ბინის ქირავნობის ხელშეკრულების შედგენა ინვენტარიზაციითა და გირაოთი

რა უნდა გააკეთოთ

1. ფორმა: წერილობითი ფორმა სავალდებულოა მხოლოდ 1 წელზე მეტი ვადით მიწის ქირავნობისთვის; ბინისთვის — მტკიცებულებების გამო (სამოქალაქო კოდექსის 569-ე მუხლი); ქირავნობის რეესტრში რეგისტრაცია შესაძლებელია, მაგრამ ნებისმიერი ვადის შემთხვევაში სავალდებულო არ არის — ხელშეკრულების ნამდვილობა მასზე არ არის დამოკიდებული („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-11 მუხლი); ბინის გაყიდვა ქირავნობას არ წყვეტს (სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლი) — რეგისტრაციის გარეშეც. ნოტარიუსი საჭირო არ არის; „ერთი წლით და მეტი ვადით ქირავნობის“ სავალდებულო რეგისტრაციის წესი (როგორც რუსეთში) საქართველოში არ არსებობს — პასუხში ეს პირდაპირ თქვით. მხარეები, მისამართი და საკადასტრო კოდი, ვადა; ორენოვან ტექსტში მიუთითეთ მთავარი ვერსია.

2. ფული: თანხა, ვალუტა, გადახდის ვადა — დათქმის გარეშე ქირა გადაიხდება პერიოდის გასვლის შემდეგ (სამოქალაქო კოდექსის 553-ე მუხლი); დამატებითი ხარჯები (კომუნალური) — მხოლოდ თუ შეთანხმებულია (სამოქალაქო კოდექსის 553-ე მუხლი). გირაო: გირაო — თვიური ქირის არა უმეტეს 3-ჯერადი ოდენობისა (სამოქალაქო კოდექსის 552-ე მუხლი); მისი შეტანა შესაძლებელია ნაწილ-ნაწილ 3 თვის განმავლობაში (სამოქალაქო კოდექსის 552-ე მუხლი); ქირავნობის შემდეგ დაბრუნება პროცენტით; დამქირავებლის საზიანო პირობა ბათილია (სამოქალაქო კოდექსის 552-ე მუხლი).

3. მდგომარეობა: ინვენტარის აღწერა და აქტი ფოტოებით — საცხოვრებელი ბრუნდება მიღებულ მდგომარეობაში ცვეთის გათვალისწინებით ან ხელშეკრულების მიხედვით (სამოქალაქო კოდექსის 564-ე მუხლი); მიმდინარე შეკეთება, როგორც წესი, დამქირავებელზეა (სამოქალაქო კოდექსის 548-ე მუხლი); ქვექირავნობა — მხოლოდ გამქირავებლის თანხმობით (სამოქალაქო კოდექსის 549-ე მუხლი); ცხოველები და მცხოვრებლები — პირდაპირ ხელშეკრულებაში; განზრახ დამალული ნაკლისთვის პასუხისმგებლობის გამორიცხვა ბათილია (სამოქალაქო კოდექსის 539-ე მუხლი).

4. ვადა და შეწყვეტა: ვადის გასვლის შემდეგ საცხოვრებელში უსაწინააღმდეგოდ ცხოვრება — განუსაზღვრელი ვადით გაგრძელება (სამოქალაქო კოდექსის 559-ე მუხლი); შეწყვეტის შესახებ გაფრთხილება — 3 თვით ადრე, თუ სხვა რამ არ არის შეთანხმებული (სამოქალაქო კოდექსის 561-ე მუხლი); გამქირავებელი წყვეტს მხოლოდ საპატიო მიზეზით (სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლი); გარდა ავეჯიანი ბინისა (სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლი); დამქირავებელი ვადაზე ადრე გადის 1 თვით ადრე გაფრთხილებითა და ჩამნაცვლებლის შეთავაზებით (სამოქალაქო კოდექსის 555-ე მუხლი); 3 თვის გადაუხდელობა ვადამდე შეწყვეტის საფუძველია (სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლი); საცხოვრებლის ქირავნობის შეწყვეტა — წერილობით (სამოქალაქო კოდექსის 563-ე მუხლი).

5. გამქირავებლის გადასახადი: ფიზიკური პირის შემოსავალი საცხოვრებლის გაქირავებიდან გამოქვითვების გარეშე — 5% (საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლი).

6. სად მივმართოთ: ნოტარიუსი — სურვილისამებრ; საჯარო რეესტრი — ქირავნობის რეგისტრაცია (სავალდებულო არ არის); შემოსავლების სამსახური — გამქირავებლის დეკლარაცია.

7. მტკიცებულებები: ამონაწერი (ვინ არის მესაკუთრე), პასპორტები, ფოტოებიანი აღწერა, აქტი, გირაოს ხელწერილი.

8. ხაფანგები: გირაო სამთვიანი ქირის ზემოთ ან „არ ბრუნდება“ — ასეთი პირობა ბათილია; აღწერისა და აქტის არარსებობა — დავა გირაოდან „შეკეთების“ გამო; კომუნალური არ არის გაწერილი — დამქირავებელი მათ გადახდას არ არის ვალდებული; ხელშეკრულება არამესაკუთრესთან ამონაწერის შემოწმების გარეშე; რუსული წესების გადატანა (ხანგრძლივი ქირავნობისთვის სავალდებულო რეგისტრაცია ან ნოტარიუსი) — საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში ისინი არ არის.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• წერილობითი ხელშეკრულება (ბინისთვის — მტკიცებულებების გამო, და არა ნამდვილობის პირობა); ნოტარიუსი და რეესტრში რეგისტრაცია ნებისმიერი ვადისთვის სავალდებულო არ არის; ბინის გაყიდვა ქირავნობას არ წყვეტს
• სავალდებულო რეკვიზიტები და აღწერა აქტით
• გირაო (სამჯერადი ქირის ზღვარი, ნაწილ-ნაწილ შეტანა, პროცენტით დაბრუნება, დამქირავებლის საზიანო პირობების ბათილობა)
• გადახდა და კომუნალური (გაწერეთ, წინააღმდეგ შემთხვევაში სავალდებულო არ არის), შეკეთება, ქვექირავნობა
• გაფრთხილების ვადები და შეწყვეტის საფუძვლები, რომლებსაც ხელშეკრულება ვერ გააუქმებს (საპატიო მიზეზები, ავეჯიანი ბინა, ვადაზე ადრე გასვლა, გადაუხდელობა)