უძრავი ქონების ნასყიდობა

რა უნდა გააკეთოთ

1. უფლების გადასვლის მომენტი: უძრავ ქონებაზე საკუთრება გადადის წერილობითი გარიგებით და მყიდველის უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით (სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი).

2. შემოწმება გარიგებამდე: რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს უფლებებს, საჯაროსამართლებრივ შეზღუდვებს, საგადასახადო გირავნობას/იპოთეკას და მოვალეთა რეესტრს („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-10 მუხლი) — აიღეთ ახალი, გარიგების დღეს; წარმომადგენლის უფლებამოსილება; ბავშვის უძრავ ქონებას მშობელი აუცილებლად სასამართლოს თანხმობით ასხვისებს (სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი).

3. მყიდველის დაცვა: მყიდველისთვის რეგისტრირებული გამყიდველი მესაკუთრედ ითვლება, თუ მყიდველმა საპირისპირო არ იცოდა (სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი); დაცვა არ მოქმედებს, თუ ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარია შეტანილი ან მყიდველმა იცოდა მისი უზუსტობის შესახებ (სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი); რეგისტრაციის არმქონე თანამესაკუთრის თანხმობის მოთხოვნა არ შეიძლება (სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი); ერთი მეუღლის გარიგება საერთო ქონებასთან დაკავშირებით არ შეიძლება ბათილად ჩაითვალოს მხოლოდ იმიტომ, რომ მეორემ არ იცოდა ან არ დაეთანხმა; მას შეუძლია მოითხოვოს მიღებულიდან საკუთარი წილი (სამოქალაქო კოდექსის 1160-ე მუხლი).

4. ბე და წინასწარი ხელშეკრულება: წინასწარი ხელშეკრულება — ძირითადის იმავე ფორმით (წერილობით) (სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლი); ბე რჩება მიმღებს, თუ დამნაშავე მისი გამცემია (სამოქალაქო კოდექსის 423-ე მუხლი); თუ დამნაშავე მიმღებია — ის აბრუნებს ბეს ორმაგი ოდენობით და ანაზღაურებს ზარალს (სამოქალაქო კოდექსის 423-ე მუხლი). ორმაგი გაყიდვისგან დაცვა: უფლების წინასწარი რეგისტრაცია რეესტრში ბლოკავს სხვა უფლებების რეგისტრაციას გარიგებების საფუძველზე („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-12 მუხლი); ურთიერთგამომრიცხავი უფლებებიდან რეგისტრირდება პირველად წარდგენილი („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-13 მუხლი).

5. დავები: რეგისტრირებული არარსებული უფლება გაყიდული ობიექტის სამართლებრივი ნაკლია (სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლი); უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა — 6 წელი (სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლი); მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება საჩივრდება ოფიციალურად გაცნობიდან 30 კალენდარული დღის განმავლობაში („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 29-ე მუხლი); უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება საჩივრდება სასამართლოში („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 29-ე მუხლი); სარჩელის უზრუნველყოფა — მოპასუხისთვის მოქმედების (ობიექტის გასხვისების) აკრძალვა (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 198-ე მუხლი).

6. სად მივმართოთ: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; ნოტარიუსი; სასამართლო.

7. მტკიცებულებები: გარიგების დღის ამონაწერი, წინასწარი და ძირითადი ხელშეკრულება, ხელწერილი სიტყვა „ბეს“ პირდაპირი მითითებით, საგადახდო დოკუმენტები, მინდობილობა, მიმოწერა.

8. ხაფანგები: მთელი თანხის გადაცემა რეგისტრაციამდე წინასწარი რეგისტრაციის ან სხვა დაცვის გარეშე; ბეს შესახებ ზეპირი შეთანხმება ან ხელწერილი „ავანსი“ „ბეს“ ნაცვლად; ყიდვა რეესტრის ჩანაწერზე შეტანილი საჩივრის პირობებში, რის შესახებაც მყიდველმა იცოდა; ახალი შენობა მიწის ნაკვეთზე დეველოპერის უფლებებისა და დატვირთვების შემოწმების გარეშე.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• უფლების გადასვლის მომენტი (წერილობითი გარიგება + რეგისტრაცია)
• შემოწმება გარიგებამდე (ამონაწერი — იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა, მოვალეთა რეესტრი; ბავშვი, წარმომადგენელი)
• კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვა და მისი საზღვრები
• ბეს ბედი და ორმაგი გაყიდვისგან დაცვის საშუალებები
• გასაჩივრების ვადები და გზები (ხანდაზმულობა, რეესტრის გადაწყვეტილებების გასაჩივრება)