Купля-продажа недвижимости: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Момент перехода права: собственность на недвижимость переходит при письменной сделке И регистрации права покупателя в Публичном реестре (ГК ст. 183).
2. Проверка до сделки: выписка из реестра показывает права, публично-правовые ограничения, налоговый залог/ипотеку и реестр должников (Закон о Публичном реестре ст. 10) — брать свежую в день сделки; полномочия представителя; недвижимость ребёнка родитель отчуждает только с согласия суда (ГК ст. 183).
3. Защита покупателя: для покупателя зарегистрированный продавец считается собственником, если покупатель не знал об обратном (ГК ст. 185); защита не действует, если против записи подана жалоба или покупатель знал о её неточности (ГК ст. 312); согласия незарегистрированного сособственника требовать нельзя (ГК ст. 312); сделку одного супруга с общим имуществом нельзя признать недействительной лишь потому, что другой не знал или не соглашался; он вправе требовать свою долю полученного (ГК ст. 1160).
4. Задаток и предварительный договор: предварительный договор — в той же форме, что основной (письменно) (ГК ст. 327); задаток (ბე) остаётся у получателя, если виновно нарушил давший его (ГК ст. 423); если виноват получатель — возвращает задаток в двойном размере и возмещает убытки (ГК ст. 423). От двойной продажи: предварительная регистрация права в реестре блокирует регистрацию других прав по сделкам (Закон о Публичном реестре ст. 12); из взаимоисключающих прав регистрируется поданное первым (Закон о Публичном реестре ст. 13).
5. Споры: зарегистрированное несуществующее право — правовой недостаток проданного объекта (ГК ст. 489); давность договорных требований по недвижимости — 6 лет (ГК ст. 129); решение регистрирующего органа обжалуется в течение 30 календарных дней с официального ознакомления (Закон о Публичном реестре ст. 29); решение о регистрации права обжалуется в суде (Закон о Публичном реестре ст. 29); обеспечение иска — запрет ответчику совершать действия (отчуждать объект) (ГПК ст. 198).
6. Куда обращаться: Национальное агентство Публичного реестра (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო); нотариус; суд.
7. Доказательства: выписка на дату сделки, предварительный и основной договор, расписка с прямым словом «задаток» (ბე), платёжные документы, доверенность, переписка.
8. Ловушки: передача всей суммы до регистрации без предварительной регистрации или иной защиты; устная договорённость о задатке или расписка «аванс» вместо «задаток»; покупка при поданной жалобе на запись реестра, о которой покупатель знал; новостройка без проверки прав застройщика на участок и обременений.

Обязательно проверьте

• момент перехода права (письменная сделка + регистрация)
• проверки перед сделкой (выписка — ипотека, арест, налоговый залог, реестр должников; ребёнок, представитель)
• защита добросовестного приобретателя и её пределы
• судьба задатка и способы защиты от двойной продажи
• сроки и способы оспаривания (давность, обжалование решений реестра)