ליקויים בדירה חדשה מהקבלן: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. קודם לשלול את משטר הצרכנות: דירה אינה ״טובין״ לפי חוק הגנת זכויות הצרכן (טובין הם נכס מיטלטל); זכויות הקונה — לפי הקוד האזרחי (חוק הגנת זכויות הצרכן, סעיף 4) — תקופות האחריות וכללי חוק הגנת זכויות הצרכן על דירה אינם חלים. לסווג את החוזה (מכר של דירה עתידית או קבלנות) ואת המועד: התיישנות תביעות חוזיות במקרקעין — 6 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 129); נמנית מהרגע שבו נודע או היה עליו לדעת על ההפרה (הקוד האזרחי, סעיף 130). בקבלנות: אם החוזה הוא קבלנות (ნარდობა), בגין ליקויים בעבודות — שנה אחת, ובנוגע למבנה — 5 שנים מיום הקבלה (הקוד האזרחי, סעיף 655).
2. האם יש ליקוי: אין ליקוי — אם הדירה תואמת את האיכות המוסכמת (מפרט השלד), אחרת — אם היא מתאימה לשימוש רגיל (הקוד האזרחי, סעיף 488); למסירת דבר אחר או בכמות קטנה יותר (חלונות אחרים, שטח קטן יותר) יש דין ליקוי (הקוד האזרחי, סעיף 488). לבדוק: אין זכויות אם הקונה ידע על הליקוי בעת כריתת החוזה (הקוד האזרחי, סעיף 494); ניתנה תקופת אחריות — ליקוי שהתגלה בה נחשב כמקנה זכויות לקונה (הקוד האזרחי, סעיף 496); סעיף בחוזה השולל אחריות בטל אם המוכר שתק במזיד על הליקוי (הקוד האזרחי, סעיף 497).
3. קבלה: כל הליקויים — לפרוטוקול המסירה או התנגדות בכתב, אחרת בקבלנות מי שקיבל עבודה בידיעת הליקוי ללא טענה — מאבד את זכויותיו בגינו (הקוד האזרחי, סעיף 652).
4. הדרישות לפי הסדר: תביעה בכתב עם רשימה ומועד — המוכר חייב לתקן את הליקוי בתוך המועד הנדרש לכך (הקוד האזרחי, סעיף 490); כל ההוצאות לתיקון (עבודה, חומרים) — על המוכר (הקוד האזרחי, סעיף 490). לאחר מכן: לא תוקן במועד שנקבע — הפחתת מחיר בסכום הדרוש לתיקון (הקוד האזרחי, סעיף 492); או ביטול החוזה בגלל הליקוי עם פיצוי על ההוצאות (הקוד האזרחי, סעיף 491) (ביטול החוזה — לאחר שחלף ללא תוצאה מועד נוסף שקבע הקונה (הקוד האזרחי, סעיף 405)); וכן נזק מהליקוי — לפי הכללים הכלליים (הקוד האזרחי, סעיף 494).
5. להוכיח: חוות דעת עצמאית של מומחה בנייה, תמונות/וידאו עם תאריכים, התכתבות; לאחר מכן תביעה בבית משפט אזרחי.
6. לאן לפנות: הקבלן (תביעה בכתב); מומחה; בית משפט אזרחי; רכוש משותף בבניין — יחד עם האיגוד.
7. ראיות: חוזה ומפרט, פרוטוקול מסירה עם הערות, תמונות/וידאו עם תאריכים, חוות דעת בנייה, תביעה בכתב, הערכות עלות.
8. מלכודות: לחתום על פרוטוקול ״ללא טענות״ תוך ידיעה על ליקויים; להסתמך על האחריות של חוק הגנת זכויות הצרכן במקום על הקוד האזרחי; לתקן בעצמכם לפני תיעוד הליקוי והתביעה; לפספס את המועד הקצר של הקבלנות בחישוב מועד המכר.

חובה לבדוק

• דירה אינה ״טובין״ לפי חוק הגנת זכויות הצרכן — תקופות האחריות שלו אינן חלות, הזכויות לפי הקוד האזרחי
• מה נחשב ליקוי (איכות חוזית, דבר אחר, שטח קטן יותר)
• סדר הדרישות — תיקון על חשבון הקבלן, אחר כך הפחתת מחיר או ביטול, וכן נזקים
• מועדים (6 שנים במקרקעין, בקבלנות — מהקבלה) ומאיזה רגע
• פרוטוקול מסירה — לתעד ליקויים, לא לחתום ״ללא טענות״
• ראיות (חוות דעת מומחה) ולאן לפנות