Taşınmaz alım satımı: Gürcistan hukukuna göre ne yapmalı

Ne yapmalı

1. Hakkın geçtiği an: taşınmazın mülkiyeti, yazılı işlem VE alıcının hakkının Kamu Sicili’ne tescili ile geçer (Gürcistan Medeni Kanunu, md. 183).
2. İşlemden önce kontrol: sicil kaydı (tapu özeti) hakları, kamu hukukundan doğan kısıtlamaları, vergi rehnini/ipoteği ve borçlular sicilini gösterir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 10) — işlem günü güncel bir kayıt alın; temsilcinin yetkisini kontrol edin; çocuğa ait taşınmazı ebeveyn yalnızca mahkemenin izniyle devredebilir (Medeni Kanun, md. 183).
3. Alıcının korunması: alıcı bakımından, aksini bilmiyorsa, sicilde kayıtlı satıcı malik sayılır (Medeni Kanun, md. 185); kayda karşı itiraz yapılmışsa veya alıcı kaydın hatalı olduğunu biliyorsa bu koruma işlemez (Medeni Kanun, md. 312); tescilsiz paydaşın rızası aranamaz (Medeni Kanun, md. 312); eşlerden birinin ortak mal üzerindeki işlemi, yalnızca diğer eşin bilmemesi veya rıza göstermemesi nedeniyle geçersiz sayılamaz; o, elde edilenden kendi payını talep edebilir (Medeni Kanun, md. 1160).
4. Kaparo ve ön sözleşme: ön sözleşme asıl sözleşmeyle aynı şekilde (yazılı) yapılır (Medeni Kanun, md. 327); kaparoyu (ბე) veren kusurlu olarak sözleşmeyi ihlal ederse kaparo alanda kalır (Medeni Kanun, md. 423); kusurlu olan alan ise kaparoyu iki katı olarak iade eder ve zararı tazmin eder (Medeni Kanun, md. 423). Çifte satışa karşı: hakkın sicile ön tescili, işlemlere dayanan diğer hakların tescilini engeller (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 12); birbirini dışlayan haklardan ilk başvurulan tescil edilir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 13).
5. Uyuşmazlıklar: tescilli ama var olmayan hak, satılan nesnenin hukuki ayıbıdır (Medeni Kanun, md. 489); taşınmaza ilişkin sözleşmeden doğan taleplerde zamanaşımı 6 yıldır (Medeni Kanun, md. 129); tescil makamının kararına, resmen öğrenildiği tarihten itibaren 30 takvim günü içinde itiraz edilir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 29); hakkın tescili kararı mahkemede temyiz edilir (Kamu Sicili Hakkında Kanun, md. 29); dava güvencesi — davalının eylemde bulunmasının (taşınmazı devretmesinin) yasaklanması (Medeni Usul Kanunu, md. 198).
6. Başvuru yeri: Ulusal Kamu Sicili Ajansı (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო); noter; mahkeme.
7. Deliller: işlem tarihli sicil kaydı, ön sözleşme ve asıl sözleşme, doğrudan “kaparo” (ბე) sözcüğü geçen makbuz, ödeme belgeleri, vekâletname, yazışmalar.
8. Tuzaklar: ön tescil veya başka bir güvence olmadan tescilden önce tüm bedelin ödenmesi; kaparonun sözlü kararlaştırılması veya “kaparo” yerine “avans” yazılı makbuz; alıcının bildiği, sicil kaydına karşı yapılmış bir itiraz varken satın alma; yapımcının arsa üzerindeki haklarını ve kısıtlamaları kontrol etmeden yeni yapı satın alma.

Mutlaka kontrol edin

• hakkın geçtiği an (yazılı işlem + tescil)
• işlemden önce kontroller (sicil kaydı — ipotek, haciz, vergi rehni, borçlular sicili; çocuk, temsilci)
• iyi niyetli edinenin korunması ve sınırları
• kaparonun akıbeti ve çifte satışa karşı korunma yolları
• itiraz süreleri ve yolları (zamanaşımı, sicil kararlarına itiraz)