购买土地：应核查什么：依据格鲁吉亚法律该怎么办

该怎么办

1. 用途：地块的用途（农用/非农用）记载于登记簿（《公共登记法》第15条）。农用地：在私有农用地上，可根据分区/既有建设情况建造独户住宅（《空间规划、建筑和建设活动法典》第67条）；否则——有合理必要时允许变更农用用途；由公共登记局作出决定（《土地用途确定和农用地可持续管理法》第7条）。外国人：外国人只能拥有通过继承取得的农用地（《农用地所有权法》第4条）。农用地须先行要约：出售农用地时，共有人和租期自登记之日起已满至少2年的承租人享有优先购买权（《土地用途确定和农用地可持续管理法》第10条）。
2. 能否建设：在功能分区内，只能建设符合该区允许使用类型的项目（《空间规划、建筑和建设活动法典》第92条）；仅在特殊情况下才可超过最大建设系数（《空间规划、建筑和建设活动法典》第92条）。购买前——任何利害关系人（不仅是所有权人）均可申请地块建设使用条件（《空间规划、建筑和建设活动法典》第97条）；这是建设许可的第一阶段（《空间规划、建筑和建设活动法典》第101条）；批准建设条件的决定应自申请之日起10个工作日内作出（《空间规划、建筑和建设活动法典》第104条）。
3. 界线：地籍数据重叠或面积超出文件记载时，购买登记将被中止（《公共登记法》第21条）——交易前应将坐标和面积与实际情况核对。
4. 通行和管线：如与道路和管线没有联系，可以要求邻居在获得补偿的前提下容忍通行/管线（《格鲁吉亚民法典》第180条）；如果既有通道是所有权人自己消除的（例如卖掉了带道路的那部分地块），则没有此项权利（《格鲁吉亚民法典》第180条）。更稳妥的做法——通行地役权按取得不动产的规则设立，即采用书面形式并在登记簿登记（《格鲁吉亚民法典》第247条），与购买同时办理。
5. 办理机构：公共登记局；市政府 / 建筑服务部门（建设条件）；公用事业公司；公证员。
6. 证据：登记簿摘录；分区图；建设条件；大地测量师的测量；地役权合同；管线技术条件。
7. 常见陷阱：未核查分区就购买“用于建房”的农用地块；购买没有合法通行的地块；相信围墙而不看地籍坐标；外国人直接购买农用地。

务必核对

• 土地用途（农用/非农用）及其变更的可能
• 功能分区和系数；购买前即可获得建设条件
• 地籍数据和面积
• 通行和管线——必要通道或地役权
• 对外国人购买农用地的限制和优先购买权