Aufhebung des Miteigentums, Ausscheiden eines Anteils: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Einordnung: gemeinsames Eigentum, das nicht zwischen Ehegatten besteht und kein ungeteiltes Erbe ist (bei ehemaligen Ehegatten gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1171)). Die Anteile ergeben sich aus dem Registerauszug; sie sind gleich, sofern nichts anderes bestimmt ist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 954).
2. Recht auf Austritt: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 961); der Anspruch auf Teilung unterliegt keiner Verjährung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 968). Vereinbarung „nicht teilen“: Eine solche Vereinbarung steht der Teilung bei einem wichtigen Grund nicht entgegen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 961); ein befristetes Teilungsverbot endet mit dem Tod eines Miteigentümers, sofern nichts anderes vereinbart ist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 962).
3. Art der Teilung: Die Teilung in Natur ist nur möglich, wenn das Objekt ohne Wertverlust in gleichartige Teile zerlegt werden kann (bei gleichen Anteilen — durch Losentscheid) (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 963); andernfalls wird das Objekt verkauft und der Erlös geteilt (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 964). Ein Grundstück wird nach den Regeln der Zwangsversteigerung verkauft (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 964); wird es nicht verkauft, kann jeder auf eine erneute Versteigerung auf eigenes Risiko und eigene Kosten bestehen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 964). Eine Wohnung lässt sich in der Regel nicht ohne Wertverlust teilen. Der Rückkauf eines Anteils ist nur durch Vereinbarung möglich; einen zwangsweisen Rückkauf eines „Kleinanteils“ sehen die allgemeinen Regeln nicht vor.
4. Ohne Gericht: Jeder verfügt selbst über seinen Anteil, über das Objekt insgesamt nur alle gemeinsam (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 959); ein Vorkaufsrecht auf den Anteil besteht nur kraft Gesetzes oder Vereinbarung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 959).
5. Bis zur Teilung: Jeder nutzt das Objekt, ohne die anderen zu behindern (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 955); ohne Zustimmung des Miteigentümers darf sein Nutzungsanteil nicht verringert werden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 957); die Kosten trägt jeder anteilig (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 960); eine Schuld eines Miteigentümers aus dem gemeinsamen Vermögen wird bei der Teilung aus seinem Anteil gedeckt (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 966).
6. Verfahren: schriftlicher Vorschlag zur Teilung oder zum Rückkauf → Vereinbarung mit Eintragung im Register oder Klage; die Klage auf Teilung einer Immobilie erhebt man beim Gericht am Ort der Immobilie (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 18); die Wertermittlung erfolgt durch Gutachten.
7. Wohin wenden: Bezirks- (Stadt-)gericht; Nationale Agentur des Öffentlichen Registers — Eintragung der Teilungsvereinbarung; Notar.
8. Beweismittel: Registerauszug (Anteile, Belastungen), Kataster- bzw. Technikplan, Gutachten, Belege über Kosten, Schriftverkehr mit dem Teilungsvorschlag.
9. Fallstricke: Die Teilungsforderung für „verjährt“ halten; auf einen zwangsweisen Rückkauf des Anteils nach russischem Vorbild warten; die Teilung in Natur einer unteilbaren Wohnung verlangen — das Ergebnis wäre der Verkauf.

Unbedingt prüfen

• Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen; keine Verjährung (bei ehemaligen Ehegatten gilt anderes)
• Teilung in Natur nur ohne Wertverlust; sonst Verkauf und Teilung des Erlöses
• Den eigenen Anteil kann man ohne Zustimmung der anderen verkaufen; das gemeinsame Objekt nur gemeinsam
• Nutzung und Kosten bis zur Teilung; Gericht am Ort der Immobilie