დაუშვებლად იქნა ცნობილი

საქმე №ას-1538-2025 21 მაისი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – გ.ხ–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – რ.რ–ნი, ა.რ–ნი (მოპასუხეები)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 27 ივნისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 27 ივნისის გადაწყვეტილებით რ.რ–ნის (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“) და ა.რ–ნის (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“) (შემდგომში ერთობლივად - „მოპასუხეები“) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 24 იანვრის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება; გ.ხ–ის (შემდგომში - „მოსარჩელე“) სარჩელი უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის თაობაზე არ დაკმაყოფილდა.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. ნ.კ–ძემ 25.10.2016 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მოსარჩელეს მიჰყიდა უძრავი ნივთი, 40.00 კვ.მ. და 14.00 კვ.მ. დამხმარე ფართი, მდებარე მისამართზე: თბილისი, .........../ქალაქი თბილისი ......... ქუჩა N14 (საერთო საკუთრებაში თანამესაკუთრეებთან საპირფარეშო და ღია აივანი), ს.კ. .......... (მტკიცებულება: უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება (ს.ფ. 2477-2469) - ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან (ს.ფ. 2462-2463));

2.2. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 14 დეკემბრის მიმართვის თანახმად, კ.გ–ძეს ეცნობა, რომ უძრავ ნივთზე, მდებარე: ქალაქი თბილისი, .......... ქუჩა N7/........... ქუჩა N14, საკადასტრო კოდით ........., სართული 1, ფართით 15.70 კვ.მ. რეგისტრირებულია შ.რ–ის (პირადი ნომერი ........) საკუთრების უფლება. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი: 28.09.2018, სსიპ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. იმავე მიმართვის თანახმად, ინდივიდუალური საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო დოკუმენტაციაში სიტუაციური ნახაზები ადგილმდებარეობის მითითებით და სართულებრივი გეგმები წარმოდგენილი არ არის. აღნიშნულიდან გამომდინარე, ვერ ხერხდება წარმოდგენილ სართულებრივ გეგმაზე ინდივიდუალური საკუთრების საგნის მონიშვნა. ტექნიკური აღრიცხვის არქივის მონაცემებით, თბილისი, .......... (.........)/......... 7/14 მასალებში, ინდივიდუალური საკუთრების საგნებზე წარმოდგენილია რიგი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები. ამასთან, განმარტებულია, რომ სააღრიცხვო ბარათში დაცული დოკუმენტებით, რომლებშიც ხშირ შემთხვევაში მითითებულია მხოლოდ წილობრივი მონაცემები განკარგული საგნისა და მთელი საცხოვრებელი სახლის საცხოვრებელი ფართების მრიცხველის და მნიშვნელის სახით, ვერ ხერხდება ფართების იდენტიფიკაცია და სართულებრივ გეგმაზე არსებული ამა თუ იმ ფართის მფლობელის დადგენა. ვინაიდან, სააღრიცხვო ბარათში წარმოდგენილ უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებში მითითებული ფართების კონკრეტული ადგილმდებარეობა (რომელ ლიტერში, რომელ სართულზე და შენობის რომელ მხარეს მდებარეობს) მითითებული არ არის. შესაბამისად, აღნიშნულია, რომ სააღრიცხვო ბარათის ჩანაწერებით ვერ ხერხდება სართულებრივ გეგმაზე უძრავი ნივთის, ს.კ. .........., ფართის მონიშვნა (მტკიცებულება: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 14.12.2020 წლის მიმართვა (ს.ფ. 255));

2.3. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 19.11.2024 წლის მიმართვის თანახმად, N......... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო დოკუმენტაციაში შიდა აზომვითი ნახაზები, სიტუაციური ნახაზები და სართულებრივი გეგმები ადგილმდებარეობის მითითებით წარმოდგენილი არ არის. სააღრიცხვო ბარათში დაცული დოკუმენტებით, რომლებშიც ხშირ შემთხვევაში მითითებულია მხოლოდ წილობრივი მონაცემები განკარგული საგნისა და მთელი საცხოვრებელი სახლის საცხოვრებელი ფართების მრიცხველის და მნიშვნელის სახით, ვერ ხერხდება ფართების იდენტიფიკაცია (მათ შორის სართულებრივ გეგმაზე არსებული ამა თუ იმ ფართის მფლობელის დადგენა), ხოლო სააღრიცხვო ბარათში წარმოდგენილ უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებული ფართების კონკრეტული ადგილმდებარეობა (რომელ ლიტერში, რომელ სართულზე და შენობის რომელ მხარეს მდებარეობს) მითითებული არ არის. იმავე მიმართვის შესაბამისად, უძრავი ნივთის, მისამართით: თბილისი, ..........7/........ 14, სააღრიცხვო მასალაში დაცული სართულებრივი გეგმის პირველ სართულზე მდებარე ერთ-ერთ ბინაზე დაფიქსირებულია მინაწერი ფანქრით გვარი-ა–ძე, ასევე რ.ა–ძის პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში მითითებულია 38 კვ.მ. ფართის ნახევარსარდაფი, ხოლო სარდაფის სართულის გეგმაზე ასევე ფიქსირდება მინაწერი გვარი - ა–ძე, ხოლო ასევე პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში მითითებული, ა–ძის კუთვნილი 2 ფარდულის (ფართით 16.80კვ.მ.) ზუსტი ადგილმდებარეობა საინვენტარიზაციო გეგმაზე ვერ დგინდება. სართულებრივი გეგმის მეორე სართულზე მდებარე ერთ-ერთ ბინაზე და სარდაფის სართულის გეგმაზე ფიქსირდება მინაწერი ფანქრით გვარი - ს–ძე. ე.ს–ძის სახელზე მასალაში დაცულია სახალხო საბჭოს კომიტეტის გადაწყვეტილება ე.ს–ძის საცხოვრებელი და დამხმარე სათავსოების შესყიდვით კერძო საკუთრებაში გადაცემის შესახებ (მტკიცებულება: სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 19.11.2024 წლის მიმართვა (ს.ფ. 253-254));

2.4. ნ.კ–ძეს, 28.05.1998 წლის პრივატიზაციის ხელშეკრულებით, საკუთრებაში გადაეცა ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს კუთვნილი საცხოვრებელი სახლი (ბინა) მდებარე: ქ. თბილისი, ....... ქუჩა N7, ორი ოთახი 40 კვ.მ. საცხ. ფართი, 14 კვ.მ. დამხმარე ფართი, 15 კვ.მ. სარდაფი, სარაია 2 კვ.მ. საპირფარეშო და ღია აივანი საერთო სარგებლობაშია (მტკიცებულება: 28.05.1998 წლის ხელშეკრულება (ს.ფ. 274-275));

2.5. ნ.კ–ძემ 2005 წლის 27 აპრილს განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს პრივატიზაციის ხელშეკრულების საფუძველზე, მის საკუთრებაში არსებული ორი ოთახის - 40 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის; 15 კვ.მ. სარდაფის; 14 კვ.მ. სასარგებლო ფართის; 2 კვ.მ. სარაიას (საპირფარეშო და ღია აივანი საერთო სარგებლობაში), მდებარე: ........ ქ. N7-ში, რეგისტრაციის თაობაზე. აღნიშნულის პასუხად, ნ.კ–ძეს სსიპ საჯარო რეესტრიდან ეცნობა, რომ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის ტექინვენტარიზაციის ბიუროს არქივის მონაცემების თანახმად, ........ ქ. N7-ში მოქალაქე ნ.კ–ძეზე კერძო საკუთრების უფლება რეგისტრირებული არ არის. ქ. თბილისის საგადასახადო ინსპექციის გადამხდელთა მომსახურების სამმართველოს დიდუბე-ჩუღურეთის განყოფილების მიერ, 2008 წლის 2 აგვისტოს, ნ.კ–ძის სახელზე, სარეგისტრაციო სამსახურში წარსადგენად გაიცა ცნობა მასზე, რომ ნ.კ–ძემ 1998 წლის 28 მაისს პრივატიზაციის გზით მიიღო უძრავი ქონება, მდებარე: თბილისი, .......... ქ. N7. 17.08.2005 წელს ნათელა კუპრაძემ კვლავ მიმართა განცხადებით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უძრავი ქონების, მდებარე .......... ქუჩა N7, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შესახებ (მტკიცებულება: 27.04.2005 წლის განცხადება (ს.ფ. 276); საჯარო რეესტრის მიმართვა (ს.ფ. 273); 02.08.2005 წლის ცნობა (ს.ფ. 280); განცხადება თანდართული მასალით (ს.ფ. 270-272));

2.6. ქ. თბილისის ძველი თბილისის გამგეობის 2007 წლის 9 აგვისტოს 392 განკარგულებისა და საკუთრების მოწმობის საფუძველზე, ოთარ კუპრაძემ განახორციელა ქ. თბილისში, .......... ქ. N7-ში არსებულ საცხოვრებელ ფართში 51.8 კვ.მ. აქედან ერთი ოთახი პირველ სართულზე - 15.7 კვ.მ. და ორი ოთახი ნახევარსარდაფი - 36.1 კვ.მ. აქედან, პირველ სართულზე ერთი ოთახის - 15.70 კვ.მ და ნახევარ სარდაფში ორი ოთახის 36.1 კვ. მეტრის პრივატიზაცია (მტკიცებულება: ქ. თბილისის ძველი თბილისის გამგეობის 2007 წლის 9 აგვისტოს 392 განკარგულება; ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან);

2.7. თბილისის საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები:

2.7.1. სასამართლომ მიუთითა, რომ მოცემულ შემთხვევაში, საქმის მასალებში წარმოდგენილია როგორც მოსარჩელის საკუთრების, ასევე მოპასუხეების საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები საჯარო რეესტრის ამონაწერების სახით. წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება ისიც, რომ მოსარჩელის კუთვნილი უძრავი ქონება განთავსებულია ქ. თბილისი, .......... ქ.N7/....... ქ.N 14-ში პირველ სართულზე, სადავო ფართი კი შეადგენს 14 კვ.მ. დამხმარე ფართს, იმავე მისამართზე, პირველ სართულზე, მოპასუხეთა საკუთრებაშია ასევე 15.7 კვ.მ. ფართი;

2.7.2. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხეები სარგებლობენ მისი კუთვნილი 14 კვ.მ. დამხმარე ფართით, რასაც არ ეთანხმება მოპასუხე. სასამართლომ მიუთითა, რომ აღნიშნული კუთხით, გარდა საჯარო რეესტრის ამონაწერისა, მოპასუხემ ყურადღება გაამახვილა ფართების განსხვავებულ მოცულობაზე, კერძოდ, მისი განმარტებით, მოსარჩელის საკუთრებაში რეგისტრირებულია 14 კვ.მ. დამხმარე ფართი, ხოლო მოპასუხის საკუთრებაში რეგისტრირებულია 15.7 კვ.მ.;

2.7.3. ფართების განსხვავებული მოცემულობა, მოსარჩელის განმარტებით, გამოიწვია იმან, რომ ქონების წინა მესაკუთრე, აღნიშნულ ფართს იყენებდა როგორც სამზარეულოს და მასში განთავსებული კარადები იყო ჩაშენებული, მათ შორის, ოთახში არსებულ ღიობებში; მოცემულ შემთხვევაში, ოთახი სამზარეულოდ აღარ გამოიყენება (აღნიშნული დასტურდება საქმის მასალებში მოთავსებული ფაქტების კონსტატაციის ოქმითაც); ღიობებში ჩაშენებული ავეჯისგან ოთახის გათავისუფლებამ გავლენა იქონია ფართის მოცულობაზე;

2.7.4. სასამართლომ აღნიშნა, რომ საქმის მასალებში წარმოდგენილია საჯარო რეესტრის პასუხები უფლებამოსილი პირის მიმართვაზე, საიდანაც დგინდება, რომ მოსარჩელისა და მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ფართების იდენტიფიცირების კუთხით რაიმე მონაცემები საჯარო რეესტრში დაცული არ არის;

2.7.5. თბილისის საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მსჯელობა, ოთახში არსებული ღიობების ჩაშენებული ავეჯით შევსების შემთხვევაში, მცირედი ცვლილების გამოწვევის კუთხით, სხვაობის სიმცირიდან გამომდინარე (1.7 კვ.მ.), აზრს მოკლებული არ იყო, ამდენად, სასამართლომ ჩათვალა, რომ აღნიშნულ სხვაობაზე დაყრდნობით, ცალსახად იმის მტკიცება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული და მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ფართი სხვადასხვაა, შეუძლებელი იყო;

2.7.6. სასამართლომ, მოპასუხის განმარტებიდან გამომდინარე, ყურადღება გაამახვილა ასევე საქმის მასალებში არსებულ უძრავი ქონების ტექნიკურ პასპორტზე (იხ. ს.ფ. 257-260) და თბილისის ოქტომბრის რაიონის სახალხო დეპუტატთა საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის გადაწყვეტილებაზე. პირველი ინსტანციის სასამართლომ ასევე ყურადღება გაამახვილა მოპასუხის განმარტებაზე, რომ უძრავი ქონების პრივატიზაციას დაქვემდებარებული ქონების ფართი, როგორც ტექნიკური პასპორტის შტამპზეა მითითებული, 51.8 კვ.მ.-ს შეადგენდა, რომელიც მოპასუხის განმარტებით, აღმასკომის გადაწყვეტილებაზე დაყრდნობით იქნა მიკუთვნებული ნ.კ–ძისთვის. აღმასკომის გადაწყვეტილებაში კი მითითებულია, რომ ბელ სართულზე მდებარე ფართი 14 კვ. მ. და ნახევარსარდაფში მდებარე ორი ოთახი 34 კვ.მ. უნდა გადაფორმებოდა ნ.კ–ძის რძალს - ო.კ–ძეს თავის ორ შვილთან ერთად;

2.7.7. სასამართლომ მიუთითა, რომ შტამპი, რომელზეც პრივატიზაციას დაქვემდებარებულ ფართად 51.8 კვ. მეტრია მითითებული, დასმულია ტექნიკურ პასპორტზე, სადაც ნახევარსარდაფის გეგმაა დატანილი, მოცემული დავა კი ეხება პირველ სართულზე არსებულ ფართს, შესაბამისად, იმაზე მითითება, რომ მოსარჩელის მიერ მითითებული ფართების პრივატიზაცია სრულად არ იყო განხორციელებული შესაბამისი ორგანოს მიერ, აღნიშნულ დოკუმენტზე დაყრდნობით, შეუძლებელია. ამასთან, თბილისის საქალაქო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ ქ. თბილისის ოქტომბრის რაიონის სახალხო დეპუტატთა საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის გადაწყვეტილება აღსრულდა თუ არა, რეალურად საქმის მასალებით ვერ დგინდება, გარდა ამისა, საქმეში წარმოდგენილია ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიმართაც უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს საწინააღმდეგოს დადასტურებამდე. რაც შეეხება სართულებრივ გეგმას (იხ. ს.ფ. 253-2055), სასამართლომ მიუთითა, რომ აღნიშნულ ნახაზზე ნათლად ჩანს, რომ სადავო ფართი მდებარეობს მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ფართის მოპირდაპირედ და ოთახებს შორის მონიშნულია კარის ღიობი, წარმოდგენილ გეგმაზე დატანილია მინაწერი, რომ 10.07.90 წლის მონაცემებში ცვლილება შევიდა 02.10.07 წელს;

2.7.8. ამდენად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქმის მასალებში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით, მოსარჩელისა და მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ფართების მდებარეობის იდენტიფიცირება ვერ ხერხდება.

3. სააპელაციო პალატამ უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ნივთის გამოთხოვის საფუძვლების არსებობა/არარსებობის შეფასების მიზნისათვის ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ მხარეთა შორის სადავო გახდა მოსარჩელის საკუთრებასა და მოპასუხის მფლობელობაში (საკუთრებაში) არსებული ფართის იდენტურობის საკითხი. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 14 დეკემბრისა და 19.11.2024 წლის მიმართვებზე (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.2. და 2.3 ქვეპუნქტები) და ყურადღება გაამახვილა თბილისის საქალაქო სასამართლოს მსჯელობაზე, რომ უფლებამოსილი პირის მიმართვაზე საქმის მასალებში წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის პასუხების მიხედვით, მოსარჩელისა და მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ფართების იდენტიფიცირების კუთხით რაიმე მონაცემები საჯარო რეესტრში დაცული არ არის. შესაბამისად, იმ პირობებში, როდესაც ვერ იდენტიფიცირდება მოსარჩელისა და მოპასუხის საკუთრებაში არსებული ფართები, ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილებას საფუძველი ეცლება, ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში ვერ გამოირიცხა მოპასუხის საკუთრების უფლების არსებობა სადავო უძრავ ნივთზე და ამ კუთხით, მისი მფლობელობის მართლზომიერება.

4. სააპელაციო პალატამ, განსახილველი დავის ფარგლებიდან გამომდინარე, არ გაიზიარა თბილისის საქალაქო სასამართლოს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ, ვინაიდან მოსარჩელისა და მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ქონებების იდენტიფიცირება სადავო ნაწილში ვერ ხერხდება, საკუთრების უფლება რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობით უნდა განსაზღვრულიყო. აღნიშნული მსჯელობა, პალატის მოსაზრებით, მართებული იქნებოდა საკუთრების უფლების დადგენის მიზნით აღძრულ სარჩელთან მიმართებით, თუმცა ვინდიკაციური სარჩელის პირობებში, სადავო უძრავ ნივთზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების დადგენა მოცემული დავის ფარგლებს სცილდებოდა.

5. სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ მოცემული დავის ფარგლებში უძრავ ნივთზე მოსარჩელის მესაკუთრედ ცნობის საკითხი არ წყდება და სააპელაციო პალატა სადავო უძრავ ნივთზე არც მოპასუხეების საკუთრების უფლებას ადგენს, თუმცა უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მიზნებისათვის მიიჩნია, რომ მოსარჩელემ ვერ შეძლო იმ გარემოების დამტკიცება, რომ მოპასუხე სადავო უძრავ ნივთს სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობს. პალატამ აღნიშნა, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებების საფუძველზე ვერ დადგინდა მოსარჩელისა და მოპასუხის საკუთრებაში არსებული ფართების ადგილმდებარეობა და ვერ იდენტიფიცირდა თითოეულ მათგანს საკუთრების უფლება რომელ უძრავ ნივთზე ეკუთვნის, ამიტომ სასამართლო მოპასუხესთან მიმართებით, მოსარჩელის უკეთეს უფლებასა და ამ თვალსაზრისით, მოპასუხის მფლობელობის არამართლზომიერებაზე მსჯელობის შესაძლებლობას მოკლებული იყო. სააპელაციო პალატამ დადგენილად არ მიიჩნია ის გარემოება, რომ სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრე მხოლოდ მოსარჩელეა, ხოლო მოპასუხე მას სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე, მესაკუთრის ნების საწინააღმდეგოდ ფლობს.

6. პალატის მითითებით, მართალია, მოცემულ შემთხვევაში ქალაქ თბილისში,.......... ქუჩა N7/....... ქუჩა N14-ში მდებარე სადავო უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების დასადასტურებლად, მოსარჩელის მიერ საქმეში წარმოდგენილია ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, თუმცა იმავდროულად მოპასუხის მიერ წარმოდგენილია მტკიცებულებები, რომლებიც იმავე მისამართზე მის საკუთრების უფლებას ადგენს, საბოლოო ჯამში კი, საქმეში არსებული მტკიცებულებების ურთიერთშეჯერების შედეგად ვერ იდენტიფიცირდა მოსარჩელისა და მოპასუხის უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებში მითითებული ფართების კონკრეტული ადგილმდებარეობა, მოცემული დავის საგანი კი არ იყო სადავო უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების დადგენა, აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ არ არსებობდა ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილების წინაპირობები.

7. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი და მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება შემდეგ საფუძვლებზე მითითებით:

7.1. როდესაც უკანონო მფლობელობიდან გამოსათხოვი ფართისა და მოპასუხის მფლობელობაში (საკუთრებაში) არსებული ფართების იდენტურობის დადგენა შეუძლებელია, საკითხი უნდა გადაწყდეს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, კერძოდ, მისი მე-13 მუხლი განსაზღვრავს უფლებათა რეგისტრაციის და რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობას, მე-4 პუნქტის მიხედვით, რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება უფლების რეგისტრაციის შესახებ განცხადების წარდგენის (განცხადების რეგისტრაციის) დროის შესაბამისად, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ამდენად, იმ შემთხვევაში, თუკი სახეზეა ერთი და იგივე ობიექტზე ორი ჩანაწერის კონკურენცია, უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 12.1 მუხლის შესაბამისად, თუ სარეგისტრაციო ობიექტზე მოთხოვნილია რამდენიმე ისეთი უფლების რეგისტრაცია, რომლებიც თავიანთი შინაარსით გამორიცხავს ერთმანეთს, მაშინ რეგისტრირდება მხოლოდ ის უფლება ან უფლებები, რომელიც (რომლებიც) სხვა უფლებაზე ან უფლებებზე ადრე იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციოდ (იხ. სუსგ 10.12.2013წ, საქმე №ას-340-325-2012);

7.2. მოპასუხემ ვერ წარმოადგინა მისი მართლზომიერი მფლობელობის დამადასტურებელი ვერანაირი უტყუარი მტკიცებულება. პირიქით, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გაცემული ცნობით არ დგინდება იდენტურობა; მის მიერ წარმოდგენილი აღუსრულებელი და ხანდაზმული დოკუმენტებით ვერ დადგინდა იდენტურობა; მეტიც, ადგილობრივი თვითმმართველობის მიერ მოსარჩელის ფართზე გაცემული უფლების დამდგენი დოკუმენტი უფრო ახალია; მოსარჩელე არის კეთილსინდისიერი შემძენი, რომლის მიერ მოთხოვნილი ფართის შეძენისა (2016წ.) და მფლობელობის დაწყების შემდეგ 2018წ. იქნა „შეძენილი“, როგორც თვითონ აცხადებს მოპასუხე, იგივე ქონება. ეს იმ დროს, როცა მოპასუხე 1993 წლიდან ცხოვრობს იმავე ე.წ. „იტალიურ“ სახლში და ძალიან კარგად იცის მოსარჩელის საკუთრების უფლების შესახებ აღნიშნულ ქონებაზე. მეტიც, მოპასუხემ, რომელიც 1993 წლიდან ცხოვრობს მოცემულ სახლში, ვერცერთი მეზობელი ვერ მოიყვანა სხდომაზე მოწმედ მისი მართლზომიერი მფლობელობის დასადასტურებლად. ასევე დადგენილია, რომ მოსარჩელე არ ცხოვრობს მოცემულ სახლში, რითაც ისარგებლა მოპასუხემ, გამოცვალა გასაღები და განათავსა თავისი ნივთები, რომლებიც არ იყო მოსარჩელის მიერ შეძენის დროს განლაგებული. იმ პირობებში, როდესაც მოპასუხემ ვერავითარი უტყუარი მტკიცებულებით ვერ დაადასტურა იდენტურობა, სასამართლო უმძიმებს მდგომარეობას მოსარჩელეს, უარს ეუბნება სარჩელის დაკმაყოფილებაზე და აკისრებს ვალდებულებას, მან დაიწყოს ახალი სასარჩელო წარმოება, რომ არის საკუთრებაში არსებული ნივთის მესაკუთრე და არა მოპასუხემ, რომლის მიერ ვერ იქნა წარმოდგენილი მისი მტკიცების საგანში შემავალი ვერცერთი მტკიცებულება. ამ მოცემულობაში, პალატას უპირობოდ უნდა დაეტოვებინა ძალაში პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება და შემდეგ ახალი დავის ფარგლებში მოპასუხის მტკიცების ტვირთი უნდა გამხდარიყო მოცემულ ფართზე მისი საკუთრების უფლება. აღნიშნული უკანონო გადაწყვეტილებით პალატამ უგულებელყო საკუთრების კონსტიტუციური უფლება, რომელიც განმტკიცებულია ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმით: ყველა ფიზიკურ და იურიდიულ პირს უფლება აქვს დაუბრკოლებლად ისარგებლოს თავისი ქონებით. არავის არ შეიძლება წაერთვას ქონება, იმ შემთხვევის გარდა, როცა ამას საზოგადოების ინტერესები მოითხოვს და იმ პირობით, რაც გათვალისწინებულია კანონით და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით;

7.3. აღნიშნული გადაწყვეტილებით პალატამ აბსოლუტურად უგულებელყო სსკ-ის 312-ე მუხლით განმტკიცებული მესაკუთრის პრეზუმფცია, როდესაც რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ვინ უნდა ამტკიცოს მისი უზუსტობა, მოსარჩელემ თავის ქონებაზე?!

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2026 წლის 8 იანვრის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

9. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

10. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

11. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].

12. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს შემოწმების საგანია ვინდიკაციური სარჩელის უარყოფის კანონიერება.

13. მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნა - მოპასუხეთა უკანონო მფლობელობიდან მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გამოთხოვა, ეფუძნება სსკ-ის 172.1 მუხლს, რომლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. ამდენად, არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისთვის უნდა არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს მესაკუთრე, ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი და გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება.

14. ვინდიკაციური სარჩელის სამი წინაპირობიდან პირველი ორის მტკიცების ტვირთი ეკისრება მოსარჩელეს, ხოლო მესამე წინაპირობის (ფლობის არამართლზომიერება) მიმართ მას მარტოოდენ მითითების ვალდებულება გააჩნია (შდრ. იხ. სუსგ საქმე №ას-690-661-2016, 1 სექტემბერი, 2016 წელი). მოსარჩელის მხრიდან აღნიშნული სტანდარტით მტკიცებისა და მითითების ტვირთის დაძლევა განაპირობებს ფლობის მართლზომიერების დამტკიცების ტვირთის მოპასუხეზე გადასვლას.

15. საგულისხმოა, რომ მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების ამგვარი განაწილება გამომდინარეობს მტკიცებითი სამართლის იმ უზოგადესი წესიდან, რომლის თანახმადაც, მოსარჩელესა და მოპასუხეს უნდა დაეკისროთ იმ ფაქტების დამტკიცების ტვირთი, რომლის მტკიცება მათთვის უფრო მარტივი და ობიექტურად შესაძლებელია. მტკიცების ტვირთი ეკისრება მას, ვინც ამტკიცებს და არა მას, ვინც უარყოფს (“affirmanti, non negati, incumbit probatio”) - სწორედ ამ დებულებიდან გამომდინარე, უნდა განისაზღვროს, ვინ რა უნდა ამტკიცოს. უარყოფის მტკიცება არ შეიძლება დაეკისროს მხარეს, რომელიც ფაქტის ან მოვლენის არარსებობაზე აპელირებს, არამედ ამ ფაქტისა თუ მოვლენის არსებობის მტკიცების ტვირთი აწევს მას, ვის სასარგებლოდაც მეტყველებს შედავებული ფაქტობრივი გარემოება (იხ. სუსგ საქმე №ას-509-509-2018, 05 აპრილი, 2019 წელი).

16. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ მოსარჩელისა (ს/კ: ........) და მოპასუხეთა საკუთრებაში (ს/კ: .........) არსებული ფართების იდენტიფიცირების კუთხით რაიმე მონაცემები საჯარო რეესტრში დაცული არ არის. აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ, საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს კვალიფიციურ შედავებას. შესაბამისად, მოცემული დავის ფარგლებში ვერ იდენტიფიცირდება მოსარჩელისა და მოპასუხე მხარის საკუთრებაში არსებული ფართები. გამომდინარე აქედან, მოსარჩელის ვინდიკაციური მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი არ არსებობს, რადგან მოსარჩელემ ვერ დაამტკიცა ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილებისთვის აუცილებელი ერთ-ერთი კუმულაციური წინაპირობის არსებობა, რომ მოპასუხე ფლობს მოსარჩელე მესაკუთრის უძრავ ნივთს.

17. რაც შეეხება კასატორის პრეტენზიას უფლებათა კონკურენციის გზით დავის გადაწყვეტის თაობაზე, გარდა იმისა, რომ მოცემულ შემთხვევაში საქმეზე არ დგინდება ერთსა და იმავე უძრავ ნივთზე ორი ჩანაწერის არსებობის შემთხვევა, რაც თავისთავად გამორიცხავს ორი ჩანაწერის კონკურენციისა და უკეთესი სამართლებრივი საფუძვლის საკითხის კვლევას, მოცემული დავის ფარგლებში მოწმდება არა სადავო ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის კანონიერება, არამედ მოპასუხის მიერ სადავო ნივთის მართლზომიერად ფლობის ფაქტი, შესაბამისად, უფლებათა კონკურენციის საკითხის კვლევა ვინდიკაციური სარჩელის ფარგლებს სცდება.

18. სსკ-ის 312.1 მუხლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის მიზანია სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფა. უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლება მანამდე ითვლება კანონიერად, უფლებამოსილ პირს მანამდე შეუძლია, თავისუფლად განკარგოს ეს ქონება, ვიდრე რეგისტრაციის საფუძველი (სამოქალაქოსამართლებრივი გარიგება, ადმინისტრაციული აქტი, სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება და სხვა) არ გაუქმდება, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს იმ დრომდე, ვიდრე პრეზუმირებული ფაქტის უსწორობა არ დამტკიცდება. მანამდე კი ივარაუდება, რომ რეგისტრაციის შედეგად განხორციელებული ჩანაწერი სწორია და, შესაბამისად, უფლება ნამდვილი (იხ. სუსგ საქმე №ას-877-2018, 27 სექტემბერი, 2018 წელი; სუსგ საქმე №ას-1719-2019, 22 იანვარი, 2020 წელი).

19. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

20. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი [სსსკ-ის 401.4 მუხლი]. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან უნდა დაუბრუნდეს გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 150 ლარის 70% – 105 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. გ.ხ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორს გ.ხ–ს (პ/ნ: ................) დაუბრუნდეს ხათუნა გიორგაძის მიერ (პ/ნ: .....) 2025 წლის 26 დეკემბერს №31112557666 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 150 ლარის 70% – 105 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. ჯეირანაშვილი

მოსამართლეები: ლ. ქოჩიაშვილი

ა. ძაბუნიძე