Kauf eines Grundstücks: was zu prüfen ist: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Zweckbestimmung: Die Zweckbestimmung des Grundstücks (landwirtschaftlich oder nicht landwirtschaftlich) ist im Register angegeben (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 15). Auf privatem landwirtschaftlichem Land ist ein individuelles Wohnhaus zulässig, soweit es der Zone bzw. der bestehenden Bebauung entspricht (Raumplanungs-, Architektur- und Bautätigkeitskodex, Art. 67). Andernfalls ist eine Änderung der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung bei begründeter Notwendigkeit zulässig; die Entscheidung trifft die Agentur des Öffentlichen Registers (Gesetz über die Zweckbestimmung von Land, Art. 7). Für Ausländer gilt: Ein Ausländer kann landwirtschaftliches Land nur dann zu Eigentum haben, wenn er es durch Erbschaft erhalten hat (Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichem Land, Art. 4). Landwirtschaftliches Land wird zuerst angeboten: Beim Verkauf landwirtschaftlichen Landes besteht ein Vorkaufsrecht für Miteigentümer und für Pächter, wenn seit der Registrierung der Pacht mindestens 2 Jahre vergangen sind (Gesetz über die Zweckbestimmung von Land, Art. 10).
2. Bebaubarkeit: In der funktionalen Teilzone darf nur gebaut werden, was der dort zulässigen Nutzungsart entspricht (Raumplanungskodex, Art. 92). Die höchsten Bebauungskoeffizienten dürfen nur in Ausnahmefällen überschritten werden (Raumplanungskodex, Art. 92). Vor dem Kauf kann jede interessierte Person, nicht nur der Eigentümer, die Bebauungsbedingungen des Grundstücks anfordern (Raumplanungskodex, Art. 97). Dies ist die 1. Stufe der Baugenehmigung (Raumplanungskodex, Art. 101). Die Entscheidung über die Genehmigung der Bebauungsbedingungen ergeht innerhalb von 10 Werktagen ab Antrag (Raumplanungskodex, Art. 104).
3. Grenzen: Bei Überschneidung der Katasterdaten oder bei Überschreitung der im Dokument angegebenen Fläche wird die Registrierung des Kaufs ausgesetzt (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 21). Koordinaten und Fläche sind deshalb vor dem Geschäft mit der Wirklichkeit abzugleichen.
4. Zufahrt und Leitungen: Fehlt die Verbindung zur Straße oder zu den Versorgungsnetzen, kann man vom Nachbarn gegen Entschädigung die Duldung von Durchfahrt bzw. Leitungen verlangen (ZGB Georgiens, Art. 180). Dieses Recht besteht nicht, wenn den bestehenden Zugang der Eigentümer selbst beseitigt hat, etwa durch Verkauf eines Teils des Grundstücks mit der Zufahrt (ZGB Georgiens, Art. 180). Zuverlässiger ist eine Wegerechtsdienstbarkeit, die nach den Regeln des Immobilienerwerbs schriftlich und mit Registereintragung gleichzeitig mit dem Kauf bestellt wird (ZGB Georgiens, Art. 247).
5. Wohin: Agentur des Öffentlichen Registers; Rathaus bzw. Architekturdienst (Bebauungsbedingungen); Versorgungsunternehmen; Notar.
6. Beweise: Registerauszug, Zonierungskarte, Bebauungsbedingungen, Vermessung durch einen Geodäten, Dienstbarkeitsvertrag, technische Anschlussbedingungen der Netze.
7. Fallen: ein landwirtschaftliches Grundstück „für ein Haus“ kaufen, ohne die Zone zu prüfen. Ein Grundstück ohne rechtlichen Zugang kaufen. Dem Zaun statt den Katasterkoordinaten vertrauen. Ein Ausländer kauft landwirtschaftliches Land direkt.

Unbedingt prüfen

• Zweckbestimmung (landwirtschaftlich / nicht landwirtschaftlich) und die Möglichkeit ihrer Änderung
• funktionale Zone und Koeffizienten; Bebauungsbedingungen lassen sich schon vor dem Kauf einholen
• Katasterdaten und Fläche
• Zufahrt und Leitungen: notwendiges Wegerecht oder Dienstbarkeit
• Beschränkungen für Ausländer bei landwirtschaftlichem Land und Vorkaufsrecht