المستأجر لا يدفع ولا يخلي المسكن: كيف يُخلى: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. الإيجار المدفوع (وليس السكن المجاني لقريب): يحق للمؤجر فسخ العقد قبل أوانه إذا لم تُدفع الأجرة 3 أشهر (القانون المدني، المادة 558)؛ وينهي المؤجر إيجار المسكن لسبب وجيه فقط، ومنه إخلال المستأجر الجسيم عن خطأ (القانون المدني، المادة 562).
2. إنذار كتابي يتضمن الدين ومهلة السداد، ثم إخطار بالفسخ يتضمن تاريخ الإخلاء ودليل التسليم: عند الفسخ بسبب الإخلال — يسبقه إنذار لم يُجدِ أو مهلة لإزالة الإخلال (القانون المدني، المادة 399)؛ وفسخ إيجار المسكن — كتابةً (القانون المدني، المادة 563)؛ وللفسخ العادي المهلة العامة للفسخ — 3 أشهر ما لم يقض العقد/الظروف بغير ذلك (القانون المدني، المادة 561)، وعند عدم الدفع — تُحدَّد مهلة معقولة.
3. المال: الدين + عن مدة عدم رد المسكن بعد انتهاء الإيجار — أجرة بوصفها تعويضًا عن الأضرار (القانون المدني، المادة 567)؛ ويُحتسب التأمين من الدين بإعلان يوجَّه إلى المستأجر (القانون المدني، المادة 442)؛ وتقادم المدفوعات الدورية — 3 سنوات (القانون المدني، المادة 129)؛ وبموجب عقد موثّق يتضمن هذا الشرط يصدر الكاتب العدل سند تنفيذ بدين نقدي دون محكمة (قانون التوثيق، المادة 38).
4. دعوى الإخلاء والدين في مكان الشقة ضد جميع المقيمين البالغين؛ والدعاوى حتى 5000 لاري ينظرها القاضي المحلي (قانون الإجراءات المدنية، المادة 14). يُطلب: التنفيذ الفوري إذا نص عليه العقد صراحةً (قانون الإجراءات المدنية، المادة 268)؛ أو بناءً على طلب — بوصفه حكمًا باسترداد العقار (قانون الإجراءات المدنية، المادة 268).
5. التنفيذ: يتولى الإخلاء مكتب التنفيذ الوطني — للمدين ولكل من معه، مع أمتعتهم (قانون إجراءات التنفيذ، المادة 84)؛ ومهلة 10 أيام تقويمية للتنفيذ الطوعي، ثم التنفيذ الجبري (قانون إجراءات التنفيذ، المادة 84).
6. قبل صدور الحكم — لا استيلاء ذاتيًا: الأقفال، وقطع الكهرباء/الماء، وإخراج الأمتعة — تعدٍّ ذاتي (قانون المخالفات الإدارية، المادة 174)؛ وعند الضرر الكبير — جريمة (القانون الجنائي، المادة 360).
7. أحكام: للمؤجر حق رهن قانوني على أمتعة المستأجر الموجودة في الشقة — ولا يُستوفى إلا بالطريق القانوني (القانون المدني، المادة 568).
8. إلى أين تتوجه: محكمة المنطقة (المدينة) / القاضي المحلي؛ الكاتب العدل؛ مكتب التنفيذ الوطني.
9. الأدلة: العقد، ومستخرج السجل، والتحويلات/الإيصالات، وحساب الدين بالأشهر، والإنذار والإخطار مع دليل التسليم، والمراسلات، ومن يقيم فعليًا.
10. المزالق: الاستيلاء الذاتي قبل الحكم — دعوى مقابلة لاسترداد الحيازة؛ رفع الدعوى على من وقّع العقد فقط بينما تقيم الأسرة كلها؛ عدم طلب التنفيذ الفوري؛ التسويف — فالمدفوعات القديمة تسقط بالتقادم.

احرص على التحقق مما يلي

• سبب الفسخ المبكر — عدم الدفع ثلاثة أشهر / الإخلال الجسيم؛ والإنذار الكتابي والإخطار
• حظر الاستيلاء الذاتي (الأقفال، والكهرباء، والأمتعة) — لا يكون إلا عبر المحكمة ومكتب التنفيذ الوطني
• دعوى الإخلاء وتحصيل الدين + أجرة مدة حبس المسكن؛ واحتساب التأمين
• التنفيذ الفوري للحكم وإجراءات الإخلاء بواسطة مكتب التنفيذ (مهلة التنفيذ الطوعي)
• الأدلة (العقد، وحساب الدين، والإخطارات، والتسليم)