Составить договор аренды квартиры с описью и залогом: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Форма: письменная форма обязательна лишь для найма земли более 1 года; для квартиры — ради доказательств (ГК ст. 569); регистрация найма в реестре возможна, но не обязательна при любом сроке — действительность договора от неё не зависит (Закон о Публичном реестре ст. 11); продажа квартиры найм не прекращает (ГК ст. 572) — даже без регистрации. Нотариус не нужен; правила об обязательной регистрации «аренды на год и более» (как в РФ) в Грузии нет — прямо сказать это в ответе. Стороны, адрес и кадастровый код, срок; в двуязычном тексте указать главную версию.
2. Деньги: сумма, валюта, срок оплаты — без оговорки плата — после истечения периода (ГК ст. 553); доп. расходы (коммунальные) — только если согласованы (ГК ст. 553). Залог: залог — не более 3-кратной месячной платы (ГК ст. 552); его можно внести частями за 3 месяца (ГК ст. 552); возврат с процентами после найма; условие в ущерб нанимателю ничтожно (ГК ст. 552).
3. Состояние: опись и акт с фото — жильё возвращается в полученном состоянии с учётом износа или как в договоре (ГК ст. 564); текущий ремонт обычно на нанимателе (ГК ст. 548); субаренда — только с согласия наймодателя (ГК ст. 549); животные и жильцы — прямо в договоре; отказ от ответственности за умышленно скрытый недостаток ничтожен (ГК ст. 539).
4. Срок и расторжение: проживание после срока без возражений — продление на неопределённый срок (ГК ст. 559); уведомление о расторжении — 3 месяца, если не согласовано иное (ГК ст. 561); наймодатель расторгает только по уважительной причине (ГК ст. 562); кроме меблированной квартиры (ГК ст. 562); наниматель съезжает досрочно, предупредив за 1 месяц и предложив сменщика (ГК ст. 555); неуплата 3 месяцев — основание досрочного расторжения (ГК ст. 558); расторжение найма жилья — письменно (ГК ст. 563).
5. Налог наймодателя: доход физлица от сдачи жилья без вычетов — 5% (НК ст. 81).
6. Куда обращаться: нотариус — по желанию; Публичный реестр — регистрация найма (не обязательна); Служба доходов — декларация наймодателя.
7. Доказательства: выписка (кто собственник), паспорта, опись с фото, акт, расписка о залоге.
8. Ловушки: залог сверх трёхмесячной платы или «не возвращается» — такое условие ничтожно; нет описи и акта — спор о «ремонте» за счёт залога; не прописаны коммунальные — наниматель платить их не обязан; договор с не-собственником без проверки выписки; перенос российских правил (обязательная регистрация или нотариус для долгой аренды) — в ГК Грузии их нет.

Обязательно проверьте

• письменный договор (для квартиры — ради доказательств, не условие действительности); нотариус и регистрация в реестре не обязательны при любом сроке; продажа квартиры найм не прекращает
• обязательные реквизиты и опись с актом
• залог (предел трёхкратной платы, внесение частями, возврат с процентами, ничтожность условий в ущерб нанимателю)
• оплата и коммунальные (прописать, иначе не обязательны), ремонт, субаренда
• сроки уведомления и основания расторжения, которые договор не отменит (уважительные причины, меблированная квартира, досрочный выезд, неуплата)