Litige avec les voisins : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Qualifier : nuisance / dommage / parties communes de l'immeuble / construction ou limite.
2. Nuisances : le bruit, les odeurs et les vibrations ne doivent être tolérés que s'ils ne gênent pas l'usage du bien ou restent insignifiants (Code civil, art. 175) ; si l'on doit les tolérer, mais que la nuisance dépasse ce qui est normal pour la localité — indemnisation pécuniaire (Code civil, art. 175) ; le propriétaire peut exiger la cessation de la gêne, et si elle persiste — par voie judiciaire (Code civil, art. 172). Bruit : le dépassement des niveaux sonores admissibles dans un immeuble d'habitation — amende de 150 laris pour une personne physique, plus élevée en cas de récidive (Code des infractions administratives, art. 77¹) ; les travaux de construction et de réparation diurnes ne relèvent pas de cet article (Code des infractions administratives, art. 77¹) — appeler la police ou le service compétent de la mairie pour constat.
3. Inondation : l'auteur du dommage, qu'il ait agi illicitement, intentionnellement ou par négligence, est tenu de le réparer (Code civil, art. 992) ; le propriétaire doit user de son bien et des parties communes de façon à ne pas nuire aux autres (Loi sur les associations de copropriétaires, art. 21) ; et laisser entrer dans l'appartement pour réparer les communications communes — le dommage étant alors réparé (Loi sur les associations de copropriétaires, art. 21). Immédiatement : procès-verbal de constat, photos, devis, réclamation écrite ; le délai de prescription pour la réparation du dommage est de 3 ans à compter du moment où la victime a connu le dommage ou la personne responsable (Code civil, art. 1008).
4. Parties communes de l'immeuble : escaliers, couloirs, toits, façades ne peuvent être mis à la disposition d'un copropriétaire que par décision unanime de tous les membres de l'association (Loi sur les associations de copropriétaires, art. 6) ; l'association peut saisir le tribunal contre un copropriétaire qui manque à ses obligations (Loi sur les associations de copropriétaires, art. 21).
5. Construction et limite : on peut exiger l'interdiction d'une construction qui porte manifestement atteinte, de façon inadmissible, à l'usage du terrain (Code civil, art. 176) ; l'organe de contrôle de la construction peut suspendre une construction illégale et décider de sa démolition (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 127) ; l'empiètement involontaire d'une construction doit être toléré si l'on n'a pas fait opposition au préalable ou dès sa découverte (Code civil, art. 179) ; si la limite exacte ne peut pas être établie, c'est la possession effective des voisins qui décide (Code civil, art. 181).
6. Où s'adresser : police / mairie (bruit) ; association de copropriétaires (ამხანაგობა) ; contrôle municipal de la construction ; tribunal ; médiation.
7. Preuves : procès-verbal de constat établi avec le président de l'association ou les voisins, photos / vidéos, enregistrements du bruit avec dates, procès-verbaux de police, devis / expertise, extrait du registre, plan cadastral.
8. Pièges : une inondation non constatée immédiatement — ensuite impossible de prouver la cause et l'ampleur ; laisser passer le délai de prescription pour le dommage ; se taire quand le voisin commence une construction à la limite — il faudra ensuite la tolérer ; se faire justice soi-même en retour (retirer une porte, couper l'eau) — responsabilité en retour.

À vérifier absolument

• qualification juridique (nuisance / dommage / parties communes / construction et limite)
• comment fixer les preuves
• où s'adresser (police / mairie, association, contrôle de la construction, tribunal)
• délai de prescription pour le dommage