Аренда жилья/помещения: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Залог: залог по найму жилья — не более 3-кратной месячной платы (ГК ст. 552); на внесённый залог начисляются законные проценты, по окончании найма он возвращается с процентами; иное соглашение в ущерб нанимателю ничтожно (ГК ст. 552). Удержание «за ремонт» — только за ущерб сверх нормы: за износ от обычного пользования по договору наниматель не отвечает (ГК ст. 547); каждая сторона доказывает обстоятельства своих требований — ущерб сверх износа доказывает наймодатель (ГПК ст. 102). Сроки: требования наймодателя за ухудшение жилья и нанимателя о возмещении расходов — в течение 6 месяцев (ГК ст. 573); для наймодателя срок течёт с возврата жилья (ГК ст. 573).
2. Расторжение наймодателем: срок уведомления о расторжении — 3 месяца, если иное не следует из договора или обстоятельств (ГК ст. 561); наймодатель прекращает найм жилья только по уважительной причине (существенное нарушение, жильё нужно ему/близким, отказ от рыночного повышения платы, противоправные действия) (ГК ст. 562); но меблированную квартиру наймодатель может расторгнуть всегда — с соблюдением срока уведомления (ГК ст. 562); при неуплате 3 месяцев наймодатель вправе расторгнуть досрочно (ГК ст. 558); прекращение найма жилья оформляется письменно (ГК ст. 563).
3. Выселение — только законным путём: выселение по решению суда исполняет Национальное бюро исполнения (Закон об исполнительном производстве ст. 84). Смена замков, вынос вещей, отключение коммуналки: это самоуправство (осуществление даже действительного права в обход закона) — правонарушение (КоАП ст. 174); лишённый владения силой или обманом вправе требовать его возврата даже от собственника (ГК ст. 160). Звонить в полицию, фиксировать.
4. Наниматель: наниматель может съехать досрочно, предупредив за 1 месяц и предложив платёжеспособного приемлемого сменщика на остаток срока (ГК ст. 555); при недостатках жилья плата снижается соразмерно снижению пригодности (ГК ст. 536); продажа сданного жилья не прекращает найм — покупатель занимает место наймодателя (ГК ст. 572).
5. Куда обращаться: полиция (самоуправство); районный (городской) суд или магистрат; Национальное бюро исполнения.
6. Доказательства: договор найма, расписки/переводы (залог и плата), акт приёма-передачи с фото при въезде и выезде, переписка, уведомления о расторжении.
7. Ловушки: выезд без акта и фото состояния — спор о «ремонте» за счёт залога; устное «съезжай через неделю» без письменного расторжения; меблированная квартира — защита от расторжения слабее; наниматель прекращает платить — открывает наймодателю досрочное расторжение.

Обязательно проверьте

• судьба залога (лимит трёхкратной месячной платы, возврат с процентами, износ)
• сроки и основания расторжения (срок уведомления, уважительные причины, неуплата)
• недопустимость самоуправного выселения — только суд и Бюро исполнения
• доказательства (договор, акт, фото, переписка)