הכרה בזכות הבעלות באמצעות בית המשפט: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. מועד העסקה קובע את הדרך: הקוד האזרחי חל על זכויות שנוצרו מ-25 בנובמבר 1997 (הקוד האזרחי, סעיף 1507). עד מועד זה — קודם כול פונים לרשם ללא בית משפט: עסקאות שלא נרשמו שנערכו לפני הקוד האזרחי הן עילה לרישום ברשם ללא בית משפט (חוק הרשם הציבורי, סעיף 35). לאחר מכן — בעלות מקנה רק עסקה בכתב + רישום; קבלה והחזקה אינן מקנות אותה (הקוד האזרחי, סעיף 183); המוכר חייב להעביר את זכות הבעלות (הקוד האזרחי, סעיף 477); קבלה הנושאת חתימות ותנאי העסקה היא הסכם בכתב.
2. מועדים (לבדוק ראשונים): אם המוכר נפטר — חובות המוכר נכנסות לעיזבון ועוברות ליורשים (הקוד האזרחי, סעיף 1328); דרישה כלפי יורשים שקיבלו את העיזבון — בתוך 6 חודשים מהיום שנודע על פתיחת העיזבון (הקוד האזרחי, סעיף 1488); אחרת הזכות לדרוש אובדת (הקוד האזרחי, סעיף 1488). התיישנות: תקופת ההתיישנות של תביעות חוזיות בנוגע למקרקעין — 6 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 129); מהרגע שנודע על ההפרה (הקוד האזרחי, סעיף 130); הכרה בתביעה מצד החייב קוטעת את ההתיישנות (הקוד האזרחי, סעיף 137).
3. אין לסמוך על "התיישנות החזקה": התיישנות רוכשת (קניין בשל חזקה) חלה רק על מי שנרשם כבעלים והחזיק 15 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 167). אין לפנות להליך מיוחד: עובדת החזקה במקרקעין אינה ברשימת העובדות של ההליך המיוחד (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 312); כשיש מחלוקת על זכות — רק תביעה (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 311).
4. התביעה: תביעה הצהרתית (აღიარებითი სარჩელი) (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 180) ולרישום — נגד יורשי המוכר או ממשיכו (את ממשיכו של תאגיד יש לבדוק במרשם היזמים); סמכות השיפוט — לפי מיקום הנכס (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 18); יש לבקש מיד צו האוסר על הנתבע להעביר את הנכס (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 198).
5. לאן לפנות: בית משפט מחוזי (עירוני); נוטריון (תיק העיזבון של המוכר); הרשם הציבורי — רישום לפי פסק דין.
6. ראיות: קבלה, תשלומים, מסמכי המוכר על הנכס, עדים, קבלות על שירותים ציבוריים לאורך שנות ההחזקה, תעודת פטירה של המוכר.
7. מלכודות: איחור במועד של שישה חודשים להגשת דרישה ליורשי המוכר; תקווה להפוך לבעלים "מכוח התיישנות החזקה"; בקשה לקביעת עובדת החזקה במקום תביעה; תביעה ללא צו איסור העברה.

חובה לבדוק

• החזקה וקבלה כשלעצמן אינן הופכות לבעלים; התיישנות רוכשת אינה חלה על מחזיק שלא נרשם
• מועד העסקה (לפני/אחרי כניסת הקוד האזרחי לתוקף) והאפשרות לרשום ללא בית משפט עסקאות ישנות
• מועדים — שישה חודשים לדרישות כלפי יורשי המוכר והתיישנות של שש שנים, תחילתה וקטיעתה
• תביעה להכרה בזכות ולרישום נגד היורשים/הממשיך, סמכות שיפוט, איסור העברה; ההליך המיוחד אינו מתאים
• ראיות לעסקה ולתשלום