Défauts d'un appartement neuf livré par le promoteur : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. D'abord écarter le régime de consommation : l'appartement n'est pas un « bien » au sens de la loi sur la protection des droits des consommateurs (un bien est une chose mobilière) ; les droits de l'acquéreur relèvent du Code civil (Loi sur la protection des droits des consommateurs, art. 4) — les délais de garantie et les règles de cette loi NE s'appliquent PAS à l'appartement. Qualifier le contrat (vente d'un appartement futur ou contrat d'entreprise) et le délai : la prescription des demandes contractuelles relatives à un immeuble est de 6 ans (Code civil, art. 129) ; elle court à partir du moment où l'on a su ou aurait dû savoir la violation (Code civil, art. 130). Pour un contrat d'entreprise (ნარდობა) : pour les défauts des travaux — 1 an, et pour ceux qui concernent le bâtiment — 5 ans à compter de la réception (Code civil, art. 655).
2. Y a-t-il un défaut : il n'y a pas de défaut si le bien correspond à la qualité convenue (cahier des charges de l'ossature), sinon s'il est propre à l'usage habituel (Code civil, art. 488) ; est assimilée à un défaut la livraison d'une autre chose ou d'une quantité moindre (autres fenêtres, superficie inférieure) (Code civil, art. 488). À vérifier : pas de droits si l'acquéreur connaissait le défaut à la conclusion du contrat (Code civil, art. 494) ; si une garantie est accordée — le défaut constaté pendant ce délai est présumé donner des droits à l'acquéreur (Code civil, art. 496) ; la clause du contrat excluant la responsabilité est nulle si le vendeur a dissimulé intentionnellement le défaut (Code civil, art. 497).
3. Réception : tous les défauts doivent être consignés dans le procès-verbal de remise ou faire l'objet d'une opposition écrite ; sinon, en cas de contrat d'entreprise, celui qui a accepté l'ouvrage en connaissant le défaut sans formuler de réserve perd ses droits sur ce défaut (Code civil, art. 652).
4. Ordre des demandes : réclamation écrite avec la liste des défauts et un délai — le vendeur est tenu de remédier au défaut dans le délai nécessaire (Code civil, art. 490) ; tous les frais de réparation (travaux, matériaux) sont à la charge du vendeur (Code civil, art. 490). Ensuite : s'il ne remédie pas au défaut dans ce délai — réduction du prix à hauteur du montant nécessaire à la réparation (Code civil, art. 492) ; ou résolution du contrat pour cause de défaut avec remboursement des frais (Code civil, art. 491) (la résolution n'intervient qu'après l'expiration infructueuse du délai supplémentaire fixé par l'acquéreur (Code civil, art. 405)) ; plus le préjudice causé par le défaut, selon les règles générales (Code civil, art. 494).
5. Prouver : expertise de construction indépendante, photos et vidéos datées, correspondance ; puis action devant le tribunal civil.
6. Où s'adresser : promoteur (réclamation) ; expert ; tribunal civil ; parties communes de l'immeuble — avec l'association.
7. Preuves : contrat et cahier des charges, procès-verbal de remise avec réserves, photos et vidéos datées, expertise de construction, réclamation, devis.
8. Pièges : signer le procès-verbal « sans réserve » en connaissant les défauts ; invoquer la garantie de la loi sur la protection des consommateurs au lieu du Code civil ; réparer soi-même avant de constater le défaut et d'adresser la réclamation ; manquer le court délai du contrat d'entreprise en comptant le délai de la vente.

À vérifier absolument

• l'appartement n'est pas un « bien » de la loi sur la protection des consommateurs — ses délais de garantie ne s'appliquent pas, les droits relèvent du Code civil
• ce qui constitue un défaut (qualité convenue, autre chose livrée, superficie moindre)
• ordre des demandes — réparation aux frais du promoteur, puis réduction du prix ou résolution, plus indemnisation du préjudice
• délais (6 ans pour un immeuble ; pour l'entreprise — à compter de la réception) et point de départ
• procès-verbal de remise — consigner les défauts, ne pas signer « sans réserve »
• preuves (expertise) et où s'adresser