Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Räumung: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Entgeltliche Miete (nicht das unentgeltliche Wohnen eines Verwandten): Der Vermieter kann den Vertrag vorzeitig kündigen, wenn die Miete 3 Monate nicht gezahlt wurde (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 558). Den Wohnraum kann der Vermieter nur aus einem wichtigen Grund kündigen, u. a. bei einer erheblichen, vom Mieter verschuldeten Vertragsverletzung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 562).
2. Schriftliche Mahnung mit Schuldbetrag und Zahlungsfrist, danach Kündigung mit Auszugsdatum und Nachweis der Zustellung. Bei einer Kündigung wegen Verletzung ist zuerst eine erfolglose Mahnung bzw. eine Frist zur Behebung erforderlich (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 399). Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses erfolgt schriftlich (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 563). Bei der regulären Kündigung beträgt die allgemeine Kündigungsfrist 3 Monate, sofern sich aus dem Vertrag oder den Umständen nichts anderes ergibt (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 561). Bei Nichtzahlung ist ein angemessener Termin anzugeben (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 561).
3. Geld: Schuld und Entgelt für die Zeit, in der die Wohnung nach Ende der Miete vorenthalten wird. Dieses Entgelt ist als Schadensersatz zu verlangen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 567). Die Kaution wird durch Erklärung gegenüber dem Mieter auf die Schuld angerechnet (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 442). Die Verjährungsfrist für periodische Zahlungen beträgt 3 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129). Bei einem notariellen Vertrag mit einer solchen Bedingung stellt der Notar einen Vollstreckungstitel über die Geldschuld ohne Gericht aus (Gesetz über das Notariat, Art. 38).
4. Räumungs- und Zahlungsklage am Ort der Wohnung gegen alle volljährigen Mitbewohner; Klagen bis 5000 Lari fallen in die Zuständigkeit des Magistratsrichters (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 14). Beantragen: sofortige Vollstreckung, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 268); alternativ auf Antrag als Entscheidung über die Herausgabe der Immobilie (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 268).
5. Vollstreckung: Die Räumung erfolgt durch das Nationale Vollstreckungsbüro; betroffen sind der Schuldner und alle mit ihm, samt Sachen (Gesetz über das Vollstreckungsverfahren, Art. 84). Für die freiwillige Erfüllung gelten 10 Kalendertage, danach erfolgt die Zwangsvollstreckung (Gesetz über das Vollstreckungsverfahren, Art. 84).
6. Bis zur Entscheidung keine Selbsthilfe: Schlösser auswechseln, Strom oder Wasser abstellen, Sachen hinausstellen ist Eigenmacht (Kodex der Verwaltungsrechtsverletzungen Georgiens, Art. 174). Bei erheblichem Schaden ist es eine Straftat (Strafgesetzbuch Georgiens, Art. 360).
7. Normen: Das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters an den Sachen des Mieters in der Wohnung kann nur auf gesetzlichem Weg verwertet werden (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 568).
8. Wohin wenden: Bezirks- (Stadt-)gericht bzw. Magistrat; Notar; Nationales Vollstreckungsbüro.
9. Beweise: Vertrag, Auszug aus dem Register, Überweisungen und Quittungen, Schuldberechnung nach Monaten, Mahnung und Kündigung mit Nachweis der Zustellung, Schriftverkehr, Angaben dazu, wer tatsächlich in der Wohnung lebt.
10. Fallstricke: Selbsthilfe vor dem Urteil, denn das führt zu einer Besitzschutzklage (Wiederherstellung des Besitzes) gegen den Vermieter; Klage nur gegen den Unterzeichner, obwohl die ganze Familie wohnt; sofortige Vollstreckung nicht beantragt; Zögern: Ältere Zahlungsansprüche verjähren.

Unbedingt prüfen

• Grund für die vorzeitige Kündigung (Nichtzahlung über drei Monate bzw. erhebliche Verletzung); schriftliche Mahnung und Kündigung
• Verbot der Eigenmacht (Schlösser, Strom, Sachen): nur Gericht und Nationales Vollstreckungsbüro
• Räumungs- und Zahlungsklage mit Entgelt für die Zeit des Vorenthaltens; Verrechnung der Kaution
• Sofortige Vollstreckung des Urteils und Räumungsverfahren des Vollstreckungsbüros (Frist für die freiwillige Erfüllung)
• Beweise (Vertrag, Schuldberechnung, Mitteilungen, Nachweis der Zustellung)