Faire reconnaître le droit de propriété par voie judiciaire : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. La date de la transaction détermine la voie : le Code civil s'applique aux droits nés à partir du 25 novembre 1997 (Code civil de Géorgie, art. 1507). Pour les transactions antérieures à cette date, il faut d'abord passer par le registre sans recourir au tribunal : les transactions non enregistrées conclues avant le Code civil servent de fondement à l'enregistrement au registre sans procédure judiciaire (Loi sur le registre public, art. 35). Après cette date, la propriété ne s'acquiert que par un contrat écrit et son enregistrement ; le reçu et la possession ne la confèrent pas (Code civil, art. 183) ; le vendeur est tenu de transférer le droit de propriété (Code civil, art. 477) ; un reçu portant les signatures et les conditions de la vente vaut contrat écrit.
2. Délais (à vérifier en premier) : si le vendeur est décédé, ses obligations font partie de la succession et passent à ses héritiers (Code civil, art. 1328) ; la demande contre les héritiers qui ont accepté la succession doit être présentée dans un délai de 6 mois à compter du moment où l'on a eu connaissance de l'ouverture de la succession (Code civil, art. 1488), faute de quoi le droit de réclamation est perdu (Code civil, art. 1488). Prescription : la prescription des créances contractuelles relatives aux immeubles est de 6 ans (Code civil, art. 129) ; elle court à compter du moment où l'on a eu connaissance de la violation (Code civil, art. 130) ; la reconnaissance de la créance par le débiteur interrompt la prescription (Code civil, art. 137).
3. Ne pas compter sur la « prescription de possession » : l'usucapion n'est possible que pour un bien immobilier enregistré au nom de son propriétaire et possédé pendant 15 ans (Code civil, art. 167). Ne pas recourir à la procédure particulière : le fait de posséder un bien immobilier ne figure pas dans la liste des faits relevant de la procédure particulière (Code de procédure civile, art. 312) ; en cas de litige sur le droit, seule une action en justice est possible (Code de procédure civile, art. 311).
4. Action : action en reconnaissance de droit (აღიარებითი სარჩელი) (Code de procédure civile, art. 180) et action en enregistrement, dirigées contre les héritiers ou l'ayant droit du vendeur (pour une personne morale, vérifier l'ayant droit dans le registre des entrepreneurs) ; compétence territoriale au lieu de situation du bien (Code de procédure civile, art. 18) ; demande immédiate d'interdiction faite au défendeur d'aliéner le bien (Code de procédure civile, art. 198).
5. Où s'adresser : tribunal de district (ville) ; notaire (dossier successoral du vendeur) ; Registre public, pour l'enregistrement sur décision du tribunal.
6. Preuves : reçu, paiements, documents du vendeur sur le bien, témoins, quittances de charges pour les années de possession, acte de décès du vendeur.
7. Pièges : laisser passer le délai de six mois pour présenter la demande aux héritiers du vendeur ; compter devenir propriétaire par « prescription de possession » ; déposer une requête en constatation du fait de possession au lieu d'une action ; agir sans demander l'interdiction d'aliéner.

À vérifier absolument

• la possession et le reçu ne font pas à eux seuls de quelqu'un le propriétaire ; l'usucapion ne s'applique pas au possesseur non enregistré
• date de la transaction (avant ou après l'entrée en vigueur du Code civil) et possibilité d'enregistrer sans tribunal pour les anciennes transactions
• délais : six mois pour les demandes contre les héritiers du vendeur et prescription de six ans, son point de départ et son interruption
• action en reconnaissance de droit et en enregistrement contre les héritiers ou l'ayant droit, compétence territoriale, interdiction d'aliéner ; la procédure particulière ne convient pas
• preuves de la transaction et du paiement