Schlüssel übergeben, aber Eigentum nicht eingetragen: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Diagnose anhand des Registerauszugs für Grundstück bzw. Gebäude: Das Eigentum an der Wohnung entsteht nur durch schriftlichen Vertrag und Eintragung; Schlüssel und Übergabeakt verschaffen es nicht (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 208). Was die Eintragung hindert: Eine Eintragung ist auch im noch im Bau befindlichen Gebäude möglich (Rechtsgrunddokument und Baudokumentation), nach Fertigstellung aufgrund des Abnahmeakts (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶); ohne sie oder ohne Legalisierung wird nicht eingetragen (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶); die Wohnung kann erst nach ihrer Eintragung als eigenes Objekt veräußert werden (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15⁶).
2. Ist das Haus nicht abgenommen: Die Inbetriebnahme erfolgt auf Antrag des Genehmigungsinhabers (Bauträgers) innerhalb von 10 Werktagen (Kodex Georgiens für Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit, Art. 120) — der Bauträger reicht den Antrag ein, der Käufer verlangt dies; ein nicht abgenommenes Haus wird nicht mit Strom und Gas versorgt (außer Baustellen) (Kodex Georgiens für Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit, Art. 139¹); Beschwerde bei der Aufsicht der kommunalen Behörde (Kodex Georgiens für Raumplanung, Architektur und Bautätigkeit, Art. 118).
3. Forderung an den Bauträger: Der Verkäufer ist verpflichtet, das Eigentumsrecht und die Dokumente zu übertragen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 477) innerhalb der vereinbarten Frist (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 361). Schriftliche Mahnung mit Frist → Klage auf Übertragung des Rechts (ein Gerichtsurteil ist Grundlage für die Eintragung) und Ersatz der durch die Verspätung entstandenen Schäden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 404); die Verjährungsfrist für vertragliche Immobilienansprüche beträgt 6 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129).
4. Schutz während des Streits: Die Vormerkung im Register blockiert andere Rechte aus Geschäften (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 12); dem Bauträger wird untersagt, die Wohnung zu veräußern (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 198). Die Ablehnung der Eintragung durch das Register wird innerhalb von 30 Kalendertagen angefochten (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 29).
5. Wohin wenden: Bauträger; kommunale Aufsicht; Nationale Agentur des Öffentlichen Registers; Bezirks- (Stadt-)gericht.
6. Beweismittel: Vertrag, Übergabeakt, Zahlungen, Registerauszug für Grundstück und Gebäude (Bankhypothek), Baugenehmigung.
7. Fallstricke: Sich aufgrund der Schlüssel und des Übergabeakts als Eigentümer betrachten; den Restpreis vor der Eintragung zahlen, ohne Vormerkung; die Bankhypothek auf Grundstück und Gebäude nicht prüfen; das Haus wurde abweichend von der Genehmigung gebaut — zuerst Legalisierung, dann Eintragung.

Unbedingt prüfen

• Eigentum nur mit Eintragung; Schlüssel und Übergabeakt verschaffen kein Recht
• Voraussetzungen für die Eintragung der Wohnung (Baudokumentation / Inbetriebnahme / Ausscheidung der Wohneinheiten) und Pflicht des Bauträgers, die Inbetriebnahme zu beantragen
• Mahnung und Klage auf Übertragung des Rechts, Schadenersatz, Verjährung
• Schutz während des Streits (Vormerkung, Veräußerungsverbot) und Anfechtung der Ablehnung durch das Register