Anahtarlar teslim edildi, ancak mülkiyet tescil edilmedi: Gürcistan hukukuna göre ne yapmalı

Ne yapmalı

1. Arsa/bina sicil kaydına göre teşhis: dairenin mülkiyeti — yalnızca yazılı işlem ve tescille doğar; anahtarlar ve teslim tutanağı mülkiyet vermez (Gürcistan Medeni Kanunu, md. 208). Engel olan nedir: tescil inşaat halindeki binada da mümkündür (hak doğurucu belge + inşaat belgeleri), tamamlandığında — kullanıma kabul tutanağıyla (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 15⁶); bunlar veya yasallaştırma olmadan tescil yapılmaz (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 15⁶); daire ancak ayrı bir nesne olarak tescil edildikten sonra devredilebilir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 15⁶).
2. Bina kullanıma kabul edilmemişse: kullanıma alma — izin sahibinin (müteahhidin) başvurusu üzerine, 10 iş günü (Gürcistan Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 120) — başvuruyu müteahhit yapar, alıcı bunu talep eder; kullanıma kabul edilmemiş bina elektrik ve gazla beslenmez (inşaat hariç) (Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 139¹); şikâyet — denetim — belediye organı (Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyeti Kanunu, md. 118).
3. Müteahhide talep: satıcı mülkiyeti ve belgeleri devretmekle yükümlüdür (Medeni Kanun, md. 477); kararlaştırılan sürede (Medeni Kanun, md. 361). Süre içeren yazılı ihtar → hakkın devrine zorlamak için dava (mahkeme kararı tescil için dayanaktır) + gecikmenin yol açtığı zararlar tazmin edilir (Medeni Kanun, md. 404); taşınmaza ilişkin sözleşme taleplerinde zamanaşımı — 6 yıl (Medeni Kanun, md. 129).
4. Uyuşmazlık süresince korunma: ön tescil, işlemlere dayalı diğer hakları engeller (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 12); müteahhidin daireyi devretmesinin yasaklanması (Gürcistan Medeni Usul Kanunu, md. 198). Sicilin retine 30 takvim günü içinde itiraz edilir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 29).
5. Başvuru yeri: müteahhit; belediye denetimi; Kamu Sicili; ilçe (şehir) mahkemesi.
6. Deliller: sözleşme, teslim tutanağı, ödemeler, arsa ve bina kaydı (bankanın ipoteği), inşaat ruhsatı.
7. Tuzaklar: anahtar ve tutanakla kendini malik saymak; ön tescil olmadan tescilden önce bedelin kalanını ödemek; arsa ve bina üzerindeki banka ipoteğini kontrol etmemek; bina ruhsattan sapmayla yapılmışsa — önce yasallaştırma, sonra tescil.

Mutlaka kontrol edin

• mülkiyet yalnızca tescille doğar; anahtarlar/tutanak hak vermez
• dairenin tescil koşulları (inşaat belgeleri / kullanıma kabul / birimlerin ayrılması) ve müteahhidin kullanıma kabul için başvurma yükümlülüğü
• ihtar ve hakkın devrine zorlamak için dava, zararlar, zamanaşımı
• uyuşmazlık süresince korunma (ön tescil, devir yasağı) ve Sicil'in retine itiraz