Nachbar zahlt keine Beiträge an die Wohnungseigentümergemeinschaft (Aufzug, Hauseingang, Reparatur): Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Pflicht: Jedes Mitglied ist verpflichtet, sich an den Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 21); wer die Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. den Aufzug) nicht nutzt, ist dennoch nicht von den Kosten befreit (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 21) — „Erdgeschoss“ und „ich nutze den Aufzug nicht“ sind keine Gründe. Der Kostenanteil entspricht dem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (nach Fläche), sofern die Satzung nichts anderes bestimmt (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 5).
2. Beschluss prüfen: Protokoll, Beschlussfähigkeit und Mehrheit. Ohne Satzung gilt: Beschlussfähigkeit bei 2/3 der Mitglieder, Beschluss mit mehr als der Hälfte der Anwesenden (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 28); für Reparaturen bzw. Verbesserungen (Entwicklung) fallen zusätzliche Kosten nur an, wenn sie von 2/3 der Mitglieder beschlossen wurden (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 15); wer für Maßnahmen, die nicht unmittelbar der Instandhaltung dienen, nicht gestimmt hat, trägt deren Kosten nicht (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 7). Ist das Verfahren eingehalten, ist der Beschluss der Versammlung auch für diejenigen bindend, die nicht gestimmt haben (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 28); das Mitglied kann das Versammlungsprotokoll vor Gericht anfechten (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 28).
3. Verjährung: Die Verjährungsfrist für Forderungen aus periodischen Zahlungen beträgt 3 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129) — jeder Monat muss vor Ablauf der Frist eingefordert werden.
4. Forderung mit Berechnung des Anteils und Protokoll; danach kann eine Schuld von über 500 Lari im Öffentlichen Register als an die Wohnung gebundene Verpflichtung eingetragen werden (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 14); beim Verkauf der Wohnung haftet auch der neue Eigentümer für die Schuld (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 14).
5. Unstrittige Schuld: Bei einer dokumentierten, überfälligen Geldschuld zunächst das vereinfachte Verfahren beim Nationalen Vollstreckungsbüro (Zahlungsbefehl ohne Gericht) (Gesetz Georgiens über das Vollstreckungsverfahren, Art. 91³); der Schuldner zahlt innerhalb von 10 Kalendertagen nach Benachrichtigung oder legt schriftlich Widerspruch ein; bei Widerspruch wird der Befehl abgelehnt — dann folgt die Klage (Gesetz Georgiens über das Vollstreckungsverfahren, Art. 91⁷).
6. Klage: Bei Nichterfüllung der Pflichten kann die Gemeinschaft (der Vorsitzende) vor Gericht klagen (Gesetz Georgiens über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Art. 21); Klagen bis 5000 Lari verhandelt der Magistratsrichter (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 14); die Gerichtsgebühr beträgt 3 % des Streitwerts, mindestens 100 Lari (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 39).
7. Wohin wenden: Nationales Vollstreckungsbüro; Gericht (Magistratsgericht); Öffentliches Register.
8. Beweismittel: Satzung, Protokoll (Beschlussfähigkeit), Berechnung der Anteile, Rechnungen, Aufforderung mit Nachweis des Zugangs.
9. Fallstricke: Beschluss ohne Beschlussfähigkeit oder ohne Protokoll; Reparatur bzw. Verbesserung mit einfacher Mehrheit beschlossen; die Zahlung vom Mieter statt vom Eigentümer fordern.

Unbedingt prüfen

• Pflicht jedes Eigentümers, seinen Anteil zu zahlen, auch wenn er den Aufzug nicht nutzt oder nicht abgestimmt hat
• Prüfung der Rechtmäßigkeit des Beschlusses (Beschlussfähigkeit, Mehrheit, 2/3 für Entwicklung, Protokoll)
• Eintragung der Schuld über dem Schwellenwert im Öffentlichen Register und Haftung des neuen Eigentümers
• Klage im Namen der Gemeinschaft (Vorsitzender), Verjährung periodischer Zahlungen