不动产买卖：依据格鲁吉亚法律该怎么办

该怎么办

1. 权利转移时点：不动产所有权在书面交易并且买方权利在公共登记处登记时转移（《格鲁吉亚民法典》第183条）。
2. 交易前核查：登记簿摘录显示权利、公法性限制、税收抵押/抵押权以及债务人登记簿（《公共登记法》第10条）——应在交易当天获取最新摘录；核查代理人的权限；父母处分子女的不动产须经法院同意（《格鲁吉亚民法典》第183条）。
3. 对买方的保护：对买方而言，已登记的卖方视为所有权人，只要买方不知道情况相反（《格鲁吉亚民法典》第185条）；如果已就该登记提出异议，或买方知道登记不准确，则该保护不适用（《格鲁吉亚民法典》第312条）；不得要求未登记的共有人同意（《格鲁吉亚民法典》第312条）；不能仅因另一方配偶不知情或不同意，就认定一方配偶处分共同财产的交易无效；该配偶有权要求获得所得部分中属于自己的份额（《格鲁吉亚民法典》第1160条）。
4. 定金和预约合同：预约合同的形式与本合同相同（书面）（《格鲁吉亚民法典》第327条）；如果交付定金（ბე）的一方有过错地违约，定金留给收受方（《格鲁吉亚民法典》第423条）；如果过错在收受方，则其应双倍返还定金并赔偿损失（《格鲁吉亚民法典》第423条）。防止一房二卖：在登记处对权利作预先登记，会阻止依交易登记其他权利（《公共登记法》第12条）；相互排斥的权利中，登记先提出申请者的权利（《公共登记法》第13条）。
5. 争议：已登记的不存在的权利是所售标的物的权利瑕疵（《格鲁吉亚民法典》第489条）；不动产合同请求权的时效为6年（《格鲁吉亚民法典》第129条）；对登记机关的决定，应自正式知悉之日起30个日历日内提出申诉（《公共登记法》第29条）；关于权利登记的决定可向法院申诉（《公共登记法》第29条）；诉讼保全——禁止被告实施行为（转让标的物）（《格鲁吉亚民事诉讼法典》第198条）。
6. 向何处申请：公共登记国家署（საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო）；公证员；法院。
7. 证据：交易日的登记簿摘录、预约合同和本合同、明确写有“定金”（ბე）一词的收据、付款文件、委托书、往来信函。
8. 陷阱：在登记前、未作预先登记或无其他保护的情况下交付全部款项；口头约定定金，或收据写“预付款”而不是“定金”；明知登记簿上的记载已被申诉仍然购买；购买新建房屋而不核查开发商对地块的权利和负担。

务必核对

• 权利转移时点（书面交易＋登记）
• 交易前的核查（摘录——抵押、查封、税收抵押、债务人登记簿；未成年子女、代理人）
• 善意取得人的保护及其界限
• 定金的归属以及防止一房二卖的方法
• 提出异议的期限和方式（诉讼时效、对登记处决定的申诉）