Un voisin ne paie pas ses cotisations à l'association des copropriétaires (ascenseur, cage d'escalier, travaux) : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Obligation : le membre doit participer aux dépenses d'entretien des parties communes (Loi sur l'association des copropriétaires, art. 21) ; le refus d'utiliser les parties communes (l'ascenseur) ne dispense pas de la contribution (même loi, art. 21) — « premier étage » et « je n'utilise pas l'ascenseur » ne sont pas un motif. Montant : la quote-part des dépenses correspond à la quote-part dans les parties communes (superficie), sauf disposition contraire des statuts (même loi, art. 5).
2. Vérifier la décision : procès-verbal, quorum et majorité — à défaut de statuts : quorum des deux tiers des membres, décision à la majorité de plus de la moitié des présents (même loi, art. 28) ; pour les réparations et améliorations (développement) — dépenses supplémentaires de développement seulement si elles ont été approuvées par les deux tiers des membres (même loi, art. 15) ; le membre qui n'a pas voté pour des mesures non directement liées à l'entretien n'en supporte pas les frais (même loi, art. 7). Si la procédure a été respectée, la décision de l'assemblée est obligatoire même pour ceux qui n'ont pas voté (même loi, art. 28) ; le membre peut contester le procès-verbal de l'assemblée devant le tribunal (même loi, art. 28).
3. Prescription : la prescription des créances issues de paiements périodiques est de 3 ans (Code civil (CC), art. 129) — il faut recouvrer chaque mois avant son échéance.
4. Réclamation avec le calcul de la quote-part et le procès-verbal ; ensuite, une dette supérieure à 500 lari peut être inscrite au Registre public comme obligation attachée au logement (Loi sur l'association des copropriétaires, art. 14) ; en cas de vente du logement, le nouveau propriétaire répond aussi de la dette (même loi, art. 14).
5. Dette incontestable — d'abord, pour une créance pécuniaire échue et documentée : procédure simplifiée auprès du Bureau national d'exécution (ordonnance de paiement sans procès) (Loi sur la procédure d'exécution, art. 91³) ; le débiteur dispose de 10 jours calendaires à compter de la notification pour payer ou former une opposition écrite ; en cas d'opposition, l'ordonnance est rejetée — il reste alors l'action en justice (même loi, art. 91⁷).
6. Action : en cas de manquement aux obligations, l'association (son président) peut saisir le tribunal (Loi sur l'association des copropriétaires, art. 21) ; action jusqu'à 5 000 lari — juge magistrat (Code de procédure civile (CPC), art. 14) ; taxe d'État : 3 % du montant de la demande, au minimum 100 lari (CPC, art. 39).
7. Où s'adresser : Bureau national d'exécution ; tribunal (juge magistrat) ; Registre public.
8. Preuves : statuts, procès-verbal (quorum), calcul des quotes-parts, factures, mise en demeure avec preuve de remise.
9. Pièges : décision prise sans quorum ou sans procès-verbal ; travaux ou améliorations votés à la majorité simple ; réclamer au locataire plutôt qu'au propriétaire.

À vérifier absolument

• obligation de chaque copropriétaire de payer sa part, même s'il n'utilise pas l'ascenseur ou n'a pas voté
• contrôle de la légalité de la décision (quorum, majorité, deux tiers pour le développement, procès-verbal)
• inscription au Registre public de la dette au-delà du seuil et responsabilité du nouveau propriétaire
• action en justice au nom de l'association (président), prescription des paiements périodiques