Mängel an einer Neubauwohnung vom Bauträger: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Zunächst den Verbraucherschutz ausschließen: Eine Wohnung ist keine „Ware“ im Sinne des Gesetzes über den Schutz der Verbraucherrechte (Ware ist eine bewegliche Sache). Die Rechte des Käufers richten sich nach dem ZGB Georgiens (Gesetz über den Schutz der Verbraucherrechte, Art. 4). Die Garantiefristen und Regeln dieses Gesetzes gelten für die Wohnung NICHT. Vertrag und Frist bestimmen: Die Verjährung vertraglicher Ansprüche bei Immobilien beträgt 6 Jahre (ZGB Georgiens, Art. 129). Sie läuft ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer von der Verletzung erfuhr oder hätte erfahren müssen (ZGB Georgiens, Art. 130). Handelt es sich um einen Werkvertrag (ნარდობა), beträgt die Frist bei Mängeln der Arbeiten 1 Jahr, bei Mängeln am Gebäude 5 Jahre ab Abnahme (ZGB Georgiens, Art. 655).
2. Liegt ein Mangel vor? Ohne Mangel ist die Sache, wenn sie der vereinbarten Qualität entspricht (etwa der Spezifikation des Rohbaus); andernfalls, wenn sie für die gewöhnliche Nutzung tauglich ist (ZGB Georgiens, Art. 488). Der Übergabe einer anderen Sache oder einer geringeren Menge (andere Fenster, geringere Fläche) steht ein Mangel gleich (ZGB Georgiens, Art. 488). Zu prüfen: Keine Rechte bestehen, wenn der Käufer den Mangel beim Vertragsschluss kannte (ZGB Georgiens, Art. 494). Wird eine Garantiefrist gewährt, gilt ein darin festgestellter Mangel als solcher, der dem Käufer Rechte verschafft (ZGB Georgiens, Art. 496). Eine Vertragsklausel über den Ausschluss der Haftung ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel vorsätzlich verschwiegen hat (ZGB Georgiens, Art. 497).
3. Abnahme: Alle Mängel sind in das Übergabeprotokoll oder in einen schriftlichen Einwand aufzunehmen. Andernfalls verliert man bei einem Werkvertrag die Rechte an einem Mangel, wenn man die Arbeit in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt abgenommen hat (ZGB Georgiens, Art. 652).
4. Vorgehen bei Forderungen: Schriftliche Forderung mit Mängelliste und Frist. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Mangel innerhalb der dafür erforderlichen Frist zu beseitigen (ZGB Georgiens, Art. 490). Alle Kosten der Beseitigung (Arbeiten, Material) trägt der Verkäufer (ZGB Georgiens, Art. 490). Beseitigt er den Mangel nicht innerhalb dieser Frist, kann der Käufer den Preis um den für die Beseitigung nötigen Betrag mindern (ZGB Georgiens, Art. 492). Alternativ kann er wegen des Mangels vom Vertrag zurücktreten und die Aufwendungen ersetzt verlangen (ZGB Georgiens, Art. 491). Der Rücktritt vom Vertrag ist erst nach fruchtlosem Ablauf der vom Käufer gesetzten Nachfrist möglich (ZGB Georgiens, Art. 405). Zusätzlich kann der durch den Mangel entstandene Schaden nach den allgemeinen Regeln geltend gemacht werden (ZGB Georgiens, Art. 494).
5. Beweis: unabhängiges Baugutachten, Fotos und Videos mit Datum, Schriftverkehr. Danach Klage vor dem Zivilgericht.
6. Wohin: Bauunternehmer (Forderung); Sachverständiger; Zivilgericht; gemeinsame Gebäudeteile zusammen mit der Gemeinschaft.
7. Beweise: Vertrag und Spezifikation, Übergabeprotokoll mit Anmerkungen, Fotos und Videos mit Datum, Baugutachten, Forderung, Kostenvoranschläge.
8. Fallen: das Abnahmeprotokoll „ohne Beanstandungen“ unterschreiben, obwohl man die Mängel kennt. Sich auf die Garantie des Verbraucherschutzgesetzes statt des ZGB berufen. Selbst reparieren, bevor der Mangel festgestellt und gefordert ist. Die kurze Frist des Werkvertrags versäumen, weil man mit der Frist des Kaufs rechnet.

Unbedingt prüfen

• Wohnung ist keine „Ware“ des Verbraucherschutzgesetzes: dessen Garantiefristen gelten nicht, es gelten die Rechte nach dem ZGB
• was als Mangel gilt (vertragliche Qualität, andere Sache, geringere Fläche)
• Ablauf der Forderungen: Beseitigung auf Kosten des Bauunternehmers, danach Minderung oder Rücktritt, plus Schadensersatz
• Fristen (6 Jahre bei Immobilien, beim Werkvertrag ab Abnahme) und ab wann sie laufen
• Übergabeprotokoll: Mängel festhalten, nicht „ohne Beanstandungen“ unterschreiben
• Beweise (Gutachten) und wohin man sich wendet