Покупка земельного участка: что проверить: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Назначение: назначение участка (сельхоз/несельхоз) указано в реестре (Закон о Публичном реестре ст. 15). Сельхоз: на частной сельхозземле индивидуальный жилой дом допускается в соответствии с зоной/сложившейся застройкой (Кодекс о строительной деятельности ст. 67); иначе — смена сельхозназначения допускается при обоснованной необходимости; решение принимает Агентство публичного реестра (Закон о целевом назначении земли ст. 7). Иностранцу: иностранец может иметь в собственности сельхозземлю только полученную по наследству (Закон о собственности на сельхозземлю ст. 4). Сельхозземлю сначала предлагают: при продаже сельхозземли преимущественное право покупки — у сособственника и у арендатора, если с регистрации аренды прошло не менее 2 лет (Закон о целевом назначении земли ст. 10).
2. Можно ли строить: в функциональной подзоне можно строить только то, что соответствует разрешённому в ней виду использования (Кодекс о строительной деятельности ст. 92); максимальные коэффициенты застройки превышать можно лишь в исключительных случаях (Кодекс о строительной деятельности ст. 92). До покупки — условия использования участка для застройки может запросить любое заинтересованное лицо — не только собственник (Кодекс о строительной деятельности ст. 97); это I стадия разрешения на строительство (Кодекс о строительной деятельности ст. 101); решение об утверждении условий застройки — в течение 10 рабочих дней с заявления (Кодекс о строительной деятельности ст. 104).
3. Границы: при наложении кадастровых данных или превышении площади над документом регистрация покупки приостанавливается (Закон о Публичном реестре ст. 21) — сверить координаты и площадь с фактом до сделки.
4. Подъезд и сети: если нет связи с дорогой и сетями — можно требовать от соседа терпеть проход/коммуникации за компенсацию (ГК ст. 180); такого права нет, если существующий доступ ликвидировал сам собственник (например, продав часть участка с дорогой) (ГК ст. 180). Надёжнее — сервитут проезда устанавливается по правилам приобретения недвижимости — письменно и с регистрацией в реестре (ГК ст. 247) одновременно с покупкой.
5. Куда обращаться: Агентство публичного реестра; мэрия / служба архитектуры (условия застройки); коммунальные компании; нотариус.
6. Доказательства: выписка реестра; карта зонирования; условия застройки; обмер геодезиста; договор сервитута; техусловия сетей.
7. Ловушки: купить сельхозучасток «под дом» без проверки зоны; купить участок без юридического подъезда; доверять забору вместо кадастровых координат; иностранец покупает сельхозземлю напрямую.

Обязательно проверьте

• целевое назначение (сельхоз/несельхоз) и возможность его смены
• функциональная зона и коэффициенты; условия застройки можно получить до покупки
• кадастровые данные и площадь
• подъезд и коммуникации — необходимый проезд или сервитут
• ограничения для иностранцев по сельхозземле и право преимущественной покупки