ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ · რედაქცია 15.07.2020

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ სასამართლო პრაქტიკაში

საერთო სასამართლოების 1 224 მითითება 40 მუხლზე . ქვემოთ — 27 ყველაზე ხშირად გამოყენებული მუხლი და ფრაგმენტი უმაღლესი ინსტანციის ერთ-ერთი გადაწყვეტილებიდან.

1. მუხლი 5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება — 169 გადაწყვეტილება

   ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების შემადგენელი მიწის ნაკვეთი, სახლის ნაწილი და ის შენობა-ნაგებობები, დანადგარები, საინჟინრო ქსელები, მოწყობილობები, რომლებიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას (საერთო საკუთრებას) წარმოადგენს ( კანონის მე-5 მუხლის პირველი პუნქტი). 13. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-10 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის…

2. მუხლი 4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრება — 156 გადაწყვეტილება

   პალატამ მიუთითა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 81-ე, 83-ე მუხლებზე, 201-202-ე მუხლებზე, „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის“ 1032 მუხლზე, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3, მე-4, მე-10 და 28-ე მუხლებზე, ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის 15.09.2017წ. №34.02.650 განკარგულებით დამტკიცებულ „საქართველოს კანონის „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და…

3. მუხლი 3. ტერმინთა განმარტება — 149 გადაწყვეტილება

   …წევრთა საკუთრების ფორმებს, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წარმოშობის, ჩამოყალიბების, საქმიანობისა და ლიკვიდაციის ძირითად სამართლებრივ პირობებს არეგულირებს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი. ამ კანონის მე-3 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არის მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანება.

4. მუხლი 10. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების პირობები — 115 გადაწყვეტილება

   …№1 კრების ოქმი, რომლის თანახმად, დ. რ-ას მიეცა თანხმობა ზუგდიდში,...ს ქ. №...-ში სავაჭრო ფართის მიშენებაზე; ბათილად იქნა ცნობილი ამხანაგობის თავმჯდომარესა და დ. რ-ას შორის 08.02.2019 წელს დადებული აღნაგობის ხელშეკრულება. 2.6. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-10 მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი…

5. მუხლი 27. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მოწვევა — 76 გადაწყვეტილება

   …3 ნოემბრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ქ.თ-იმა. კასატორის განმარტებით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა,,...-ის“ კრების ოქმი, რომლის საფუძველზეც არის მიღებული სადავო ადმინისტრაციულ- სამართლებრივი აქტები, არის ყალბი, რადგან „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 27-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო კრებაზე ამხანაგობის წევრები…

6. მუხლი 19. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობა — 70 გადაწყვეტილება

   ამ კანონის მე-3 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არის მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანება. 12. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი არის ბინის მესაკუთრე მრავალბინიან სახლში.

7. მუხლი 28. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება — 66 გადაწყვეტილება

   პალატამ მიუთითა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 81-ე, 83-ე მუხლებზე, 201-202-ე მუხლებზე, „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის“ 1032 მუხლზე, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3, მე-4, მე-10 და 28-ე მუხლებზე, ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის 15.09.2017წ. №34.02.650 განკარგულებით დამტკიცებულ „საქართველოს კანონის „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი…

8. მუხლი 6. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განკარგვა — 42 გადაწყვეტილება

   …კრების ოქმი, რითაც შეუზღუდა სს „ბ...ს“ (ამჟამად სს „ს...“) სადავო უძრავ ქონებაზე რეგისტრაციის უფლება, თუმცა მიუხედავად ამისა, სასამართლომ არ გამოიყენა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის პირველი, მე-2, მე-4, მე-5, მე-6 და მე-8 მუხლები. კასატორების განმარტებით, მათ ლეგალიზების შესახებ განცხადებით მიმართეს ქ. ფოთის მუნიციპალიტეტის მერს 2019 წლის 25 მაისს.

9. მუხლი 7. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური და საერთო ქონებით სარგებლობა — 41 გადაწყვეტილება

   …თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მომსახურებისათვის განკუთვნილი შენობა-ნაგებობები და საინჟინრო-კომუნიკაციური მოწყობილობა და გაყვანილობა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას წარმოადგენს. ამავე კანონის 7.3 მუხლის თანახმად, მესაკუთრე, განურჩევლად მისი ბინის მდებარეობისა, სხვა ბინის მესაკუთრეთა წინაშე ვალდებულია თავისი წილის შესაბამისად გასწიოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯები, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

10. მუხლი 21. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მოვალეობები — 36 გადაწყვეტილება

    …მესაკუთრეთა წინაშე ვალდებულია თავისი წილის შესაბამისად გასწიოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯები, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ამავე კანონის 21.1 მუხლის „ვ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი ვალდებულია, მონაწილეობა მიიღოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციისათვის საჭირო ხარჯების გაწევაში ამ კანონის მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად.

11. მუხლი 26. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მართვა — 33 გადაწყვეტილება

    ზემო ხსენებული კანონის 26.1-ე მუხლის მიხედვით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობას უძღვება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, რომელიც ამავე კანონის 27-ე მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებას იწვევს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე წელიწადში ერთხელ მაინც.

12. მუხლი 1. რეგულირების სფერო — 30 გადაწყვეტილება

    სასამართლომ არასწორად იხელმძღვანელა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტით, რადგანაც ამავე კანონის პირველი მუხლის, ასევე, გამოყენებული ნორმის დისპოზიციიდან გამომდინარე, კანონის მოქმედება ვრცელდება ბინათმესაკუთრეთა შორის და არა მესამე პირის მიმართ წარმოშობილ ურთიერთობაზე.

13. მუხლი 11. კანონით შექმნილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიან სახლში — 29 გადაწყვეტილება

    ზემოაღნიშნული პრეტენზიების განხილვის მიზნით, სააპელაციო პალატამ მიუთითა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ა“ და „გ“ ქვეპუნქტებსა და მე-11 მუხლზე და დაადგინა, რომ ვინაიდან სადავო მისამართზე მდებარე უძრავ ნივთს ჰყავდა რამდენიმე ინდივიდუალური მესაკუთრე, შესაბამისად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა დაფუძნებულად ითვლებოდა და სადავო ურთიერთობის მიმართ გამოყენებული უნდა ყოფილიყო „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი რეგულაციები.

14. მუხლი 8. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვა — 23 გადაწყვეტილება

    საგულისხმოა ამავე კანონის მე-8 მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესი, რომლითაც ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ერთობლივად მართვა ეკისრებათ მესაკუთრეებს, ხოლო, მე-10…

15. მუხლი 23. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდება — 15 გადაწყვეტილება

    „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის, პირველ, მეორე მუხლებზე, მე-8 მუხლის პირველ ნაწილზე, მე-13 მუხლზე, 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტზე, 23-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ბ“ ქვეპუნქტზე მითითებით, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ამხანაგობის წევრებს შორის არსებობს კანონისმიერი ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობა საერთო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებით.

16. მუხლი 14. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სამართლებრივი სტატუსი — 14 გადაწყვეტილება

    სამოქალაქო კოდექსის 408-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, იმ პირმა, რომელიც ვალდებულია, აანაზღაუროს ზიანი, უნდა აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება. 82. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-14 მუხლის მე-4 პუნქტის შესაბამისად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრედიტორების მოთხოვნები შეიძლება დაკმაყოფილდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ქონებიდან.

17. მუხლი 20. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა უფლებები — 13 გადაწყვეტილება

    ხსენებული კანონი რ– შემთხვევაში, აწესებს მესამე პირთა მიმართ პასუხისმგებლობის საკითხსაც (მე-6 მუხლის მე-4 და მე-6 პუნქტები, მე-7, მე-18 და მე-20 მუხლები), თუმცა, ეს შემთხვევები სახეზე არაა; 1.1.3. სასამართლოს არ დაუსაბუთებია, თუ რატომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 464-ე მუხლით და რა განაპირობებდა, მოცემულ შემთხვევაში, კასატორის სოლიდარულ პასუხისმგებლობას;

18. მუხლი 18. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის უფლებები — 12 გადაწყვეტილება

    სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა პირველი მოპასუხის წარმომადგენლის იმ განმარტებაზე, რომლის თანახმად, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-16 მუხლის მეორე პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტისა და მე-18 მუხლის,,გ.ბ.“ პუნქტის საფუძველზე პირველ მოპასუხეს სადავო სარდაფი, როგორც მესამე პირს, ისე გადაეცა (იხ. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის…

19. მუხლი 9. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საზღვრები — 6 გადაწყვეტილება

    სააპელაციო სასამართლომ უგულებელყო „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის მე-9 მუხლის 1-ლი პუნქტი, რომლის მიხედვით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა, ცვლილება და მიკუთვნება ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

20. მუხლი 31. კანონის ამოქმედება — 6 გადაწყვეტილება

    სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” საქართველოს კანონი ამოქმედდა 2007 წლის 1 აგვისტოს ( ამავე კანონის 31-ე მუხლის საფუძველზე). ამდენად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა,,ო.ის” 2009 წლის 1 აპრილისა და 31 ივლისის კრებების ოქმების კანონიერება უნდა შემოწმებულიყო ამ კანონის ნორმების საფუძველზე.

21. მუხლი 30. გარდამავალი დებულებანი — 5 გადაწყვეტილება

    კასატორებმა მიუთითეს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველ მუხლზე, მე-3 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტზე, 30-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე და აღნიშნეს, რომ 2008 წლის 27 ივლისისა და 2011 წლის 20 თებერვლის ამხანაგობის კრების ოქმები შედგენილია უშუალოდ მოსარჩელის მიერ, რომელიც ამ დროიდან მოყოლებული, „საჯარო სამსახურის შესახებ“ საქართველოს კანონის მოთხოვნათა დარღვევით ხელძღვანელობს ამხანაგობას _ არის მისი თავმჯდომარე.

22. მუხლი 16. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის არასამეწარმეო ეკონომიკური საქმიანობა — 4 გადაწყვეტილება

    რაც შეეხება სადავო კრების ოქმის ბათილად ცნობის საფუძვლებს, სააპელაციო პალატამ მიუთითა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველ პუნქტზე, ამავე მუხლის მე-2 პუნქტზე, მე-16 მუხლის მე-2 პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტზე, მე-5 მუხლის მე-4 პუნქტის „დ“ ქვეპუნქტზე, ასევე, მიუთითა გამოსაკვლევ საკითხთან მიმართებით, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებაზე (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 23.02.2023 წლის №ას-1024-2022 განჩინება;

23. მუხლი 15. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შემოსავალი — 1 გადაწყვეტილება

    რაც შეეხება საერთო საკუთრების ავტოსადგომების განკარგვისა და შენობის ფასადზე სარეკლამო აბრის განთავსების შედეგად მიღებული შემოსავლის - 20 000 ლარის მოპასუხეებისთვის დაკისრების შესახებ მოთხოვნას, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის მე-15 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შემოსავლის წყარო შეიძლება იყოს ნებისმიერი სახის შემოსავალი, რომელიც საქართველოს კანონმდებლობით არ არის აკრძალული.

24. მუხლი 17. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახელწოდება — 1 გადაწყვეტილება

    აღნიშნულ პოზიციას ამყარებს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-17 მუხლის მე-3 პუნქტის რეგულაცია, რომელიც ადგენს, რომ თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას არ აქვს სახელწოდება, სახელწოდებად ჩაითვლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მისამართი.

25. მუხლი 22. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ დაწესებული ნებაყოფლობითი შეზღუდვის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში — 1 გადაწყვეტილება

    სამართლებრივ საფუძვლებად აპელანტი მიუთითებს ასკ-ის 22-ე, 32-ე მუხლებზე, ზაკ-ის მე-5, მე-13, 53-ე, 96-ე, მე-601 მუხლებზე. აპელანტი მიუთითებს, რომ თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 18 ივლისის N2/22314–15 გადაწყ

26. მუხლი 24. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაცია — 1 გადაწყვეტილება

    ამრიგად, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის მითითებას საქართველოს ენერგეტიკისა და წყალმომარაგების მარეგულირებელი ეროვნული კომისიის 2008 წლის 26 ნოემბრის №32 დადგენილებაზე და აღნიშნული დადგენილების 24.1 და 24.2 მუხლებიდან გამომდინარე დასკვნას, რომ წითელ ხაზებს შიგნით მოქცეული მილები წარმოადგენენ მესაკუთრეთა ინდივიდუალურ საკუთრებას და მისი სარემონტო სამუშაოების შესრულება არ წარმოადგენს წყლის მომმარაგებლის ვალდებულებას.

27. მუხლი 29. ურთიერთობები მუნიციპალიტეტის ორგანოებთან — 1 გადაწყვეტილება

    ეს მაშინ, როცა ასეთი აღრიცხვა და თანხმობის მიღება სავალდებულოა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 29-ე მუხლის პირველი პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტით, ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით, მე-11 მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებით.