საკუთრების უფლების აღიარება სასამართლოს გზით

რა უნდა გააკეთოთ

1. გარიგების თარიღი განსაზღვრავს გზას: სამოქალაქო კოდექსი ვრცელდება 1997 წლის 25 ნოემბრიდან წარმოშობილ უფლებებზე (სამოქალაქო კოდექსის 1507-ე მუხლი). ამ თარიღამდე — ჯერ რეესტრი სასამართლოს გარეშე: სამოქალაქო კოდექსამდე დადებული რეგისტრაციის გარეშე გარიგებები რეესტრში სასამართლოს გარეშე რეგისტრაციის საფუძველია („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 35-ე მუხლი). ამის შემდეგ — საკუთრებისთვის საჭიროა მხოლოდ წერილობითი გარიგება + რეგისტრაცია; ხელწერილი და ფლობა მას არ იძლევა (სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი); გამყიდველი ვალდებულია გადასცეს საკუთრების უფლება (სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლი); ხელწერილი ხელმოწერებითა და გარიგების პირობებით წერილობითი ხელშეკრულებაა.

2. ვადები (შეამოწმეთ პირველ რიგში): თუ გამყიდველი გარდაიცვალა, გამყიდველის ვალდებულებები შედის სამკვიდროში — გადადის მემკვიდრეებზე (სამოქალაქო კოდექსის 1328-ე მუხლი); სამკვიდრო მიღებული მემკვიდრეების მიმართ მოთხოვნა უნდა წარადგინოთ სამკვიდროს გახსნის შესახებ შეტყობიდან 6 თვის განმავლობაში (სამოქალაქო კოდექსის 1488-ე მუხლი); წინააღმდეგ შემთხვევაში მოთხოვნის უფლება იკარგება (სამოქალაქო კოდექსის 1488-ე მუხლი). ხანდაზმულობა: უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა — 6 წელი (სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლი); ათვლა იწყება იმ მომენტიდან, როცა პირმა შეიტყო დარღვევის შესახებ (სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლი); მოთხოვნის ვალდებული პირის მიერ აღიარება წყვეტს ხანდაზმულობას (სამოქალაქო კოდექსის 137-ე მუხლი).

3. ნუ დაეყრდნობით „ფლობის ხანდაზმულობას“: ხანდაზმულობით შეძენა მხოლოდ იმას ეხება, ვინც მესაკუთრედ რეგისტრირებულია და ქონებას 15 წლის განმავლობაში ფლობდა (სამოქალაქო კოდექსის 167-ე მუხლი). ნუ მიმართავთ განსაკუთრებულ წარმოებას: უძრავი ქონების ფლობის ფაქტი განსაკუთრებული წარმოების ფაქტების ნუსხაში არ არის (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 312-ე მუხლი); უფლებაზე დავის შემთხვევაში — მხოლოდ სარჩელი (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-311 მუხლი).

4. სარჩელი: აღიარებითი სარჩელი (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლი) და რეგისტრაციის შესახებ — გამყიდველის მემკვიდრეების/უფლებამონაცვლის წინააღმდეგ (იურიდიული პირის უფლებამონაცვლე შეამოწმეთ მეწარმეთა რეესტრში); სასამართლოს განსჯადობა — ობიექტის ადგილსამყოფელის მიხედვით (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-18 მუხლი); დაუყოვნებლივ მოითხოვეთ მოპასუხისთვის ობიექტის გასხვისების აკრძალვა (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 198-ე მუხლი).

5. სად მივმართოთ: რაიონული (საქალაქო) სასამართლო; ნოტარიუსი (გამყიდველის სამკვიდრო საქმე); საჯარო რეესტრი — რეგისტრაცია სასამართლოს გადაწყვეტილებით.

6. მტკიცებულებები: ხელწერილი, გადახდები, გამყიდველის დოკუმენტები ობიექტზე, მოწმეები, ფლობის წლების კომუნალური ქვითრები, გამყიდველის გარდაცვალების მოწმობა.

7. ხაფანგები: გამყიდველის მემკვიდრეებისთვის მოთხოვნის წარდგენის ექვსთვიანი ვადის გაშვება; იმედი, რომ „ფლობის ხანდაზმულობით“ გახდებით მესაკუთრე; სარჩელის ნაცვლად ფლობის ფაქტის დადგენის შესახებ განცხადება; სარჩელი გასხვისების აკრძალვის გარეშე.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• ფლობა და ხელწერილი თავისთავად მესაკუთრეს არ ხდის; ხანდაზმულობით შეძენა რეგისტრაციის არმქონე მფლობელზე არ ვრცელდება
• გარიგების თარიღი (სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე/შემდეგ) და ძველი გარიგებების სასამართლოს გარეშე რეგისტრაციის შესაძლებლობა
• ვადები — ექვსი თვე გამყიდველის მემკვიდრეების მიმართ მოთხოვნებისთვის და ექვსწლიანი ხანდაზმულობა, მისი დასაწყისი და შეწყვეტა
• უფლების აღიარებისა და რეგისტრაციის შესახებ სარჩელი მემკვიდრეების/უფლებამონაცვლის მიმართ, განსჯადობა, გასხვისების აკრძალვა; განსაკუთრებული წარმოება არ გამოდგება
• გარიგებისა და გადახდის მტკიცებულებები