 წლის შპს ,,---------" საფუძველი 10.08.2020 წლის თბილისის საქალაქო სასამართლოს განჩინება.
მ.ქ-ის შუამდგომლობის საფუძველზე დარეგისტრირდა აკრძალვა, თუმცა აღნიშნული შუამდგომლობა მიმართულია შპს ,,------" ვალდებულებების მიმართ.
3.1.13. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ---- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ N--------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 20.08.2020 წლის შპს ,,---------" , საფუძველი 20.08.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------" ' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად, გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.14. დადგენილია, რომ ბ.ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ------------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ------- დარეგისტრირდა აკრძალვა: 26.08.2020 წლის შპს ,,---------" , საფუძველი 20.08.2020 წლის თბილისის საქალაქო სასამართლოს განჩინება.
ლ.გ-ის შუამდგომლობის საფუძველზე დარეგისტრირდა აკრძალვა, თუმცა აღნიშნული შუამდგომლობა მიმართულია შპს ,,---------" ვალდებულებების მიმართ.
3.1.15. დადგენილია, რომ ბ.ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ---------დარეგისტრირდა ყადაღა: 17.09.2020 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 17.09.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.16. დადგენილია, რომ ბ.ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, --------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ------ დარეგისტრირდა აკრძალვა: 16.09.2020 წლის შპს ,,---------" , საფუძველი 11.09.2020 წლის თბილისის საქალაქო სასამართლოს განჩინება.
შპს ,,---------" შუამდგომლობის საფუძველზე დარეგისტრირდა აკრძალვა, თუმცა აღნიშნული შუამდგომლობა მიმართულია შპს ,,---------" ვალდებულებების მიმართ.
3.1.17. დადგენილია, რომ ბ.ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ --------დარეგისტრირდა ყადაღა: 08.10.2020 წლის შპს ,,---------" , საფუძველი 08.10.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.18. დადგენილია, რომ ბ.ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, -------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ---------დარეგისტრირდა ყადაღა: 19.10.2020 წლის შპს ,,---------" საფუძველი 19.10.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------" ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.19. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ --------- დარეგისტრირდა აკრძალვა: 25.02.2021 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 22.02.2021 წლის თბილისის საქალაქო სასამართლოს განჩინება.
ლ.გ-ს შუამდგომლობის საფუძველზე დარეგისტრირდა ყადაღა, თუმცა აღნიშნული შუამდგომლობა მიმართულია შპს ,,---------''ვალდებულებების მიმართ.
3.1.20. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის:-------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ --------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 29.03.2021 წლის შპს ,,---------', საფუძველი 28.03.2021 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.21. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ -------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 21.04.2021 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 21.04.2021 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.22. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: --------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ -------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 06.05.2020 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 06.05.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.23. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ -------- დარეგისტრირდა ყადაღა: 25.01.2021 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 25.01.2021 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ. ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.24. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ -------დარეგისტრირდა ყადაღა: 26.02.2021 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 26.02.2021 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვა გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.25. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------- არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ --------დარეგისტრირდა ყადაღები: NA 18115441, NA 19136419, NA 18094175, NA 19135915 06.05.2020 წლის შპს ,,---------''', საფუძველი 06.05.2020 წლის თბილისის სააღსრულებლო ბიუროს მომართვა.
აღნიშნული ყადაღა აკრძალვები გამოყენებული არის შპს ,,---------'' ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ბ-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
3.1.26. დადგენილია, რომ ბ.ს-ს კუთვნილ ქონებაზე, მდებარე: ქ. თბილისი, მის: ------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში პირველი სადარბაზო მე-6 სართული 65.17 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ს/კ ------ დარეგისტრირდა საგადასახადო გირავნობა იპოთეკა: 21.08.2020 წლის შპს ,,---------'', საფუძველი 21.08.2020 შემოსავლების სამსახურის სამსახურის შეტყობინება. აღნიშნული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა გამოყენებული არის შპს ,,---------''ვალდებულებების გამო, შესაბამისად გავრცელდა მის ყველა ქონებაზე მათ შორის ბ.ს-ს მიერ შეძენილ ბინაზეც.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან;
2016 წლის 17 სექტემბრის ხელშეკრულება;
შეთანხმება ხელშეკრულებაში დამატების განხორციელების შესახებ;
დამფუძნებელთა საერთო კრების ოქმი N4;
სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულება;
სალარო შემოსავლის ორდერები;
სს ,,------ ბანკის" მიერ გაცებული ცნობის ასლი;
საგადასახადო დავალებები;
შეტყობინება; ბრძანება ქონებაზე ყადაღის დადების შესახებ;
30.03.2021 წლის გადაწყვეტილების ასლი;
16.07.2021 წლის დაუსწრებელი გადაწყვეტილების ასლი;
19.08.2019 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების ასლი;
მხარეთა ახსნა - განმარტება; ( იხ. სარჩელი, შესაგებელი, სხდომის ოქმი).
3.2 დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები:
3.2.1 დავის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები მხარეების სადავოდ არ გაუხდიათ.
სამოტივაციო ნაწილი:
4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა
4.1 საქმეში არსებული მასალებისა და მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, სარჩელის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმებისა და საქმეში არსებულ მტკიცებულებათა სამართლებრივი შეფასების შედეგად, სასამართლო მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები სამართლებრივად ამართლებს სასარჩელო მოთხოვნას და ბ.ს-ს სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.
5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა
5.1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 316.1, 317.1, 361.2, 323-ე, 477-ე, 505-ე მუხლები. " სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ" საქართველოს კანონი.
6. სამართლებრივი შეფასება:
6.1 სამოქალაქო კოდექსის 316-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ვალდებულების ძალით კრედიტორი უფლებამოსილია მოსთხოვოს მოვალეს რაიმე მოქმედების შესრულება. ვალდებულება შეიძლება წარმოიშვას ხელშეკრულების საფუძველზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ის ნაწარმოებია ზიანის მიყენების (დელიქტის), უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლებიდან ( სამოქალაქო კოდექსის - 317.1 მუხლი). ამდენად, ვალდებულების წარმოშობის ერთ-ერთ საფუძველს წარმოადგენს - ორი ან მეტი პირის შეთანხმება (ხელშეკრულება), რომელიც მიზნად ისახავს კონკრეტული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას, რაც გამოიხატება ხელშემკვრელი მხარეების მზაობაში - დათმონ საკუთარი თავისუფლების ან ქონების ნაწილი ე.ი. ორმხრივად შეიბოჭონ თავი.
6.2.საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი.
მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება.
ამავე კოდექსის 505-ე მუხლის თანახმად, განვადებით ნასყიდობისას გამყიდველი ვალდებულია გადასცეს ნივთი მყიდველს ფასის გადახდამდე. ნივთის ფასის გადახდა მყიდველის მიერ ხდება ნაწილ-ნაწილ დროის განსაზღვრულ შუალედებში.
ამავე კოდექსის 361.2 მუხლის შესაბამისად, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას.
სახელშეკრულებო ბოჭვის პირობებში პირი ვალდებულია შეასრულოს მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებები. სწორედ, აღნიშნულ პრინციპზე მიუთითებს სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-ე ნაწილი, რომელიც განსაზღვრავს ვალდებულების შესრულების ძირითად კრიტერიუმებს. აღნიშნული ნორმის დანაწესის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამდენად, ყოველი შესრულება უნდა შეესაბამებოდეს მოცემულ მუხლში მოყვანილ პირობებს.
კონკრეტულ შემთხვევაში, საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ბ.ს-მ შეიძინა უძრავი ქონება შპს ,,---------'', მათ შრის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც ბ.ს გახდა მესაკუთრე უძრავი ქონების, მდებარე, ქ. თბილისი, მის:------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალფუნქციური დანიშნულების მრავალსართულიან სახლში პირველ სადარბაზოში მე-6 სართულზე 65.3 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი. აღნიშნული ფართი ამჟამად რეგისტრირებულია შპს ,,---------'' სახელზე. იმის მიუხედავად, რომ საჯარო რეესტრში ბინა რეგისტრირებულია შპს ,,---------'' სახელზე, ბინა რეალურად გაყიდულია, მისი მესაკუთრე არის ბ.ს. აღნიშნულთან დაკავშირებით მოსარჩელე მხარის მიერ წარმოდგენილია ნასყიდობის ხელშეკრულება. რაც შეეხება უძრავი ნივთის ღირებულების გადახდას, ამის დამადასტურებლად წარმოდგენილია ყოველთვიური გადახდები ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შესაბამისად, ყველა თვე გადახდილია დაგვიანების გარეშე, ხოლო გადახდის შეწყვეტა მოხდა მას შემდეგ რაც კომპანიის ანგარიშებს დაედო ინკასო და შეუძლებელი გახდა გადახდა. ამდენად, საკუთრების წარმოშობის ვალდებულებით - სამართლებრივ საფუძვლის ფორმას წარმოადგენს ნასყიდობა გადახდის განვადებით.
განვადებით ნასყიდობა ჩვეულებრივი ნასყიდობის ხელშეკრულებისგან იმით განსხვავდება, რომ გამყიდველმა ნივთი შემძენს უნდა გადასცეს ფასის გადახდამდე, ხოლო ფასის გადახდა განხორციელდება შეთანხმებული პერიოდულობით. მოცემული დისპოზიცია ცალსახად არ ადგენს თუ რა მოიაზრება ნივთის გადაცემაში, შესაბამისად საკითხავია ნივთის გადაცემით ხდება საკუთრების გადასვლა თუ მხოლოდ - მფლობელობის გადაცემა ხდება. აღსანიშნავია, რომ როგორც წესი, თუ მხარეები არ არიან განსხვავებულ წესზე შეთანხმებულნი, განვადებით ნასყიდობის დროს საკუთრება მყიდველზე უპირობოთ გადადის. ამასთან, საყურადღებოა ქართული სასამართლო პრაქტიკაც, რომლის მიხედვითაც, განვადებით ნასყიდობისას გამყიდველს ნივთის გადაცემის ვალდებულება წარმოეშვება მყიდველის მიერ ფასის სრულად გადახდამდე, ნივთის გადაცემით კი მყიდველზე გადადის საკუთრების უფლება და მესამე პირებთან ურთიერთობაში ნასყიდობის საგნის მესაკუთრედ გვევლინება უკვე მყიდველი.
განვადებით ნასყიდობისას მყიდველი ჩვეულებრივ ხდება ნივთის მესაკუთრე. ამდენად,თუ მხარეები ცალსახად არ დათქვამენ პირობას, რომ საკუთრების უფლება მხოლოდ ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდამდე გადავა მყიდველზე, შეთანხმებული განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება არ იქნება პირობადადებული საკუთრებით უზრუნველყოფილი, რადგან ფასის ნაწილ-ნაწილ გადახდაზე შეთანხმება თავისთავად არ გულისხმობს პირობადადებულ საკუთრებაზე შეთანხმებას. ამრიგად, პირობადადებული საკუთრების შესახებ შეთანხმება, მათ შორის განვადებით ნასყიდობის ფარგლებში, შეთანხმებული უნდა იყოს ცალსახად. არსებითია, რომ მხარეთა ასეთი ნება უდავოდ იკითხებოდეს მათი შეთანხმებიდან. ასევე უნდა ითქვას ისიც, რომ თუ მხარეთა შორის საკუთრების უფლების გადაცემასთან მიმართებით არსებობს შეთანხმება, რომელიც გარკვეული პირობის დადგომას, თანხის სრულად გადახდას უკავშირებს, მას უპირატესობა ენიჭება და არ გავრცელდება გადახდის განვადებით ნასყიდობის მომწესრიგებელი ნორმები. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება ყოველთვის არ წარმოადგენს პირობადადებული საკუთრების ვალდებულებით სამართლებრივ საფუძველს, რადგან განვადებით ნასყიდობისას თუ მხარეები ერთმნიშვნელოვნად არ განსაზღვრავენ, რომ საფასურის სრულად გადახდამდე მყიდველი არ გახდება მესაკუთრე, მყიდველზე საკუთრება უპირობოდ გადასულად მიიჩნევა, მხოლოდ განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება არაა საკმარისი პირობადადებული საკუთრების წარმოსაშობად, რადგან აუცილებელია ასევე არაორაზროვნად დგინდებოდეს მხარეთა ნაბა საფასურის გადახდის შედეგად მყიდველზე საკუთრების გადასვლაზე. გარდა ამისა, ნასყიდობა გადახდის განვადებისა და პირობადადებული საკუთრების გასამიჯნად უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ განსხვავებით ამ უკანასკნელისგან გადახდის განვადებით ნასყიდობისათვის სსკ-ის 506-ე მუხლით დადგენილია წერილობითი ფორმა. იმ შემთხვევაში, თუ დარღვეული იქნება დასახელებული მუხლის მოთხოვნები, ხელშეკრულება დადებულად ჩაითვლება ნივთის გადაცემის მომენტიდან.
მოცემული ნორმის შემადგენლობა ფორმის ნაკლის შევსებას უკავშირებს გამყიდველის ვალდებულების შესრულებას - ნივთის გადაცემის ფაქტს. შესაბამისად, განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება თავისთავად არ გულისხმობს პირობადადებულ საკუთრებაზე შეთანხმებას, როდესაც, სამოქალაქო ურთიერთობის მონაწილე პირებს სურთ დასახელებული უზრუნველყოფის საშუალების გამოყენება, აუცილებელია ხელშეკრულებაში აღნიშნული პირობა ცალსახად გაითვალისწინონ, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მხოლოდ ნასყიდობა გადახდის განვადებით ვერ განაპირობებს პირობადადებული საკუთრებისთვის დამახასიათებელი სამართლებრივი შედეგების დადგომას.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ბ.ს არის აღნიშნული სადავო ბინის მესაკუთრე, მან გააფორმა ხელშეკრულება, რომელიც შინაარსობრივად არის გადახდის განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება, რაც გულისხმობს რომ ბ.ს გახდა ქონების მესაკუთრე ხელშეკრულების დადების მომენტიდან, შესაბამისად, მისი საკუთრების უფლება არ იყო დაკავშირებული თანხის სრულად გადახდაზე, ხელშეკრულებაში მსგავსი ჩანაწერი არ არსებობს. შესაბამისად, მის საკუთრებას უნდა მოეხსნას ყველა ის ყადაღა/აკრძალვა რაც შპს ,,---------''ვალდებულებების გამო დაედო.
,,სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ" საქართველოს კანონისს 32-ე მუხლის თანახმად, თუ მესამე პირი ამტკიცებს, რომ მას აღსრულების საგანზე გააჩნია უფლება, მაშინ იმ სასამართლოში, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც ხდება აღსრულება, მესამე პირს შეუძლია აღძრას სარჩელი. ასეთ სარჩელს სასამართლო განიხილავს სასარჩელო წარმოების წესით (სარჩელი ყადაგისაგან ქონების გათავისუფლების შესახებ). სარჩელი ყადაღისაგან ქონების გათავისუფლების შესახებ წარედგინება მოვალესა და კრედიტორს. თუ ყადაღადადებული ქონება უკვე რეალიზებულია, მესამე პირი უფლებამოსილია მოვალეს რომლის ვალდებულებების გამოც მოხდა მესამე პირის ქონების გასხვისება მოსთხოვოს ზიანის ანაზღაურება.
ამავე კანონის 631 მუხლის მეორე პუნქტის თანახმად, ბათილია ყადაღადადებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადების შემდეგ ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ყველა გარიგება.
ასევე გასათვალისწინებელია ის გარემოება, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებულია 2016 წელს, ხოლო კომპანიის ქონებები ყადაღა/აკრძალვით გაიტვირთა მხოლოდ 2020 წლის შემდეგ, შესაბამისად, ვალდებულებებით დატვირთვის დროს კომპანია აღარ იყო აღნიშნული უძრავი ქონების მესაკუთრე. მან გაასხვისა აღნიშნული სადავო ქონება, გაფორმდა შესაბამისი წერილობითი ხელშეკრულება და ასევე შეთანხმებული ყოველთვიური გადასახადი დაგვიანების გარეშე უკლებლივ ყველა გადახდილია, მანამდე ვიდრე კომპანიის ანგარიშებს არ დაედო ინკასო, რასაც ასევე ადასტურებს შპს ,,---------''
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლო მიიჩნევს, რომ სადავო ქონება გათავისუფლებულ უნდა იქნეს ყადაღა/აკრძალვებისაგან.
გასათვალისწინებელია ის გარემოებაც, რომ ყველა ყადაღა/აკრძალვა დადებულია შპს ,,---------'' ზოგად ქონებაზე, მოცემულ შემთხვევაში სადავოდ გამხდარ კონკრეტულ ქონებაზე კი მართლზომიერია მათი გაუქმება. ამასთან, მოსარჩელე მხარის მიერ წარმოდგენილი ხელშეკრულების, გადახდის დამადასტურებელი ქვითრების საფუძველზე სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრედ უნდა იქნეს ცნობილი ბ.ს და ზემოაღნიშნული უძრავი ნივთი საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში უნდა აღირიცხოს მის სახელზე.
6.2. რაც შეეხება მოსარჩელის მოთხოვნას შპს ,,---------''და ზ.მ-ს შორის დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის ნაწილში, სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო.
სასამართლო სრულად იზიარებს მოპასუხის მოსაზრებას და განმარტავს, რომ რეგისტრირებული უნდა დარჩეს მხოლოდ რეგისტრირებული იპოთეკა, რომელიც სანივთო უფლებაა და კონკრეტულ ქონებაზეა დადებული. ამასთან, ბ.ს შესაძლებელია იყოს ცნობილი აღნიშნული ბინის მესაკუთრედ, თუკი ასევე დარჩება რეგისტრირებული არსებული იპოთეკა, რომელიც სანივთო უფლებაა და კონკრეტულ ქონებაზეა დადებული. მოპასუხე მხარე - ზ.მ ამ შემთხვევაში არის კეთილსინდისიერი კრედიტორი და იპოთეკარი. იპოთეკა დაიდო ნოტარიუს ელისო შიხიაშვილის სანოტარო ბიუროში, სადაც საგულდაგულოდ გადამოწმდა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, დადგინდა ყველანაირი შესაძლო ვალდებულების, ყადაღის აკრძალვის ან საგადასახადო გირავნობის არსებობა. წარმოდგენილი საბუთებით შპს ,,---------'' ჰქონდა ყველანაირი უფლება ერთპიროვნულად დაეტვირთა იპოთეკით თავისი უძრავი ქონება. აღსანიშნავია, რომ პირვანდელი ამონაწერი ქონებაზე მომზადდა ჯერ კიდევ 2016 წლის 23 აპრილს. შესაბამისად ბ.ს-ს 2016 წლის 17 სექტემბერს ხელშეკრულების დადებისას ჰქონდა ყველანაირი შესაძლებლობა დაფიქსირებულიყო ამონაწერში, თუნდაც ვალდებულების გრაფაში, მომავალი მესაკუთრის სახით, მაგალითად გაეფორმებინა განვადებით ნასყიდობა, დაედო ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება ან კიდევ რაიმე საით დაეფიქსირებინა თავისი ვალდებულება, რაც გამორიცხავდა შემდგომში ქონების იპოთეკით დატვირთვას. ასე კი ქონება დაიტვირთა იპოთეკით ჯერ 2016 წლის 18 ნოემბერს ლ.კ-ის მიერ, შემდეგ 2017 წლის 6 თებერვალს ნ.ნ-ს მიერ. 2017 წლის 10 ივლისს ეს ორივე იპოთეკა უკვე გაუქმებული იყო და ზ.მ - დატვირთა იპოთეკით ქონება, რომელსაც არ ჰქონდა არანაირი ვალდებულება ყადაღა, აკრძალვა ან საგადასახადო გირავნობა და თუ შპს ,,---------'' მანამდე გააჩნდა რაიმე ვალდებულება ბ.ს-ს მიმართ, უკანასკნელი ვალდებული იყო დაეფიქსირებინა ეს ფაქტი უკვე არსებულ საჯარო რეესტრის ამონაწრში შესაბამის გრაფაში.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლის თანახმად ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. მხარეთა შორის არის სახელშეკრულებო ურთიერთობა და ხელშეკრულება წერილობითაა გაფორმებული, მოსარჩელემ შეასრულა თავისი ვალდებულება, ხოლო მოპასუხის ვალდებულება მოსარჩელის მიმართ დარჩა შეუსრულებელი.
"სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ" საქართველოს კანონის 193 მუხლის დანაწესით, მოვალეთა რეესტრში რეგისტრაციისთანავე პირს ეზღუდება შესაბამის რეესტრში რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი და მოძრავი ქონების და სხვა არამატერიალური ქონებრივი სიკეთის განკარგვის (უფლებრივად დატვირთვის) უფლება, გარდა ამ კანონის 194 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა.
ამდენად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ სარჩელი საფუძვლიანია, ამასთან, ზემოაღნიშნული გარემოებების გამო იგი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს.
7. საპროცესო ხარჯები
7.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე გათავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. აღნიშნული ნორმის შესაბამისად, მოპასუხეებს სოლიდარულად უნდა დაეკისროთ სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურება. ამავე კოდექსის 55-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სასამართლოს მიერ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით გაწეული ხარჯები და სახელმწიფო ბაჟი, რომელთა გადახდისაგან განთავისუფლებული იყო მოსარჩელე, გადახდება მოსარჩელეს ბიუჯეტის შემოსავლის სასარგებლოდ,მოთხოვნათა იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელიც დაკმაყოფილებულია. განსახილველ შემთხვევაში, ვინაიდან სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა მოპასუხე შპს ,,---------" მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს - 1550 ლარის გადახდა.
სარეზოლუციო ნაწილი:
სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3, მე-8, 208, 49-ე, 243-ე, 244-ე, 367-ე, 369-ე მუხლებით და
გადაწყვიტა:
1. მოსარჩელე ბ.ს-ს სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.
2 მოსარჩელე ბ.ს (პირადი N-------) ცნობილ იქნეს უძრავი ქონების, მდებარე,-------------, 65.17 კვ.მ. ფართის (მშენებარე), საკადასტრო კოდი N-------- მესაკუთრედ და აღნიშნული უძრავი ქონება ბ.ს-ს სახელზე აღირიცხოს საკუთრების უფლებით, ამასთან, უძრავი ქონება, მდებარე, ქ. თბილისი, მის: -------- 65.17 კვ.მ. ფართის (მშენებარე), საკადასტრო კოდი N-------- განთავისუფლდეს მასზე გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვა და საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისა, გარდა 2017 წლის 10 ივლისის იპოთეკის ხელშეკრულებისა, რომლის რეესტრის ნომერია ------, დამოწმების თარიღი 10.07.2017, საჯარო რეესტრში განცხადების რეგისტრაციის ნომერი - --------.
2.1. მოსარჩელე ბ.ს-ს სარჩელი დანარჩენ ნაწილში არ დაკმაყოფილდეს.
3. მოპასუხე შპს ,,---------" მოსარჩელე ბ.ს-ს სასარგებლოდ დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 1550 ლარის გადახდა.
4. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში. სარეზოლუციო ნაწილის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.
5. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.
მოსამართლე ქეთევან მამაცაშვილი