עריכת הסכם שכירות לדירה עם רשימת מצאי ופיקדון: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. צורה: צורה בכתב חובה רק בשכירות קרקע ליותר משנה; לדירה — לצורכי ראיה (הקוד האזרחי, סעיף 569); רישום השכירות ברשם אפשרי אך אינו חובה בכל תקופה — תוקף ההסכם אינו תלוי בו (חוק הרשם הציבורי, סעיף 11); מכירת הדירה אינה מסיימת את השכירות (הקוד האזרחי, סעיף 572) — גם ללא רישום. נוטריון אינו נדרש; כללי רישום חובה של "שכירות לשנה ויותר" (כמו ברוסיה) אינם קיימים בגאורגיה — יש לומר זאת במפורש בתשובה. הצדדים, כתובת וקוד קדסטרי, תקופה; בטקסט דו-לשוני יש לציין את הגרסה הקובעת.
2. כסף: סכום, מטבע, מועד תשלום — ללא הסתייגות התשלום הוא לאחר תום התקופה (הקוד האזרחי, סעיף 553); הוצאות נוספות (שירותים) — רק אם הוסכם (הקוד האזרחי, סעיף 553). פיקדון: פיקדון — לא יותר מפי 3 מהתשלום החודשי (הקוד האזרחי, סעיף 552); ניתן להפקידו בתשלומים במשך 3 חודשים (הקוד האזרחי, סעיף 552); החזרה עם ריבית לאחר השכירות; תנאי לרעת השוכר בטל (הקוד האזרחי, סעיף 552).
3. מצב הנכס: רשימת מצאי ופרוטוקול עם תמונות — הדיור מוחזר במצב שהתקבל תוך התחשבות בבלאי או כמוסכם בהסכם (הקוד האזרחי, סעיף 564); תיקונים שוטפים בדרך כלל על השוכר (הקוד האזרחי, סעיף 548); שכירות משנה — רק בהסכמת המשכיר (הקוד האזרחי, סעיף 549); בעלי חיים ודיירים — במפורש בהסכם; ויתור על אחריות לפגם שהוסתר במזיד בטל (הקוד האזרחי, סעיף 539).
4. תקופה וסיום: מגורים לאחר תום התקופה ללא התנגדות — הארכה לתקופה בלתי קצובה (הקוד האזרחי, סעיף 559); הודעה על סיום — 3 חודשים, אלא אם הוסכם אחרת (הקוד האזרחי, סעיף 561); המשכיר מסיים רק מסיבה סבירה (הקוד האזרחי, סעיף 562); מלבד דירה מרוהטת (הקוד האזרחי, סעיף 562); השוכר עוזב מוקדם בהודעה של חודש מראש ובהצעת מחליף (הקוד האזרחי, סעיף 555); אי-תשלום במשך 3 חודשים — עילה לסיום מוקדם (הקוד האזרחי, סעיף 558); סיום שכירות דיור — בכתב (הקוד האזרחי, סעיף 563).
5. מס המשכיר: הכנסת יחיד מהשכרת דיור ללא ניכויים — 5% (קוד המסים, סעיף 81).
6. לאן לפנות: נוטריון — לפי רצון; הרשם הציבורי — רישום השכירות (אינו חובה); שירות ההכנסות — הצהרת המשכיר.
7. ראיות: נסח (מי הבעלים), דרכונים, רשימת מצאי עם תמונות, פרוטוקול, קבלה על הפיקדון.
8. מלכודות: פיקדון מעבר לשלושה חודשי שכירות או "אינו מוחזר" — תנאי כזה בטל; אין רשימת מצאי ופרוטוקול — מחלוקת על "תיקון" על חשבון הפיקדון; שירותים לא נקבעו — השוכר אינו חייב לשלם אותם; הסכם עם מי שאינו בעלים ללא בדיקת נסח; העתקת כללים רוסיים (רישום חובה או נוטריון לשכירות ארוכה) — בקוד האזרחי של גאורגיה אין אותם.

חובה לבדוק

• הסכם בכתב (לדירה — לצורכי ראיה, לא תנאי לתוקף); נוטריון ורישום ברשם אינם חובה בכל תקופה; מכירת הדירה אינה מסיימת את השכירות
• פרטים חובה ורשימת מצאי עם פרוטוקול
• פיקדון (תקרה של פי שלושה מהתשלום, הפקדה בתשלומים, החזרה עם ריבית, בטלות תנאים לרעת השוכר)
• תשלום ושירותים (לציין, אחרת אינם חובה), תיקונים, שכירות משנה
• מועדי הודעה ועילות סיום שההסכם אינו מבטל (סיבות סבירות, דירה מרוהטת, עזיבה מוקדמת, אי-תשלום)