Régulariser une construction sans autorisation : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Établir : ce qui a été construit, quand la construction a été achevée, sa classe, à qui appartient le terrain, et si elle a été réalisée sans autorisation ou en s'écartant du projet. Classe I : notification ; classes II à IV : autorisation (Code de la construction, art. 94).
2. Avant 2007 : légalisation simplifiée, uniquement pour les objets achevés avant le 1er janvier 2007 (Règles de légalisation, art. 1) ; demande du propriétaire auprès de l'organe compétent en matière d'autorisations, selon une procédure simple (Règles de légalisation, art. 4) ; projet de l'état existant, plan topographique, extrait, photos (Règles de légalisation, art. 4) ; décision dans un délai de 30 jours (Règles de légalisation, art. 8) ; le silence vaut légalisation (Règles de légalisation, art. 8) ; la légalisation équivaut à la mise en service (Règles de légalisation, art. 1).
3. Après 2007 : autorisation pour la construction réalisée, si elle est conforme aux exigences (Code de la construction, art. 112) ; il faut la quittance de l'amende, une expertise et des plans cotés (Code de la construction, art. 112) ; en cas d'écart par rapport au projet, une nouvelle autorisation est nécessaire (Code de la construction, art. 112). Amende : hors de Tbilissi et des zones protégées, 6 000 / 4 000 / 1 000 laris (municipalité autonome / ville / village) (Code de la construction, art. 130) ; à Tbilissi et dans les zones protégées, 8 000 sur terrain privé (classes III et IV : 20 000) (Code de la construction, art. 131) ; redevance pour l'autorisation d'une maison d'habitation : jusqu'à 4 laris par m² (Loi sur les redevances locales, art. 6).
4. Registre : après la légalisation. Sans légalisation, seule une fiche d'information est établie (Loi sur le registre public, art. 15⁶) ; le registre signale la construction à la mairie et à l'inspection de la construction (Loi sur le registre public, art. 15⁶).
5. Refus : recours administratif dans un délai d'1 mois (Code administratif général, art. 180) ; action en justice dans un délai d'1 mois (Code de procédure administrative, art. 22). Risque : l'inspection de la construction peut ordonner la démolition (Code de la construction, art. 127) ; sa décision se conteste dans les 15 jours calendaires, et la démolition n'est pas suspendue (Code de la construction, art. 128).
6. Voisin : le voisin concerné participe à la procédure, mais n'a pas de droit de veto (Code de la construction, art. 110).
7. Où s'adresser : mairie (à Tbilissi : Service d'architecture) ; inspection de la construction ; Registre public ; tribunal.
8. Preuves : extrait relatif au terrain, justificatifs de la date de construction (photos aériennes, anciens passeports techniques, factures), relevés, expertise, photos.
9. Pièges : s'adresser au registre avant la légalisation ; appliquer les règles simplifiées à une construction postérieure à 2007 ; pour Tbilissi, appliquer l'amende générale au lieu de l'amende spécifique ; une surélévation d'un immeuble en copropriété touche la propriété commune.

À vérifier absolument

• deux régimes : construction achevée avant 2007 (légalisation simplifiée) et après 2007 (autorisation de la construction réalisée)
• amende comme condition de la légalisation, son montant selon le lieu, expertise et relevés
• organe et délais de décision ; conséquences du silence
• inscription au registre public seulement après la légalisation
• recours contre un refus et risque de démolition