საქართველოში უძრავი ქონების დისტანციურად გაყიდვა ან ყიდვა მინდობილობით

რა უნდა გააკეთოთ

1. სად გავაფორმოთ (ფოსტით გადაგზავნილი მარტივი წერილობითი მინდობილობა არ გამოდგება — აპოსტილი მხოლოდ ოფიციალურ, ანუ ნოტარიულ დოკუმენტს ესმება): საზღვარგარეთ სანოტარო მოქმედებებს საქართველოს საკონსულოები ასრულებენ („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 42-ე მუხლი); ან ადგილობრივ ნოტარიუსთან — უცხოურ მინდობილობას ნოტარიუსი მხოლოდ ლეგალიზაციით ან აპოსტილით მიიღებს („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 55-ე მუხლი); დსთ-სთვის — მინსკის კონვენციით მონაწილე ქვეყნის გერბიანი ბეჭდით დამოწმებული დოკუმენტი აპოსტილის გარეშე მიიღება (მინსკის კონვენციის მე-13 მუხლი); საქართველოს საერთაშორისო ხელშეკრულებას უპირატესობა აქვს („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 56-ე მუხლი); სანოტარო მოქმედებები ხორციელდება ქართულ ენაზე, საჭიროა დამოწმებული თარგმანი („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის მე-6 მუხლი). მინდობილობისადმი მოთხოვნები წინასწარ დააზუსტეთ იუსტიციის სახლში.

2. შინაარსი: უძრავ ქონებაზე უფლების გადასვლა — მდებარეობის ადგილის სამართლით, ანუ ქართული სამართლით („საერთაშორისო კერძო სამართლის შესახებ“ კანონის 32-ე მუხლი); ნოტარიუსი ამოწმებს წარმომადგენლის უფლებამოსილებას („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 48-ე მუხლი) — მიუთითეთ ობიექტი (საკადასტრო კოდი), გაყიდვა/ყიდვა, ხელმოწერა, რეგისტრაცია, ანგარიშსწორება მხოლოდ მარწმუნებლის ანგარიშზე, მინიმალური ფასი, ვადა.

3. წარმომადგენლის საზღვრები და რისკები: თანხმობის გარეშე წარმომადგენელს არ შეუძლია გარიგების დადება საკუთარ თავთან (ან მეორე მხარის წარმომადგენლად) (სამოქალაქო კოდექსის 114-ე მუხლი); რწმუნებული ვალდებულია გადასცეს მიღებული, ხოლო საკუთარ თავზე დახარჯული — დააბრუნოს პროცენტით (სამოქალაქო კოდექსის 715-ე მუხლი). შეწყვეტა: მინდობილობა წყდება ვადის გასვლით, გაუქმებით, მარწმუნებლის გარდაცვალებით, შესრულებით (სამოქალაქო კოდექსის 109-ე მუხლი); გაუქმების შესახებ უნდა ეცნობოს მესამე პირებს, წინააღმდეგ შემთხვევაში ის მათ მიმართ არ მოქმედებს (სამოქალაქო კოდექსის 108-ე მუხლი).

4. გარიგება და ფული: მყიდველი მესაკუთრე ხდება უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით (სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი); ანგარიშსწორება — გამყიდველის ანგარიშზე გადარიცხვით და არა წარმომადგენლისთვის ნაღდი ფულით. გამყიდველის გადასახადი: ბინის/სახლის გაყიდვიდან ფიზიკური პირის შემოსავალი იბეგრება 5%-იანი განაკვეთით (საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლი); გათავისუფლებულია 2 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში საკუთრებაში მყოფი საცხოვრებლის გაყიდვიდან შემოსავალი (საგადასახადო კოდექსის 82-ე მუხლი).

5. სად მივმართოთ: საქართველოს საკონსულო საზღვარგარეთ; ნოტარიუსი საქართველოში; საჯარო რეესტრი / იუსტიციის სახლი — რეგისტრაცია.

6. მტკიცებულებები: პასპორტი, ამონაწერი, აპოსტილიანი და თარგმანიანი მინდობილობა, გამყიდველის ანგარიშის რეკვიზიტები.

7. ხაფანგები: მარტივი (არანოტარიული) მინდობილობა ან აპოსტილის/ლეგალიზაციისა და თარგმანის გარეშე — ნოტარიუსი და რეესტრი მას არ მიიღებს; „გენერალური“ მინდობილობა ნაღდი ფულის მიღების უფლებით; დავიწყებული ძველი მინდობილობა — გაუქმების შესახებ ნოტარიუსსა და მყიდველს არ აცნობეს; წარმომადგენლის მიერ ქონების საკუთარი თავისთვის გაყიდვა დაკნინებულ ფასად.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• სად გავაფორმოთ მინდობილობა საზღვარგარეთიდან (საქართველოს საკონსულო ან ადგილობრივი ნოტარიუსი + აპოსტილი/ლეგალიზაცია, მინსკის კონვენცია დსთ-სთვის) და ქართულ ენაზე თარგმანი
• უფლებამოსილების შინაარსი (ობიექტი, გაყიდვა/ყიდვა, რეგისტრაცია, ფულის მიღება მარწმუნებლის ანგარიშზე)
• წარმომადგენლის საზღვრები (საკუთარ თავთან გარიგების აკრძალვა, ფულის გადაცემის ვალდებულება) და მინდობილობის გაუქმება შეტყობინებით
• უფლების გადასვლა — რეგისტრაცია რეესტრში; გამყიდველის გადასახადი და გათავისუფლება ორწლიანი საკუთრების შემდეგ