Недостатки новой квартиры от застройщика: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Сначала отсечь потребительский режим: квартира — не «товар» закона о защите прав потребителей (товар — движимая вещь); права покупателя — по ГК (Закон о защите прав потребителей ст. 4) — гарантийные сроки и правила закона о защите прав потребителей к квартире НЕ применяются. Квалифицировать договор (купля-продажа будущей квартиры или подряд) и срок: давность договорных требований по недвижимости — 6 лет (ГК ст. 129); течёт с момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении (ГК ст. 130). При подряде: если договор — подряд (ნარდობა), по недостаткам работ — 1 год, а касающимся здания — 5 лет со дня приёмки (ГК ст. 655).
2. Есть ли недостаток: без недостатков — если соответствует согласованному качеству (спецификация каркаса), иначе — пригодна для обычного использования (ГК ст. 488); недостатку приравнена передача другой вещи или в меньшем количестве (иные окна, меньшая площадь) (ГК ст. 488). Проверить: прав нет, если покупатель знал о недостатке при заключении договора (ГК ст. 494); дан гарантийный срок — недостаток, выявленный в нём, предполагается дающим права покупателю (ГК ст. 496); пункт договора об исключении ответственности ничтожен, если продавец умышленно умолчал о недостатке (ГК ст. 497).
3. Приёмка: все дефекты — в акт приёма-передачи или письменное возражение, иначе при подряде принял работу, зная о недостатке, без претензии — права на него теряешь (ГК ст. 652).
4. Требования по порядку: письменная претензия с перечнем и сроком — продавец обязан устранить недостаток в необходимый для этого срок (ГК ст. 490); все расходы на устранение (работы, материалы) — на продавце (ГК ст. 490). Далее: не устранил в данный срок — снижение цены на сумму, нужную для устранения (ГК ст. 492); или расторжение договора из-за недостатка с возмещением расходов (ГК ст. 491) (отказ от договора — после безрезультатного истечения данного покупателем дополнительного срока (ГК ст. 405)); плюс ущерб от недостатка — по общим правилам (ГК ст. 494).
5. Доказать: независимая строительная экспертиза, фото/видео с датами, переписка; затем иск в гражданский суд.
6. Куда обращаться: застройщик (претензия); эксперт; гражданский суд; общее имущество дома — вместе с товариществом.
7. Доказательства: договор и спецификация, акт приёма-передачи с замечаниями, фото/видео с датами, строительная экспертиза, претензия, сметы.
8. Ловушки: подписать акт «без претензий», зная о дефектах; ссылаться на гарантию закона о защите прав потребителей вместо ГК; ремонтировать самому до фиксации дефекта и претензии; пропустить короткий срок подряда, считая срок по купле-продаже.

Обязательно проверьте

• квартира не «товар» закона о защите прав потребителей — его гарантийные сроки не применяются, права по ГК
• что считается недостатком (договорное качество, другая вещь, меньшая площадь)
• порядок требований — устранение за счёт застройщика, затем снижение цены или расторжение, плюс убытки
• сроки (6 лет по недвижимости, при подряде — от приёмки) и с какого момента
• акт приёма-передачи — фиксировать дефекты, не подписывать «без претензий»
• доказательства (экспертиза) и куда обращаться