Vendre ou acheter un bien immobilier en Géorgie à distance par procuration : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Où établir la procuration (une simple procuration écrite envoyée par courrier ne convient PAS : l'apostille ne s'appose que sur un document officiel, c'est-à-dire notarié) : à l'étranger, les actes notariés sont accomplis par les consulats de Géorgie (Loi sur le notariat, art. 42) ; ou auprès d'un notaire local, qui n'acceptera une procuration étrangère qu'avec légalisation ou apostille (Loi sur le notariat, art. 55) ; pour les pays de la CEI, selon la Convention de Minsk, un document portant le sceau officiel du pays membre est accepté sans apostille (Convention de Minsk, art. 13) ; le traité international de la Géorgie prévaut (Loi sur le notariat, art. 56) ; les actes notariés sont rédigés en géorgien et nécessitent une traduction certifiée (Loi sur le notariat, art. 6). Préciser à l'avance les exigences applicables à la procuration auprès de la Maison de la justice.
2. Contenu : le transfert du droit sur un bien immobilier est régi par le droit du lieu de situation, c'est-à-dire le droit géorgien (Loi sur le droit international privé, art. 32) ; le notaire vérifie les pouvoirs du représentant (Loi sur le notariat, art. 48). Indiquer le bien (code cadastral), la vente ou l'achat, la signature, l'enregistrement, le paiement uniquement sur le compte du mandant, le prix minimum et le délai.
3. Limites et risques du représentant : sans accord, le mandataire ne peut pas conclure une transaction avec lui-même (ni en qualité de représentant de l'autre partie) (Code civil, art. 114) ; le mandataire est tenu de remettre ce qu'il a reçu, et ce qu'il a dépensé pour lui-même doit être restitué avec intérêts (Code civil, art. 715). Extinction : la procuration prend fin à l'expiration du délai, par révocation, par le décès du mandant ou par l'exécution de la mission (Code civil, art. 109) ; la révocation doit être notifiée aux tiers, faute de quoi elle ne leur est pas opposable (Code civil, art. 108).
4. Transaction et argent : l'acheteur devient propriétaire à partir de l'enregistrement de son droit au registre public (Code civil, art. 183) ; le paiement se fait par virement sur le compte du vendeur, et non en espèces au représentant. Impôt du vendeur : le revenu d'une personne physique tiré de la vente d'un appartement ou d'une maison est imposé au taux de 5 % (Code fiscal, art. 81) ; le revenu tiré de la vente d'un logement détenu depuis plus de 2 ans est exonéré (Code fiscal, art. 82).
5. Où s'adresser : consulat de Géorgie à l'étranger ; notaire en Géorgie ; Registre public / Maison de la justice pour l'enregistrement.
6. Preuves : passeport, extrait du registre, procuration avec apostille et traduction, coordonnées bancaires du vendeur.
7. Pièges : procuration simple (non notariée), ou sans apostille, légalisation ni traduction : le notaire et le registre ne l'accepteront pas ; procuration « générale » donnant le droit de recevoir l'argent en espèces ; ancienne procuration oubliée, dont la révocation n'a pas été notifiée au notaire ni à l'acheteur ; vente par le représentant à lui-même à un prix sous-évalué.

À vérifier absolument

• où établir la procuration depuis l'étranger (consulat de Géorgie, ou notaire local avec apostille ou légalisation, Convention de Minsk pour la CEI) et sa traduction en géorgien
• contenu des pouvoirs (bien, vente ou achat, enregistrement, perception du prix sur le compte du mandant)
• limites du représentant (interdiction de contracter avec soi-même, obligation de remettre l'argent) et révocation de la procuration avec notification
• transfert du droit par l'enregistrement au registre ; impôt du vendeur et exonération après deux ans de détention